在房地产市场信息系统与预警预报体系…

一、建立房地产市场信息系统和预警预报体系是进一步
推进中国住房市场化进程的迫切需要

1980年以来，中国城镇住房制度改革不断深入。特别是
1998年停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化以来，
住房市场化改革取得重大突破。目前中国城镇住房私有率达
到80％以上，住房产权格局发生了根本变化。商品住宅销售
面积中，个人购房的比例达到95％以上，成为商品住宅的购
买主体。住房二级市场全面开放，中介服务业务快速发展，
房地产市场加速发展。商品住宅占城镇住宅竣工面积和投资
的比例大幅度提高，市场机制的作用得到较大程度的发挥。
总体看，与社会主义市场经济相适应的住房新体制已基本形
成，以住宅为主的房地产业已经成为国民经济的重要的支柱
产业。与此同时，私有住宅占城镇居民家庭资产份额的比例
已达到47％。因此，房地产市场能不能持续稳定健康地发展，
既关系到国民经济的持续健康发展，也关系到广大居民住房
资产的保值升值。
目前，总体上讲，中国房地产市场发展是健康的，但我
们也要看到，房地产市场发展不平衡，各地区之间房地产市
场化程度还有较大差异，发展中也出现了一些新情况、新问
题。有的地区投资增幅过大，有的市场供求结构性矛盾突出，
价格上涨过快，不利于房地产业和国民经济的持续健康稳定
发展。这些问题的存在，既有我们面对快速发展的市场，调
控经验不足、调控能力有待提高的因素，也与市场的自我调
节、自我完善机制没有形成有密切关系。当前，进一步推进
以住房为主的房地产业市场化改革的重要任务，就是要完善
政府对房地产市场的调控机制，完善市场的自我调节机制，
在政府宏观调控下充分发挥市场在配置资源中的基础性作用。
房地产市场具有典型的信息不对称特点，顺利实现上述
两个“完善”，最基础的条件就是市场信息的完整充分、公
开透明。建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，有
利于形成良好的市场信息反馈机制，科学把握市场发展态势，
适时适度地实施宏观调控，防止市场大起大落；有利于增强
市场透明度，引导理性投资与消费，充分发挥市场的自我调
节作用。为此，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展
的通知》明确要求加快建立房地产市场信息系统和预警预报
体系；国务院领导对此高度重视，多次指示要抓紧抓好。

二、房地产市场预警预报的主要指标

做好房地产市场预警预报，重要的是正确选择指标体系。
市场信息是多样的甚至繁杂的，反映市场形势的指标也多种
多样，要从大量市场信息和不同指标中，去芜存菁，选择最
能体现市场运行状况和趋势的敏感性指标。我认为，价格和
空置率是主要指标。价格和空置率两个指标的综合应用，基
本能反映市场发展趋势。
价格是市场供求关系的直接反映。一方面，价格具有即
时性，反映了当前的市场交易情况；另一方面，对价格的预
期又是新的投资和消费决策的基础，决定了市场发展趋势。
我所说的这个价格，不是指目前国家和地方有关部门公布的
新建商品房平均售价，目前公布的价格还不能完全准确地反
映某个地区市场价格的变动情况。房地产价格应当是由各分
类价格组成的指标“体系”。房价包括房地产出售价格和出
租价格，两者有密切联系，但又分别反映出售和出租市场的
不同情况。价格分析要考虑售价变动情况，更要关注租金变
动趋势，后者更能真实地反映住房使用人和市场实际需求。
既要考虑平均价格水平的变动，更要研究分地段、分用途、
分层次的价格变动，反映同类、同品质房地产价格水平，分
类价格有更强的市场指导意义。另外，还要关注同类物业租
售关系的变动趋势。比如有些城市，租金在下降，房价在上
升，两个价格指标反向变动，引起租售关系的变化，是市场
供求状况及发展趋势的重要信号。
空置率是反映一定时期市场吸纳能力的重要指标，空置
房屋的类型、占市场总供应的比例，反映市场有效需求、引
导市场供应，一定程度上决定市场走势。这里的空置率，并
不是按目前房地产开发统计中的商品房空置量简单推算的，
而是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场全部存
量房地产（包括报告期新增量）的比率。也就是，把目前待
出售、待出租的各类房地产作为分子，把全部房地产（包括
增量和存量）作为分母来算出一个空置率。同时，只算总的
空置率是不够的，空置率也应当是分地段、分用途、分层次
的指标“体系”，包括总的空置率是多少，商业用房空置率
是多少，写字楼空置率是多少，住宅空置率是多少，住宅里
面又要分高档的、中低档的，或者别墅、多层、高层和户型
面积等。因此，空置率也不是一个单一总量指标。

