宏观调控影响甚微　甲级写字楼市场涨势依旧

　　租售两旺

　　写
字楼市场一直是经济的晴雨表，在上海经济的健康快速发展以及WTO效应逐渐显现的大背景下，2004年上半年上海主要商务区甲级写字楼租赁情况十分良好。

　　根据戴德梁行最新发布的报告称，最近一到两年交房的几个主要的甲级写字楼如来福士广场、企业大道、外滩中心等报价都达到了每天1美元/平方米左右，预计在今年年底至2005年上半年交房的目前正在预租的甲级写字楼如嘉华中心、世纪商贸广场、都市总部大楼等的租金报价也达到了每天0.8至1美元/平方米左右。甲级写字楼大多采取先用较低租金吸引知名大客户入住，待一定比例的入住率后提升租金的租赁策略，有的楼盘租金提升甚至达到50%以上。据此可以预见，这些甲级写字楼交房后，租金报价将超越每天1美元/平方米的水平。

　　上海写字楼市场不仅表现出租赁强劲的势头，由于上海甲级写字楼租金自2001年开始保持了近三年的增长，因此许多公司和投资者开始选择购买甲级写字楼。

　　张国正介绍，目前一些有前瞻性眼光和资金实力的公司以及投资者开始购买甲级写字楼。在人民广场商务圈的甲级写字楼报出了3000至3600美元/平方米的价格，仍然能吸引到较多的买家成交。徐家汇商务圈由烂尾楼改建而成的飞洲国际广场，更是在推向市场的5个月时间里完成约30000平方米的销售，20楼以下的中低区楼层全部售完。

　　在需求结构上，上海甲级写字楼中，外资购买的增多越来越明显，许多国际知名公司购买上海的甲级写字楼，仅以飞洲国际广场为例，其吸引的购买客户就来自10个国家和地区。外资客户进军上海甲级写字楼的趋势渐起。

　　影响较小

　　由于银根的收紧，上海房地产市场受到很大压力。在这样的背景下，张国正在接受记者采访时表示，“甲级写字楼市场的需求没有短缺，目前控制的是供应，银根紧缩对写字楼市场肯定也有影响，但影响多少很难说，这样的话要看具体项目了，我相信这样的影响也只是短暂的。”

　　戴德梁行的分析认为，甲级写字楼的开发商一般为资金实力雄厚的大公司，而且在投资计划上，一般也考虑到写字楼开发对于资金的较高要求，资金安排相对较为稳妥，因此受宏观调控影响相对较小。

　　另外，宏观调控主要针对某些投资过热的行业，写字楼的客户遍布各行业，而且都有着实际的需求；而且即便存在投资客户的购买，也只是部分成熟的并且有资金实力的投资群体的介入，规模不大而且素质高，由于写字楼投资的相对高租金回报，此类投资者反而会强化对于写字楼投资的关注，因此，从需求的两个角度受宏观调控影响相对较小。

　　区别于住宅市场，写字楼市场还未被投资者广泛关注，毛租金回报率还在6%—10%之间，而某些住宅目前只有3%—5%，较大的回报差距将导致投资资金流向写字楼市场，因此，从资金的流向即销售回款的角度受宏观调控影响相对较小。
　　楼宇经济为以第三产业为主的中心城区注入了活力，各区政府都意识到了楼宇经济对于招商引资和财政税收的重要性，纷纷出台鼓励政策，有些区政府成立了相关部门专门为商务楼宇经济服务，并出台了一系列激励政策。因此，从政策引导以及支持的角度，受宏观调控影响相对较小。

摘自《鲁班网络》