预售款将纳入政府监管

　　9月底，国家七部委发布了房地产调控新政“国五条”，在政策落实、信贷、税收、供给、市场秩序等5个方面提出了新的要求。随后，一些热点城市纷纷出台“限价令”，以实际行动来落实中央的调控措施。

　　近日，包括北京、深圳、成都、浙江等省市陆续正式出台了《商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《办法》)，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金，且商品房预售资金应全部存入由银行监管的专用账户，保证预售资金优先用于工程建设。此政策预计将于12月初全面执行。

　　对于这次被业界戏称为继“9.29”新政后的“三次调控”，有业内人士认为，选择将一线城市作为预售款监管政策的试点，其目的在于加深对楼价上涨过快地区的行政调控手段，紧缩开发商的资金流，促进推盘，防止囤地、捂盘和烂尾等市场现象。与此同时，预计在上述试点城市成功运行后，届时将有机会在全国各大城市全面铺开，到时中山这类二、三线城市也有可能会执行相关政策。

　　到底，预售监管制度会否成为继房贷政策后，未来调控中山楼市的一大杀手锏？还是像调控囤地政策一样的走过场式监管？

　　政策解读

　　预售资金将由银行专户监管

　　根据新办法规定，商品房预售时，房地产开发企业不得直接收存商品房预售资金，应按照一个预售许可申请对应一个专有账户，购房人应当将购房款直接存入专用账户。

　　此外，房地产开发企业应编制预售项目用款计划，按照“地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记，并达到购房人可单方办理转移登记的条件”等四个环节设置资金使用节点，并合理确定每个节点的用款额度。如果开发商违反了资金监管的相关规定，主管部门将暂停其在本市所有开发项目的商品房预售，责令限期改正，并将其违法违规行为予以公示，记入企业信用信息系统。

　　具体的操作方法是：首先，房地产开发企业与监管银行签订预售款监管协议，确定监管账户，并由开发企业向商业银行报送相应工程进度清册等资料；其次，预售款监管协议纳入商品房预售许可的申请要件；接下来，房地产开发企业按照预算工程进度向监管银行申请预先调用相应进度预售款；然后，监管银行结合工程监理单位出具的证明资料，在确定前一期工程已达到相应进度后，拨付相应款项；最后，房地产开发企业、监管银行向成都市城乡房产管理局按拨付期报送拨付款情况并予以公示。

　　业内观点

　　将比“限购令”更具杀伤力

　　我市资深楼市评论员在得知相关政策出台后表示，一旦政策真正落实到位，对于开发商而言，专款专用对于开发商资金链的影响将会非常大，尤其是一些规模相对较小的开发商。“一旦预售资金被全部监管，不少以项目滚动开发模式扩张的地产商，将失去对资金的自由调配能力，整个企业的运营，或会因各个项目之间的资金拆借受阻而将面临资金断流的威胁。”元禹说道。

　　他指出，由于预售款目前受到现有政策监管的力度很小，第三方的出面监控，无形中就是管住了开发商原本自由掌握的

　　“钱袋子”，对于开发商利用预售款进行囤地、跨期开发等行为会有着明显收敛的作用。此外，开发商今后对工程规划的费用预算，也要更为准确与清晰，否则在银行拨款上可能会遇到难题。

　　天域置业的策划经理谭三元则认为，对于目前以资本金、建筑开发贷款、预售款等三大方面作为开发商资金链的重要环节，预售款应该是三者中份额最大，同时也是最重要的部分。“若果政策将来真正执行，对于有几个项目在同时开发的开发商而言，以往在现金周转上‘拆东墙补西墙’的现象将不复存在，在资金链紧张的情况下，采取降价策略可能会成为各大开发商的应对措施。”

　　不过，谭三元同时指出，该政策的目的，主要是对项目较多的开发商的资金链影响较大，从而令他们降低楼价、放弃捂盘等行为。然而从目前中山房地产的情况来看，市场未出现流动资金过剩的情况，因此即使未来在中山执行，其影响力仍是一个未知数。

　　政策前景

　　执行时间表待定

　　虽然目前中山仍未有传出实行预售款监督的执行通知，但此前长期驻守在上海的满堂红中山分公司总经理邓翊军，则表达了自己的另一番看法。

　　“其实在90年代的时候，国家已经出台了有关预售款专款专用的政策，只可惜当时国家对这方面的监管并不严格，因此令这项规定有点流于形式。不过从目前的情况看，中央调控楼市的决心比以往任何时候都要大，因此执行力相信会有所加强。但鉴于此前部分调控政策存在‘上有政策，下有对策’的迹象，因此关键仍然要看地方政府以及银行的多方面配合才能确定政策效果。”邓翊军指出。

　　另外，曾经是银行界的专业人士，众联地产总经理林杰琛也表示，对于预售款专款专用的监管上，目前可能存在着执行上的难题。“在现有的商品房预售制度下，预售款的成交方式属于开发商与购房客户之间的事，银行其实是很难去有效监管，这需要更多细节上的标准制定，不然单靠开发商主动将预售款缴入到专款账户，将是一件相当难实现的事情。”

　　对于中山近期有无可能出台预收款监管政策方面，上述几位业内人士均认为难以预测，但一线城市的执行，不排除是为未来的全面铺开在作准备。“如果未来外来投资者的涌入令中山房地产市场发生急速变化，那么相关政策可能会出台，但目前暂时仍看不到非常明显的趋势。”邓翊军分析到。

　　“我认为以目前中山的房地产市场以及楼价情况，若果上述政策是出于这些省市的自主行为，而非国家强制规定，那么中山短期不会参与这种调控，毕竟它的影响面、影响程度都是相当厉害的。而且值得指出的是，一旦出现违反这种政策的行为，除了银行要负责外，相关的问责的法规亦要同样有待完善，否则在执行上会变得无规可依。”元禹最后指出。

　　此外，据记者了解，目前有城市已在“监管”环节上，将直接升级至账户由政府“托管”，楼盘预售款将由当地房地局在银行开设的指定账户进行“托管”，而开发商在任何情况下要使用这笔资金都需要经过房地产部门的审批，资金将只能用于指定楼盘的后期建设。