浙江临安锦南新城建设的探索和思考

　　一、锦南新城建设的基本概况。

　　（一）锦南新城项目概况。

　　“锦南新城”地块位于《临安市城市南区控制性详细规划》规划范围的中部，东靠临天路、南到南环路（规划）、西接玲珑山路、北临吴越大道，规划用地面积约为8平方公里。其中山体面积约为3.5平方公里，水域约为0.24平方公里，现状农居建设用地0.61平方公里，现状工业用地0.95平方公里，其它已建用地0.10平方公里；农田用地为2.6平方公里，其中基本农田为0.57平方公里。

　　锦南新城区块紧临老城区，与老城区一路之隔。老城区已建成的交通系统及市政设施将对该地块的开发建设提供诸多便利，使锦南新城建设的前期资金投入降低，并能够极大地促进锦南新城建设的顺利开展。原02省道、城市南面已经建成的玲珑工业园区的道路及环西路南延线可为本区块向东、往南开发的推进奠定了良好的基础。

　　从地形来看，山体把城南区块与老城区分割开来；从城市功能结构来看，对外交通——02省道把城南区块与老城区分割成为两个部分。无论是地形的分割还是对外交通对城市阻隔，使得锦南新城与老城的联系受到一定的限制，使锦南新城与老城的结构关系具有联系性，又具有相对独立性的特点

　　（二）锦南新城建设中存在的问题。

　　在锦南新城建设问题上，我们既面临机遇，又面临挑战，既要积极主动和科学全面地谋划，更要落实措施、加快行动，逐步从重点突破到整体推进，由个别领域的接轨到全面的融入。

　　1、新城建设功能定位问题。新城建设不同于“卧城”建设，需要有各种功能的有机结合。从临安目前的城市功能来看，依托青山湖等良好的基础，以休闲、服务等为代表的第三产业发展较快。但是，其公共服务设施和以市场（物流）等为代表的第三产业功能严重不足。无论是从临安本身的资源条件来看，还是从交通条件来看，临安的市场发展潜力仍有很大的空间。近年来，临安房地产市场蓬勃发展，住宅竣工量较大，但住宅空置率相对较高。所以，在考虑锦南新城的功能定位上，应从综合发展角度出发，调整过多的居住用地，促进锦南新城独立发展，建设成为临安具有丰富活力新城的有效手段。

　　2、规划布局问题。新城规划要从自身的实际情况出发，即具科学性，又具实用性，要广泛征求专家的建议和广大人民群众的意见，与城市定位相结合，突出城市建设的主题，各项规划要服从和服务于这个主题，不能脱离这个主题。新城规划应实现科学性，系统性，实用性，而不是形式主义，贪大求洋，不切合实际。

　　3、土地利用问题。土地利用可以说是新城开发中的首要问题。临安城市是一个可建设用地资源稀缺的县级市，城市建成区规模的不断扩大，和建设用地的占用是矛盾的。从城市和经济发展的角度出发，用地扩展又是不可避免的，不能因为控制用地而影响城市化的加速发展。但是，如果以新城开发为借口，大肆占有可建设用地，进而大规模“圈地”，是应该严格加以制止的。所以，新城建设应该合理利用土地，高效利用土地。

　　4、劳动力转移问题。新城的规划建设占用大量的土地，迫使农民失去赖以生存的土地。如何解决失地农民的就业问题，是亟待解决的问题。锦南新城中部分农民除获得一部分土地征用的补偿款以及民房向楼房置换外，其主要问题还是就业。解决好失地农民的就业问题，一方面需要大力发展工业企业，特别是劳动密集型企业，另一方面，则引导农民进入第三产业，规范农民的盲目和不法行为，适当加以引导，从而给他们一定的经济收入，稳定他们的生活来源。特别是对于一部分中小城市在新城规划建设中，注意增强自身就业吸纳能力，既解决了这部分农村人口的就业问题，又促进了城市化的进程。

　　二、锦南新城建设的发展方向。

　　经过5—8年的开发建设，把锦南新城建设成以原有工业为基础，以商贸市场（物流）及对外交通为主导，行政办公、文体教育等城市服务功能为支撑，创业人群居住为主体，体现临安创业精神的集工贸、公共服务、休闲居住等功能为一体的生态型田园新城区。

　　（一）规划理念和发展策略

　　1、规划理念：行政引领，文化支撑；体育休闲，特色先行；功能复合，多元引力；生态塑造，魅力定赢。

　　2、核心发展策略：以市级体育中心可能在该片区落户为契机，充分利用好这一资源，进行合理规划与精心策划，一方面，体育中心规划的选址与中小学、党校等内容临近，可以实现资源共享，提高体育场馆的利用效率。另一方面，结合休闲、娱乐、餐饮、商业等多种业态的植入，集综合性功能为一体，打造临安的综合休闲运动中心，将不仅为提升临安整个城市的生活品质提供场所，也会直接带动周边地区的土地开发，实现经济效益与社会效益的双赢。

