云南省昆明市城市综合体开发和CBD建设

　　一、十余个城市综合体，昆明如何消化？

　　城市综合体，对于云南昆明来说，也许还是一个较为新颖的概念。从功能和要素、综合能力和实际运作上看，昆明的城市综合体还处在一种过渡阶段，不是严格意义上的城市综合体。

　　城市综合体从城市发展上看有其必然因素，从地产发展上看为高级阶段，从经济发展上看是产业和商业发展的促进和聚集效应。综合来看，是区域发展的综合聚集，最高的表现为尊重，对环境、人文、土地利用的尊重，对资源的节约，对科技的应用。

　　城市综合体有区域型、城市型和跨区域型。一个城市综合体中商业的规模上要达到15万平方米，能基本覆盖到12-20万消费群体。

　　目前，昆明已建、在建和规划阶段的城市综合体有：南亚之门、汇都国际、东方首座、和谐世纪、北辰财富中心、顺城、和谐世纪、欣都龙城、莲花池综合体、新南亚风情园综合体、潘家湾综合体、西坝综合体、佴家湾综合体等。

　　城市综合体是城市形态与经济形态的综合表现。城市发展到今天，需要一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的地产模式，将生活资源融入其中。

　　城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，作为地产开发高级模式，城市综合体必须与城市经济，产业氛围、消费能力等发展和谐、合拍、互动。城市经济、城市规模、城市地理、特色文化等决定综合体的数量、体量和结构，且城市特征导致城市综合体倾向于区域特性的发展，并影响其结构、内在特征及辐射范围。

　　每个城市都在选择适合自己发展的城市综合体。对于投资商而言不但要有雄厚的实力，同时更要具备前瞻性眼光。因为从城市进入，到项目启动，建设运营都面临着不同的选择，通过这些选择，使得项目不再是一个地产项目，而是成为城市的一个强大的核基因，与城市一起成长。

　　目前昆明最典型的城市综合体有顺城、和谐世纪、莲花池综合体，顺城是在传统商业基础上改造的，以商业为核心；和谐世纪以住宅为核心；莲花池综合体以写字楼为核心。

　　再者，昆明CBD的发展是城市自我更新下的城市资源的聚集与整合，这与其他城市是有区别的，且昆明CBD的形成和发展较晚，目前还仅仅是处在规划阶段，城市综合体并没有最先在这里体现，也许将来会在这里成熟，这是昆明的选择。依托城市自我更新下的城市综合体的发展，其力量偏弱，这与昆明城市、经济的发展有关，在这种背景下，大量城市综合体的集中出现，势必会给写字楼带来第二个春天，也带来第二个冬天。这么大的体量，将来如何消化，目前的经济和产业结构很难给予支撑，这也是昆明的选择。

　　二、写字楼市场如何迎接CBD建设带来的机遇和挑战？

　　昆明CBD的诞生相对较晚，它是在城市自我更新的背景下诞生的，与昆明商业金融中心相互作用，CBD是商业金融中心的核心区域，也是其启动区域。两者给昆明的城市发展以及写字楼和商业的发展带来了新的发展机会，也带给了我们更深的思考。

　　从整个商业金融中心内部的特征来看，盘龙江、北京路与环城北路、人民中路、东风东路、拓东路把中心城区分割成了“两纵四横”的局面，从而形成了商业与办公较为集中的区域，并形成了各自的特征。盘龙江以西为商业区，以东为办公区。以人民路为界，南北商业与办公也有所不同，北为服务型，南为商务型。

　　从盘龙江以东的办公区域来看，呈现“一带五区”的格局，即环城北路、人民中路、东风东路、拓东路把北京路沿线的办公区域分成5种类型，工科商务区、CBD金融中心、商务办公区、服务办公区、办公更新转换区。

　　中心城区作为昆明城市商业金融中心和CBD的规划，将会对昆明城市的发展产生较大的影响：城市功能的分工更加明确，新城与旧城之间各自扮演的角色和承载的功能将进一步细分；一环内的旧城改造将会发生方向性的变化，原有的旧城改造规划和思路随着昆明城市商业金融中心的规划将会相应作出调整；将对中心区及其周边的商业、金融、办公资源加以整合，促使商业融合与升级，并提高城市形象；将打破原有的商圈格局和商业性质，原有的商业将会转移和重组，其性质也会发生变化；影响并改变人们的消费习惯；带动区域内及其周边物业的价值等等。

　　目前，具体的规划方案还没出来，具体的影响还很难判断，还有就是将来政府执行的力度如何，这些关系到影响的广度和深度，改造毕竟会带来一些抗性，改造毕竟会带来一些破坏，如何规划和改造，如何保存原有的文化特性，将是对政府的考验。

　　不过，近日昆明市政府公布了未来将在昆明商业金融中心及CBD核心区内建成四大昆明“地标”：尚义街66层摩天楼、吹箫巷225米高楼、白塔路百米“七彩之门”、西昌路昆钢科技大厦4座百米以上高楼。高楼带来地标、商业等综合效应，是聚集效应、规模效应和资源整合效应。在成本方面，15层以上高楼的建筑成本将会是之前成本的三倍左右，在目前市场低迷，前景不明的情况下，成本的增加意味着投资开发风险加大，这势必给将来的销售带来相当大的压力。

　　写字楼在昆明的发展一直比较坎坷，目前的市场逐渐分成住宅、商业、写字楼三足鼎立之势，这与新城建设和旧城改造有很大关系。由于写字楼市场和产品的特殊性，开发商会把产品开发与销售结合在一起，就是事先确定某个特定的行业或领域作定向开发，并确定部分买家。从目前来看，有三种客户群体是存在市场需求的，一是新兴企业，一是成熟型企业，一是发展壮大期待转型的企业。至于市场的消化程度要看开发商如何运作和昆明的经济发展状况。