绿色建筑LEED认证之辩

　　LEED已逐渐成为房地产业的新宠，市场上涌现了大量LEED认证项目，至2010年底，北京已有16个认证项目，48个注册项目。北京写字楼中央商务区，仅在2010-2011年入市的项目就有四个LEED注册项目（嘉铭中心、中国国际贸易中心III期、北京IFC、侨福芳草地）。

　　LEED相较于其他绿色建筑评估体系（英国BREEAM、日本CASBE、德国Blue Angel、荷兰GreenCalc、澳大利亚NABERS及中国绿色建筑标准等）稍显年轻，但由于该体系同时建立在环境保护、市场竞争力和舒适性三者综合要求的基础之上，使其倍受青睐和关注。但是这三个目标在北京写字楼市场上却没有得到很好地实现。

　　LEED项目的环保性应该更高

　　2009年9月，美国绿色建筑委员会对156个LEED认证项目进行调查，市场趋势、土地规划、节水等方面结果较优，但在节约能源方面，却未有突出表现。84%的LEED认证项目在能源和大气环境方面未能达标，80%的LEED认证项目在室内环境质量上低于标准。

　　这个问题已受美国绿色建筑委员会关注，将通过不断改革LEED评估体系以纠正。而另一方面，在写字楼市场中设计环节和使用环节之间缺少沟通，设计者不能按客户需求设计。虽然目前很多大型跨国企业出于对社会责任和员工舒适性的角度都积极选择LEED认证项目，开发商为了提升项目形象和在价格上的希望值也都纷纷注册LEED，但由于没有得到设计者的准确指示，不知道要节能的目标或实现这一目标的方法，结果造成虽有节能设计，但用户却未按要求使用节能设备。

　　LEED项目在市场竞争中的优势应该更明显

　　美国绿色建筑委员会指出，LEED项目在市场上有更强的竞争力，表现为租金、售价高于市场平均，其次是运营风险更低。

　　LEED在国内推广时间较短，在运营风险方面尚未体现出明显优势，目前在北京中央商务区有LEED认证的写字楼，其租售价格并未因此而高于同等级物业，租户仍以价格和地段等传统因素为主要导向。其中一个原因就在于项目的租售人员、中介代理公司仅能简单指出LEED在环保方面的优势，却不能告诉客户LEED在舒适性方面的优势，如LEED项目的室内空气质量要求很高，对客户有什么好处？部分公司需要申请内装方面的LEED，如何帮助他选择面积？租售人员、中介代理公司尚不能积极地响应这些问题，LEED在用户舒适性方面的优势没有得到宣传，再次陷入和传统项目的竞争中。

　　LEED项目成本应该更低

　　LEED认证项目虽然建安成本会增加，但相较于其他绿色建筑应更低，运营成本相较传统建筑和其他绿色建筑也更低。

　　建安成本方面，全球LEED项目的平均建安成本约高于传统项目的1.8%-2%，但据部分LEED咨询公司介绍，北京的LEED项目除了认证和咨询费，建安成本也增加了5%-10%.成本过高，主要因为设计者除了和开发商沟通，却没有了解市场、没有与用户沟通，产品环保性能远超过用户需求，由此增加了建安成本。

　　另外，某些设计方案的建安成本高，但运营成本低，比如使用太阳能设备能同时降低电费和减少能源浪费，但租户却没有使用这些设备，最终导致绿色建筑既不节能又不节约的结果。

　　除了引入环保、低碳概念的同时，绿色建筑开发商也应该更关心同时带来的经济效益和社会效益。国内大部分LEED认证项目在环保节能方面表现欠佳，成本和市场上的优势也没有显现，最主要的原因是LEED项目在立项之初没有综合所有和项目有关人员。

　　为了能在实现环保绿色的同时，兼顾开发商的经济利益，迫切地需要改革传统的设计和市场推广过程。除了综合与项目有关的设计方、施工方、建筑方和原料承包商之外，还需要有能力的代理公司和咨询公司自始至终地介入，让设计者更多地了解到市场及客户的需求，让销售及代理人员更深刻地了解到设计者的意图，以及让用户更多地了解绿色建筑的运行的要求。只有这样，才能首先将市场和客户的需求准确传达给设计方，以便设计出节能经济的产品；同时又能将设计理念传达给客户，并将项目优势在市场上充分展示出来，从而增强项目的竞争力并增加收益。