　　（二）规划设计

　　1、功能定位为：动感锦南、魅力新城。规划将锦南新城建设为以体育休闲为特色，以行政办公、居住为主导，集商业服务、教育、商务办公于一体的生态魅力新城，他将是整个城南地区的公共活动中心，也是未来锦城片区的城市门户。

　　2、功能布局：着重合理安排重要公共服务设施，充分尊重基地现状，将不同功能有机混合、适当分离。

　　结合已建人民检察院、森林公安，在卦畈路东侧布置行政副中心，邻近老城区，为市民提供便捷的服务，形成行政文化中心。

　　在玲三路南侧布置体育中心，依托山体建设体育公园，形成体育休闲中心。

　　围绕行政文化中心、体育休闲中心两个功能中心形成东部、西部两个居住片区。

　　商业办公设施主要沿玲三路、卦畈路、规划一路发展轴布置，主要为城南地区提供配套服务，同时为周边工业区块提供生产性服务业场所。

　　片区级生活服务设施围绕体育中心布置，为新城居民提供生活服务。

　　综合集散服务设施布置在玲三路西端，依托长途客运站，综合拓展交通集散、商贸、旅游功能。

　　3、交通优化：构建环路，克服瓶颈。规划在尊重城南地区控规路网的原则上，做出优化调整。原路网中，基地与老城区联系的交通流大部分都将汇集到玲三路与卦畈路的交叉口，交通压力过大，形成瓶颈。规划增加两条次干道路，减轻主干道路压力，适当分流。

　　二级汽车客运站主要为长途客流服务，通过玲三路经玲珑大道与锦城西高速下口快速连接，减少过境交通对基地的干扰。

　　4、山体利用的设计：强调依山而筑，建造美丽城区。整体保留区内制高点，作为生态绿心，丰富城市景观，形成分割工业与居住片区的天然屏障。适当平整卦畈路、玲三路两侧用地内的低矮山体。使地块内场地标高与周边已建道路标高相契合，相对平整的土地更有助于其较高土地价值的实现。适度开发东西两侧山体。西侧山体较为规整，规划为融入体育健身、体育休闲、体育文化三大主题的生活休闲型体育公园。

　　东侧成片低丘山体开发难度较高，但生态环境更富原生态意蕴。建议与基地东侧的山体统筹考虑，以低密度开发为原则，以区域整体开发为导向，适度开发。

　　5、居住体系：用地集中，配套完善。

　　根据城南地区控规，采用人均居住建筑面积指标法预测，基地人口容量约为3.5万人。规划集中布置居住用地，形成2个社区。居住社区分别临近由行政中心和体育休闲中心为核心的商业服务区，生活设施便利。

　　6、绿化景观系统：三带两心多节点

　　基地北侧为锦溪滨水景观带，南侧为杭徽高速公路绿化景观带，形成良好的外部景观环境。基地内部形成三条南北向景观带——西部滨水景观带、中部滨水景观带、畔湖路道路景观带，保留下来的自然山体形成基地内的生态绿心，围绕体育中心、行政副中心形成两大人文景观核心。

　　（三）城市设计

　　为有效带动新城开发，塑造新城标志性形象，在核心区设置两个功能核心。

　　行政副中心处于新城的门户地区，规划结合已建成的检察院、森林公安，在东侧规划市级行政副中心，形成集中、整体的行政办公空间。中间规划广场与绿地，作为市民活动与庆典仪式的主要场所。广场绿地景观与建筑空间融为一体，塑造出亲民、和谐的入口门户形象。

　　体育休闲中心设置在核心区中部，玲三路南侧集中布置田径场、体育馆、游泳馆等市级体育设施，玲三路北侧结合山体形成体育公园，引入时尚户外休闲类运动项目，体育场馆与体育公园与结合部，设置综合休闲服务核心，融入茶室、健身会所、体育产品销售、商业等业态，形成多元化、综合性的体育、休闲、娱乐一站式消费基地。

　　轴带相承，功能延伸：沿卦畈路形成以行政办公、商务办公、商业金融为主体的商务轴；卦畈路与玲三路交叉口地区设置大型商业设施、星级酒店，与保留山体相辉映，营造青山入城的生态城市形象。沿玲三路向西，通过沿街商业的延续，与体育休闲中心相联系；结合长途客运站的建设，设置融旅游集散、特色购物、商务酒店为一体的综合集散服务中心。体育中心西侧、南侧道路沿线主要布置服务于新城及城南地区的公共服务设施。