“又一城”价值飞升的背后

　　“又一城”价值飞升的背后

　　——节能改造创造价值奇迹

　　近日，2012中国节能服务产业峰会在北京举行。在该峰会分论坛上，清华大学建筑学院建筑技术科学系副教授魏庆芃向我们讲述了商业综合体“又一城”的传奇故事。

　　据了解，此建筑在2011年7月29日以188亿元港币卖出，成为香港历史上最大的单笔地产转手交易。什么原因造就了它价值暴涨的神话？楼市上涨吗？是，但不完全是。

“又一城”价值飞升的背后

　　节能愿景：价值的增值

　　“又一城”是位于香港九龙地区的中高档商场，于1999年夏天正式投入运营。这个商场最初是太古地产的投资项目。2006年后，太古地产作为其唯一业主并不满足于现状，不断提升商场品质，最终以188亿元港币出售给新加坡丰树产业。

　　香港太古地产CEO的话可以对它价值的提升做出解释——“机电系统通过改造优化，性能良好，同时在节能环保方面的社会形象非常好。”如果说，太古地产的“又一城”像涅槃的凤凰一样获得了重生，那助其重生的力量便是节能改造。负责其节能改造的魏庆芃保守估计，他们团队的改造至少帮助这项商业地产增值3亿元港币。

　　2006年，魏庆芃的团队接手了该建筑节能改造任务。改造之前，此建筑内部面积共计10万平方米，每年耗电3450万千瓦时；改造后，耗电量降到2513万千瓦时，节约了940万千瓦时。太古地产在此改造项目中共投资2000万元港币。魏庆芃解释道：“建筑价值的提升是支付给我们节能服务费用的10倍到20倍，甚至更多。建筑节能服务与制造业有很大区别。制造业的目的是降低生产产品的单耗，而建筑节能服务的目的是通过降低能耗来提升建筑的品质，从而创造价值。现在，节能服务已成为建筑价值空间提升的重要方式。”

　　残酷现实：价值的漏斗

　　魏庆芃指出了许多工程价值贬值的原因：最初设计师的设计方案由设计院依据当地规范进行修改、删节，之后由于时间紧迫而仓促出图；施工过程中，“有资质的不干活，干活的没资质”，施工质量全由工长控制；完工后，往往忽略设备的调试、运行，后期运行管理也多交给非专业人员。BA系统（Building Automation System-RTU楼宇设备自控系统）、能源管理系统等节能系统早已没有最初规划时的作用，90%的这类系统被闲置，最终改成手动系统。在设计、施工、验收、运行管理每一个环节节能达到90%，各环节累计之后的节能效果需要用乘法计算，最后成绩只能在及格的边缘徘徊。

　　建筑节能方面的漏洞颇多。比如制冷机投入运行的时候，出冷量未达标、出冷时的耗电量未达到出厂设计的COP（能效比）。至于水泵的电耗较多，这源于阀门带来的水系统不正常阻力。另外，大型商场的负压很大，底层温度12℃左右、高层温度达到28℃，较大的温差带来极大的不舒服感受，而这源于热压漏风严重。

　　魏庆芃称建筑节能漏洞为“价值杀手”。至于“价值杀手”形成的原因，魏庆芃指出以下几点：人才储备不足，缺乏技术力量；粗放管理导致大量遗漏；缺乏合理的调试，环境和舒适度都较差；设备系统不完善，能耗高、效率低。

　　节能落地：数据与管理

　　谈到建筑节能服务管理，魏庆芃提出“向制造业学习”。他提出“五有”——有目标、有详细的数据记录（全程跟踪）、有注重细节、有改善措施和相应流程、有管理人员。魏庆芃认为，建筑节能服务可以充分借鉴“6σ管理”经验，即界定对象、进行测评、确定商业模式、深入诊断分析、进行改造、消缺、控制、持续改进。对于公共建筑用这种方式开展节能服务，会帮助其提升价值。

　　“万事开头难。”魏庆芃指出：“节能服务模式的改变从数据开始。”数据包括节能之前的总能源消耗、各个系统的分项能耗。

　　魏庆芃指出，造成能耗差别的主要方面有照明和办公设备的开启时间、风机电耗、水泵电耗、冷热耗量。风机电耗降低可以通过开窗通风，适当缩短通风换气扇的使用时间实现。减少水泵电耗需要降低输配系统能耗，具体为缩短冷热量输送距离与优化输送介质，使介质满足制冷工质>水>空气；减少流量调节负荷，主要手段为使用变频泵、变频风。冷热电耗在于末端不均匀造成的能源浪费，需根据办公建筑不同房间、不同朝向的冷热需求不同，采用不同方法降低能源消耗。