华为科技城新蓝图与新探索

　　打造一个与华为全球总部相适应的“综合性新城区”，既是华为科技城的建设蓝图，也或将是龙岗乃至深圳提升包括城市规划、建设、政府效率、法治水平在内的全球商务运筹环境和服务水平的一次新探索。

　　历时两年，数易其稿――一度被热炒、又一度沉寂的华为科技城规划“千呼万唤始出来”，再次成为关注焦点。

　　日前深圳市规划国土委公布《深圳市龙岗华为科技城城市发展单元规划大纲》（草案），根据规划草案，华为科技城将建设成为国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区，同时规划提出要将华为科技城打造成深圳区域创新、城市与产业“双转型”的示范地区，以及引导城市空间南北纵深发展的重要节点。

　　梦想已经绘就，但现实与梦想之间的差距依然巨大。业内人士指出，虽然此前华为科技城片区内的一些项目已经开工建设，但受制于规划尚未出台，整体建设推进较慢，如今规划出台，蓝图已定，由现实通往梦想彼岸的步伐能否得以加快？

　　打造与华为全球总部相适应的“综合性新城区”

　　规划出台一波三折：

　　龙岗区最初对于“华为科技城”的设想是改善华为基地周边的环境。时间回溯到两年多前――2009年11月6日，那时刚上任的龙岗区委书记蒋尊玉到坂田街道、华为公司调研，在看到华为周边内外环境差别巨大时，他表示，龙岗要尽快启动对华为周边5平方公里范围的整体旧改计划，打造“华为新城”，缩小与关内外差距。

　　“华为新城”概念很快演变成“华为科技城”。“2009年12月下旬，龙岗区政府向市里汇报，市里也非常重视，规划面积扩大到21.9平方公里，名称也变成了"华为科技城"。”龙岗区城改办一位负责人介绍。而业内人士也认为，相对于强调城市更新的“华为新城”概念，“华为科技城”的提法更加凸显了华为片区城市更新的产业导向。

　　华为科技城的概念一出，便引发了外界的广泛关注。为此，2010年上半年龙岗区还组织媒体实地走访，同时委托清华苑公司等单位做了《龙岗区华为片区城市更新规划研究》，并于年中拿出相关的研究成果。

　　不过，对于这一规划，虽然在龙岗区层面获得一致通过，但在深圳市规划国土委相关审批会议上却没有获得通过。而且华为对于这一规划的建设强度、标准等也表达了自己的意见。于是，相关部门又将项目编制任务转交给中国城市规划设计研究院深圳分院负责。

　　此后，为适应特区扩容新形势，深圳市又赋予了华为科技城以“特区扩容示范区”的使命，希望华为科技城的建设能够为特区一体化进程“先行示范”。据此，中国城市规划设计研究院深圳分院所做的新方案从深圳全局角度，提出华为科技城将是“城市中轴线北拓”的概念，在功能定位上，是研发型高新技术产业和地区公共服务为核心的城市综合功能区。

　　而在去年，华为控股的国际会展中心以及全球总部已选址坂田，这也成为龙岗乃至深圳加快推进华为科技城的规划建设的动力。据了解，项目拟投资超过200亿元，包括华为全球财务中心、全球业务管理中心、投资管理中心、芯片设计中心、创新与研发中心、软件平台及各类尖端技术储备研究中心，是龙岗区“十二五”期间最大的产业项目，占地169万平方米。“华为在深圳设立全球总部，意味着华为对人才、技术、土地的需求正在不断增加。”电信专家付亮曾对媒体这样表示。

　　华为全球总部的落户将更加凸显华为片区内缺乏高标准、高品质的商业、文化、教育、医疗等公共服务设施、居住品质较低的“短板”。“正因如此，不难理解，新的规划为何要提出华为科技城将建设成为国际知名的通讯技术与计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区。”有关业内人士表示。根据规划，这个“综合性新城区”将为华为科技城这近22平方公里区域内的产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括了研发企业总部、酒店、商业、文化娱乐、教育、医疗和居住等功能。

