全线限控房价应配长期疏导机制

　　抑房价、稳市场，就必然要在需求端和供应端“两手抓，两手硬”。在限贷和限购两道铁闸下，抓住需求端的这只手已空前硬朗，而自土地整饬风暴、再融资受限后，商品房预售资金监管更是卡住了供应端的“咽喉”。

　　新出炉的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，意图应是自限购之后再度树立“北京样本”。这意味着，在开发商已被收紧贷款的环境下，预售资金的管制必将影响其资金运用、资金走向和现金流平衡策略。在市场层面，将促使资金链相对紧张的开发商加快推盘销售，从而在短期内增加市场供应，推动促销降价行情的出现；在资金运用层面，预售款一旦被“锁定”，就意味着不仅大大削弱了开发商腾挪资金拿地的能力，也让在多个城市开发多个项目的企业很难再“用三个锅盖轮番盖十口锅”。难怪这被认作“国十条”以来对开发商最直白的杀招，甚至被誉为“史上最具压力的调控政策”。

　　然而，各界对此也存在着象征意义大于实际意义的猜疑。从资金端卡住开发商咽喉，短期内有可能让在建项目产品得以加速释放，但任何行政手段都是双刃剑，政策必然会压制开发商的拿地资金和底气以及拓展新项目的动力，供应端的缩紧也会随之而来，这种影响有可能在6~12个月后显现，成为再度推高房价的理由。

　　事实上，自8月以来深圳对商品房预售款监管已实施两个多月，但效果并未达到预期，而9月底征求意见的浙江版《暂行办法》也迟迟难出细则。早在2005年，济南和广州都曾实施过预售款监管制度，却因细则难以实施和操作成本过高而难于坚持。

　　我们可预期预售款监管新政会取得调控的短期效果，但其若推广并持续，带来的结果却可能有悖增供给的初衷。因此，理应配套更多促进市场供应的长期政策，如增加土地供应、增加开发商融资渠道等，一边开闸放水，一边严格监管，而不仅是关上水龙头。因为城市化进程经不起休克疗法，多方需求依旧存在，管理部门应在多方限控赢得的宝贵时间段内，推出更具长效型的治本手段。