三、我国房地产市场信息系统建设的问题和任务

全面、准确的信息是预警预报的基础，是市场自我调节
的最主要因素，信息采集是所有工作的基础和重点。但现行
的信息统计制度是在住房实物分配体制下建立的，还没有随
房地产市场的快速发展及时完善，不能满足对房地产市场分
析、评估和实现预警预报的需要。突出表现为“五个不适应”：
一是注重总量、不注重结构，不适应房地产不可移动、
产品差异性强、区域性强的特点。实际上，房地产包括住宅
和非住宅，非住宅中包括写字楼和商业用房等，住宅中又包
括高档的、中档的和低档的，高档的又分别墅和其它高品质
的住房，另外还要区分户型。因此，笼统地讲总量、不讲结
构，不能完全反映市场的供求情况。二是注重增量、不注重
存量，不适应当前统一的房地产市场体系初步建立、增量和
存量互动的形势。市场是统一、开发的，存量房、增量房都
参与市场活动，现在一些居民购买第二套住房，也许现在还
没有考虑出售或出租，但是这些住房将来可能进入市场。三
是注重城区、不注重城乡互动，不适应城乡人口迁移形成的
市场需求，以及城乡结合部和“城中村”的大量房屋供应的
现实。这个问题就全国而言可能还不是很明显，但在少数城
市已比较突出。如，有的城市城乡结合部和“城中村”的农
民盖了大量住宅，农民自住占很少一部分，相当一部分参与
市场交易，主要是用于出租。四是注重买卖、不注重租赁，
不适应规范发展租赁市场、分析租金变动趋势的要求。我们
现在公布的指标体系中交易情况主要是新建商品房的交易情
况。五是注重部门统计、不注重数据整合，不适应房地产业
与相关产业密切联系、相互影响的实际。
为了适应房地产市场发展的客观要求，全面把握市场态
势，应当进一步研究完善房地产市场信息统计指标体系。要
充分利用现代化信息技术手段，注意加强各部门间的协调配
合，依托与房地产市场相关的业务系统，全面采集覆盖城乡
相关区域、覆盖存量与增量、覆盖买卖与租赁、覆盖住宅与
非住宅的完整的市场信息。解决“五个不适应”，做到“四
个覆盖”，应当讲难度比较大，任务也比较重，但是我们必
须这么做。因为，这是保证客观准确地分析市场形势的需要，
保证正确适度地实施宏观调控的需要，保证及时合理地引导
市场的需要，最终目的是促进房地产市场持续健康发展。可
以先在一定区域进行试点，抓住主要指标，逐步完善指标体
系，找准工作重点，取得经验后全面推广。
各位代表、各位来宾、女士们、先生们：
加快建设房地产市场信息系统和预警预报体系，是加强
和完善政府宏观调控，促进房地产市场持续健康发展的一项
重要举措。真诚地欢迎国内外专家多提宝贵意见，希望各位
代表结合实际情况深入研讨。我相信，这次会议对于加快我
国房地产市场信息系统与预警预报体系建设必将产生积极作
用。
最后，预祝研讨会圆满成功。谢谢大家！