无产权证建筑物如何计算企业所得税？
摘要: 在房地产企业开发项目中，计入容积率的建筑面积可以办理产权证。作为所有权属明确的房地产项目，在房地产交易市场上可以流通。有一部分建筑物虽然可以带来一定经济效益，但权属不明，不能在房地产交易市场上流通。这 ...
| 在房地产企业开发项目中，计入容积率的建筑面积可以办理产权证。作为所有权属明确的房地产项目，在房地产交易市场上可以流通。有一部分建筑物虽然可以带来一定经济效益，但权属不明，不能在房地产交易市场上流通。这部分无产权证的建筑物应如何缴纳企业所得税呢？ 案例：A房地产公司属内资企业，开发了一个项目，地上建筑面积为11000平方米。其中，可以办理产权证的建筑面积为10000平方米，无法办理产权证的架空层建筑面积为1000平方米，地下建筑面积为1000平方米（无产权证且非人防工程）。该项目建筑安装成本为5000万元，土地成本为3000万元。有产权证的10000平方米已全部销售完毕，A企业将全部成本8000万元计入销售成本。后来，A企业将架空层和地下建筑改建成车库。架空层1000平方米全部用于出租，地下车库中800平方米销售给业主，销售收入为800万元，剩余200平方米用于出租。2009年，A企业财务人员在进行2008年度企业所得税汇算清缴时，对于无产权证建筑物的成本分摊产生了争议。 案例分析：《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，架空层的产权应属于业主共有。同时，非人防地下车库也没有产权。在本案例中，A企业将架空层和部分非人防地下车库用于出租，将其变为营利性配套设施，这种情况应视作开发企业自用，属于违规行为。根据《城市房地产管理法（修订版）》中“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定和国税发〔2006〕31号文件中“可售面积单位工程成本＝成本对象总成本÷总可售面积；已销开发产品的计税成本＝已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本”的规定，A企业对应的成本应转为固定资产，具体计算方法为：（1000＋200）×（5000＋3000）÷（11000＋1000）＝800（万元），即应将已计入销售成本的800万元开发成本转出，作为固定资产管理。同时调增2008年度应纳税所得额800万元，并申报缴纳企业所得税。 |
