投机链条遭考验房地产业面临资金大紧缩

　　再加上五一长假前，国家公布的一些紧缩政策，房地产企业已经陷入了紧缩风暴之中，对房地产行业的投机者而言，像过去几年那样房价大幅上扬的美好时光将逐渐消失。

　　国务院亲自出手

　　4月底，国务院出台了提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例的政策，钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。

　　有关专家表示，今年以来，我国经济继续保持良好的发展势头。同时经济运行中的突出矛盾进一步显现，集中表现在固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资结构不合理，特别是钢铁、电解铝、水泥行业过度投资和低水平扩张现象严重，房地产开发资金过于依赖银行贷款。2003年房地产开发贷款余额增长很快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在金融风险不容忽视。

　　这些问题如不及时解决，任其发展下去，势必助长信贷规模过度扩张，拉动投资更快增长；势必加剧当前煤、电、油、运的紧张局面，使经济绷得更紧；势必拉动生产资料价格进一步上涨，加大通货膨胀压力，从而影响经济的持续快速协调健康发展。提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目(不含经济适用房项目)的资本金比例，是加强固定资产投资宏观调控的重要经济手段，是针对当前宏观经济形势采取的有效措施，有利于引导社会投资方向，有利于抑制固定资产投资膨胀和信贷规模过度扩张，也有利于钢铁、电解铝、水泥、房地产行业自身的健康发展。

　　受消息影响，当天股市开盘后四大行业股均大幅下挫，房地产股如天房发展、浙江广厦、金地集团等当天暴跌，于此四行业中更加醒目。

　　停贷传言冲击市场

　　在房地产企业还没从国务院的政策中缓过神来，银行方面从4月27日，又传出了在五一之前全面停止对外贷款的传言，让众多企业惊出一身冷汗。

　　4月29日，针对近一时期流传的关于银监会要求商业银行近期停止发放贷款、甚至停办票据业务的消息，中国银行业监督管理委员会新闻发言人指出，银监会近日曾根据国家宏观调控政策的要求，从进一步加强信贷风险管理的目的出发，对当前商业银行的贷款管理做过一些窗口指导，主要精神是：

　　一、针对目前一些商业银行贷款扩张较快的情况，银监会要求商业银行在“五一”长假前不要突击发放五月份的贷款，但对于已经签订贷款合同的，要严格按照贷款合同要求发放贷款。

　　二、对于符合国家产业政策和市场准入条件的项目，要继续给予大力支持；对于煤炭、电力、石油、运输、供水等公共设施、基础设施项目，要给予重点倾斜。

　　三、各商业银行要转变观念，认真落实科学发展观，树立资本充足和充足拨备的审慎管理理念，修改完善对分支机构的考核指标，强化资本约束机制。

　　从银监会的表述来看，五一之前全面停止对外贷款的传言是有不实之处，但有关方面确实要收紧资金的意图已经非常清晰。

　　加息预期再度困扰

　　除去加息传言的短暂冲击外，更另房地产企业忧虑的是，央行目前正在密切地关注物价指数，随时有可能作出9年以来的首次加息决定，这将极大抬高房地产企业的资金成本。

　　有关专家表示，自去年起央行就不遗余力地为其降温，公开市场操作、准备金率、窗口指导、再贷款、再贴现等等方式用了个遍，在4月份的博鳌论坛上，央行副行长吴晓灵向金融机构发出警告，大家要同舟共济，不要和央行博弈。

　　从现在看，虽然目前居民消费物价指数CPI仍控制在年初定下的3%增长目标范围内，但一季度2.8%的涨幅，明显较去年全年1.2%的涨幅加快了步伐。今年一季度广义货币M2的增速要大于物价和GDP的增速约6个百分点。

　　如果市场还是难以得到调控，央行只好动用升息等这种价格调控方式来影响货币乘数，从而使广义货币M2尽快回至轨道。

　　全国人大财经委前主任、著名学者王连洲表示，目前之所以会出现这种局面，主要是央行的货币政策与财政部的财政政策方向不一致所致，央行目前之所以还没有采取加息举措，主要是因为中美现在已经有一定的利差存在，这已经吸引了相当一部分境外资金流入了中国，如果中国现在进行加息的话，将进一步扩大利差，从而会吸引更多的境外资金入场，从而加剧国内面前的经济压力，但如果美国加息的话，利差的问题将会缓解，国内物价涨幅届时还得不到控制的话，很有可能加息。

　　房地产企业感受压力

　面对国家的一系列紧缩政策，房地产企业已经普遍感受到了紧缩的压力。对于房地产股的影响，有证券市场人士分析指出，新政策将加剧行业内部的调整，部分形成一定规模的房地产企业将有能力通过各种渠道取得资金，以渡过紧缩难关。

　　有上市房地产企业的工作人员表示，五一长假前，国务院出台政策，提高了钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例，紧接着市场上传出银行停贷的传言，随即各界人士纷纷预期央行加息已经迫在眉睫，对房地产行业来讲，这一连串的消息只意味着资金面的全面紧缩。虽然目前房地产市场已经比几年前成熟，已经有了一些实力较雄厚的房地产企业，但由于房地产开发是主要依赖银行贷款的投资项目，提高15个点的资本金会对开发商造成资金上的压力。

　　该工作人员表示，但提高项目资本金比例，可以抬高房地产的入门门槛，同时对于开发商的资金运用以及银行贷款的安全性都有好处。从个人的经验来看，此次调整的对象很可能不仅仅是对新开工的项目，对有些目前正在建的项目，银行也可能会参照这一政策，提出补足资本金的要求。

　　投机链条面临考验

　　对资金问题最为敏感的就是投机于房价、地产股炒作的群体，资金量的充裕与否直接决定最终的成功。近期，相关政策的影响以及银行方面的相继出招，已经开始让一些炒家感受到了危机。

　　中房股份近期惨遭市场抛售。截至昨天收盘，中房股份的股价已经从4月26日的20.17元跌落至6元左右，据业内人士初步统计，该股目前的市值起码蒸发掉25亿元。中房股份的第一大股东就是中国房地产开发集团公司，对于中房股份大幅跳水，市场分析有两种可能。一种就是庄家的资金链断裂。另外一种说法就是与国债回购有一定关联。依据就是，今年4月以来监管部门清理国债回购市场，中房股份也恰好是在4月中下旬开始连续跳水。

　　另据温州某银行的工作人员对记者表示，在工商银行温州分行上调个人贷款利率后，一些当地的温州炒房者已经感受到了一定的压力，有些投机者虽然目前还不至于出现亏损，但收益空间已经少了很多。另外，更重要的一点州炒家在全国都赫赫有名，很多温州炒家都是依靠银行信贷来呼风唤雨的，但这些信贷资金主要是来自于炒作楼盘当地的银行，目前全国各地还有很多银行没有提高个人贷款利率，这为在外地的温州炒家还留下了一定的投机时间，如果近期央行决定加息，或全国各地的银行都纷纷上调个人贷款利率的话，房产炒家将会受到严重的资金链条考验。