　　将建设中小企业孵化园

　　城市与产业“双转型”的示范地区：

　　对于华为科技城的发展目标，《规划》提出，要打造能够提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务的综合性新城区，这一新城区既要提供安居乐业的城市环境（包括提供高品质、高标准的城市公共服务和居住配套和高品质的、促进交流的城市空间环境），又要能够积极引导产业向研发与总部功能升级与转型（包括引导传统、低效益的工业转型和拓展研发办公空间，引入符合发展目标的产业），并能够保障社区利益，引导地区整体发展，从而成为深圳区域创新、城市与产业“双转型”的示范地区，以及引导城市空间南北纵深发展的重要节点。

　　为实现这一目标，《规划》对产业建筑和商业住宅的建筑面积都提出了一定约束性要求。其中，近中期发展单元规划建筑总面积将达到1350万平方米（不包括将保留和已明确规划条件用地的建筑面积），研发办公及高新产业建筑面积不少于350万平方米，商业服务业建筑面积不少于120万平方米，同时规定了商业住宅的开发上限，其建筑面积上限约为450万平方米。

　　同时，《规划》提出要完善产业服务体系，其中将建设中小企业孵化园，服务于中小企业的融资和技术服务；建设产业配套中心，服务于高新产业发展综合产业服务。

　　新的规划对于基础设施及公共服务设施的建设也提出了目标。在教育设施方面，在保留现有寄宿制高中一所的基础上，还将规划建设2所普通高中，在保留现有的3所九年一贯制学校的基础上，新增、扩建6所，在现有一所初中的基础上，再新建一所初中学校，小学则在现有的2所的基础上，新增、扩建2所；在医疗设施方面，则规划新增400床医院1处、200床医院1处；此外在文化体育设施、道路交通设施、行政管理设施、给排水设施、环境卫生用地等方面，规划也都提出了一系列的目标。

　　在城市设计方面，《规划》强调了绿色环保概念，提出“要尊重现状和生态本底，以带状滨河绿地、点状公园和绿道建立自然山体与片区内部的绿色联系，建立绿色空间与公共功能区的系统联系。”根据规划，华为科技城内的主要干道将建设以林荫道为特征的片区通勤绿道，还将沿自然山体公园、滨水休闲公园和主要公共服务区布置休闲自行车系统。

　　此外，《规划》还提出，华为科技城规划范围内的各“子单元”如进行城市更新改造，应按照相关规定提供保障性住房，“原则上不低于该子单元规划居住总建筑面积的8%。”

　　开发模式 以城市更新为主土地整备为辅

　　“开发模式以城市更新为主、土地整备为辅、整备与更新联动。”《规划》如此指出。

　　数据显示，在华为科技城的规划范围内，生态控制线外用地16.92平方公里，大部分为建成区，其中已建用地13.98公里，以工业和城中村（旧村）为主；未建用地仅2.98平方公里，分布相对分散，而且大部分规划为市政道路和公共绿地，因此，可直接开发的用地较少。“因此，城市更新将成为华为科技城建设的主要手段。”有关业内人士表示。

　　尽管正式的规划草案刚刚出台，但此前已经有不少房地产企业在华为科技城区域内圈地进行城市更新。记者了解到，目前一些知名的房地产企业如万科、保利、华润、佳兆业、新鸿基、海航等纷纷进驻华为科技城参与开发。如香港新鸿基集团将把岗头30万平方米的旧改片区，打造成又一座天安数码新城，包括将建设1家四星级酒店，该项目已于2011年1月份正式动工；华为科技城的佳兆业城市更新项目占地约36万平米，总建筑面积超过100万平方米，将建住宅78万平米，商业综合体32万平米，并配套有九年一贯制学校、幼儿园等。

　　在业内人士看来，知名房企扎堆华为科技城，一大原因在于这两年要想在深圳拿地发展，基本上就剩旧城改造项目一途，目前深圳原特区内的旧改地块，竞争激烈，而华为科技城面积巨大，加之政府主导强力推进，因此能吸引许多开发商共同参与。

　　“从发展的角度来说，如今华为科技城发展规划的出台有助于这些旧改项目的加速进展。”房地产业内一位人士表示。

　　尽管如此，华为科技城区域绝大部分属已建成区，拆迁量巨大，土地权属复杂，因此《规划》建议在开发时序方面，由政府主导的重要公共功能区、重要配套设施、产业园区等8个子单元中有4个子单元被列近期发展单元优先建设，“近期重点工作应由政府主导开展重点功能区和重要基础设施的土地整备工作；以及在政府引导下，社区统筹相关主体利益，在社区层面解决土地历史遗留问题，以作为社区进行城市更新前提。”

