北京楼市看准年关 发力在即

　　“目前市场依然胶着，业主并没有明显流露降价的意愿。不卖小房，难以支付大房的首付款；而卖掉小房，又不能达到自己满意的价位。这已经成为很多二手房业主的烦恼。”近日，我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖对《中国建设报·中国住房》记者表示。

　　随着本轮调控的逐步深入，北京二手房市场的日均网签量连续下降。一方面是首次置业者面临三成首付的调整压力，另一方面是改善性购房需求因为“先卖后买”而左右为难，导致二手房市场成交纷纷搁置。

　　然而，在二手房交易量下跌的同时，由于开发商预售资金监管新政将于12月开始实施，北京新盘的开盘速度明显加快，新房销售量因此显著回升，业界预期此趋势将在未来进一步加剧。

　　集中入市苗头初现

　　根据北京市房地产交易管理网和远嘉经纪提供的数据显示，11月第一周 11.1～11.7 北京市商品住宅供应量出现激增，共有8个商品住宅项目取得预售许可证。新增商品房1286套，新增面积16.53万平方米。与此前一周仅一个楼盘上市84套房源相比，供应量猛增超过10倍，供应套数环比上涨1431%，面积环比上涨1622%。

　　据资料显示，11月8个新开盘项目中，朝阳区占52%。其中，北京城建·世华泊郡为首次入市纯新盘项目，仅放量42套；温哥华森林北郡、MO鄄MA万万树均为别墅产品老项目后期。

　　一直以来,朝阳区无论在新增供应上还是成交方面都是各区的榜首。对此，全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海认为：“随着CBD东扩影响，北京该区域的未来发展以及升值空间都被置业者看好，所以市场需求量会越来越大，房价水平也会随着市场发展而发生变化。这种区域发展规划导致区域供需都放大的情况在全国也很多见。”

　　业内人士分析认为，进入年底，房地产企业面临年度结算、冲击业绩的关键时期，部分企业可能加速推盘，回笼资金。受北京市10月25日出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》的政策影响，四季度可能出现低价项目集中入市的局面。

　　“从全年来看，11月第一周新盘供应量及取得预售证个数也是小高峰。”胡景晖表示，今年年初至今，北京月均申请预售许可证4个左右，11月第一周的申请量已经达到2009年楼市最火爆时的水平。“现在看来，业内预期的11月新盘集中入市苗头已经显现。”他说。

　　二手房量跌价升

　　而在新盘供应量大增的同时，受调控政策影响，二手房市场开始降温。北京市房地产交易管理网显示，“十一”黄金周之后，北京二手房日均网签量一直保持减少态势。根据统计，10月中旬和下旬，北京二手房日均网签量分别为623套和554套，而到了11月上旬，此数据下降到530套，环比10月下旬减少约4.3%，和10月中旬比更是下跌了15%。

　　业内人士认为受房地产新政和国庆长假的影响，二手房成交量有所下降，11月北京二手房市场呈现量跌价涨的局面。“十一”长假成交量较上月同期有大幅下降，新政出台发出的市场信号改变了供需双方的心理预期，房源供给减少，观望氛围加重。

　　随着通胀预期的进一步加强，投资性需求将会有所上升，新政对楼市的调控影响也会打些折扣。而房价对政策的反应滞后于成交量，业主惜售，挂牌价仍将维持高位。业界表示，随着观望氛围加重和保障性住房供给的增加，短期内房价有下行的压力。

　　业界认为，持续的宏观调控已经让投资型购房者在二手房市场中几乎绝迹，成交量的下降主要源自刚性需求和改善性需求的减少。对那些改善性需求者，如果打算先按正常市价出售小房子，在目前的观望氛围中短期内很难实现成交；如果降价出售，虽然可能较早成交，但面临换房成本差额拉大而无力支付的风险。

　　但北京中原地产三级市场研究总监张大伟对记者表示：“二手房成交量下跌并不明显，即使有下跌的情况，也很轻微。”他认为，轻微下跌的原因是第一套房首付提高到3成，并且利率优惠减少。

　　“现在的政策还比较严厉，但我认为仍然应该支持正常的自住性需求。目前最重要的问题是，成交量有所下降，但价格还是没有变化，在某些方面政策似乎应该做一些调整。”胡景晖说。

　　对于后市的走势，张大伟认为，年底价格应该会有一定程度的回落，这必然会重新激活市场，进而推动交易量的回升。但他强调，政策依然处于阶段性的调整时期，下一步会不会有第二次加息、房产税试点会不会出台，都可能对当前的市场产生重要影响。