　　软环境建设与硬件建设并重

　　记者观察

　　迁出生产基地，留下、引进研发机构或总部――这成为了龙岗乃至深圳关于产业升级最常见的描述之一。但如果仅仅满足于将企业的总部留在了深圳，而没有积极帮助企业进行跨局域、甚至全球发展，营造出适合企业跨区域甚至全球布局发展的营商环境，那么深圳对于这些有能力跨区域发展的优势企业的吸引力也将随着土地资源的紧缺、经济特区的种种优势的丧失而持续下降。

　　华为科技城概念的提出体现了政府对这一问题的思索，即政府开始认真地思考，自己能为华为这样的全球化、以研发和服务为主业的跨国公司提供什么服务，并以此来带动本地的经济社会发展。从这个意义上说，华为科技城的规划建设实践也是龙岗的政府从以前一个擅长为制造业服务的政府开始尝试着为华为这样的高端企业提供优质服务的过程。正如龙岗区负责人在一次会议上所说的那样：“我们要好好思考一下，龙岗要如何与超级企业同行，如何借力华为下一步跨越式发展的机遇，来带动龙岗的发展。”

　　因此华为科技城规划建设中，不但应重视硬件建设，如何推进华为科技城的软环境建设同等重要。日前出台的规划草案就重点提到了要打造产业服务中心和地区综合服务中心，构筑产业服务轴和城市公共服务轴，强调绿化以及布置休闲自行车系统等思路都是着眼于完善片区城市软环境，增强片区归属感，以此促进产城融合的综合新城区的建设。而在此前华为科技城的规划建设实践中，龙岗区负责人也多次要求要引进一流的甚至是国际化的教育机构，同样也是着眼于提升华为科技城未来的城市软环境。

　　当然，要适应华为这样的跨国企业的发展，龙岗以及深圳在如何提升软环境建设仍然有很多工作要做，落实到华为科技城的规划建设上，一方面需要严格落实规划，高标准、高规格地推进硬件建设，同时也需要提升自己的全球商务运筹环境和服务水平，包括政府效率、法治水平、整体外语能力等等。在这方面，华为科技城的规划建设具备了很强的先行示范意义。从长远来看，对于人才、土地等资源方面劣势日益显现的深圳而言，与全球便捷联结互动的商务环境以及与全球化企业相适应的城市精神内涵、气质或许将会成为深圳未来发展的城市核心竞争力。

　　名词解释

　　范围与区位

　　华为科技城发展单元为梅观高速、机荷高速、清平高速、布龙路围合的区域，总用地面积21.92平方公里。该单元位于深圳市中部综合组团，北依观澜高新工业区，西接龙华中心-龙华新城商贸生活区，南靠特区综合功能区，距福田中心区10公里，距梅林海关5.5公里，布吉海关10公里，距深圳北站4.5公里。

　　发展目标

　　规划以建设国际知名的通讯技术不计算机技术研发和总部为主导的综合性新城区为核心，将为区域产业升级和研发产业集聚提供高端生产性服务和高标准、高品质的城市公共服务，包括研发企业总部、酒庖、商业、文化娱乐、教育、医疗和居住等功能。

　　发展参数

　　近中期发展单元用地规模约670公顷（不计现状保留及已明确规划条件用地），建设用地325公顷（不计公共绿地、独立占地的配套设施和市政道路用地），其中居住用地约110公顷，居住不商业混合用地约50公顷，商业服务业设施用地约20公顷，研发办公用地约70公顷，工业用地约75公顷。

　　近中期发展单元规划建筑总面积为1350万平方米（不包括现状保留和已明确规划条件用地的建筑面积），其中二类居住建筑面积上限为450万平方米，三类住宅下限约为105万平方米，研发办公及高新产业建筑面积下限约为350万平方米，商业服务业建筑面积下限约为120万平方米。居住人口39万。

　　空间结构

　　两心：依托岗头河滨河公园打造产业服务中心，依托坂田地铁站打造地区综合服务中心。

　　双轴：沿岗头河构筑产业服务轴，连接华为基地和产业服务中心；沿坂雪岗大道构筑城市公共服务轴，连接地区综合服务中心和产业服务中心。

　　四区：形成以华为基地为主的产业功能区、贝尔路以南的城市综合功能区、以山林地为主的生态功能区以及产业和城市功能混合的产业综合功能区。