经济适用房新政扫描

　　我国从1994年起开始启动经济适用房计划，十年来它为众多中低收入家庭提供了上千万套价格相对低廉的住房。但正是因为这一政策保障型住房在价格上与普通商品房的悬殊，再加上对购买人群资格认定不严格，高收入者购买经济适用房中的“豪宅”或是囤积多套经济适用房的现象越来越多。日前，北京市国土房屋管理局等4部门联合下发及补充通知，对经济适用房的投机行为大声叫停。

　　年限价格　“双规”投机行为

　　政策一

　　开发企业对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得预售许可证后，方可预售，否则不得向预购人收取定金及任何预订款性质的费用。

　　●解读：此举意在从销售环节开始抓日后的上市交易。也就是说，现在很通行的还没有取得预售证就开始放号的经济适用房的销售行为将不再被允许。对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得“出生”证明，才能向买房人收取“认购金”；否则，不得向预购人收取订金及其他任何预订款性质的费用。

　　政策二

　　适用已购经济适用住房上市出售政策的项目：由政府批准定价的经济适用住房项目名单见附表一；住宅合作社集资建设的住房项目名单见附表二。其他新项目的名单由市国土房管局公布。

　　●解读：此条文明确了新办法的适用范围--由政府批准定价的经济适用住房项目和住宅合作社集资建设的住房项目。今后将建设的其他适合该文件的新项目的名单，由市国土房管局公布。

　　政策三

　　计算已购经济适用住房住满五年的起始日期，以缴纳契税时取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。

　　●解读：也就是说，购买人在完成对国家的义务后，就可以开始计算入住期限了，即使此时还没有拿到房产证。

　　政策四

　　预购人在经济适用住房竣工前转让其预购房屋的，受让人必须已取得经济适用住房购房资格，并持审核证明按《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条规定办理预售转让登记手续。其转让价格不得超过原预购单价。

　　经济适用住房已竣工，但未取得房屋所有权证前不得办理预售转让手续。

　　●解读：此条文明确，预购人在经济适用住房竣工前可以转让其预购房屋，但转让价格不得超过原预购单价。

　　政策五

　　已购经济适用住房住满5年后，交易时出售人按成交价格的10%缴纳综合地价款的，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。

　　●解读：此条文与以前的规定有明显不同，以前相关文件规定，由购房人补交成交价格3%的土地出让金。新办法明确，出售人按成交价的10%缴纳综合地价款，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。

　　政策六

　　以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人须按规定取得经济适用住房购房资格，超标的按规定补交综合地价款，其所购房屋仍按经济适用住房产权管理，不补交成交价格3%的土地出让金。

　　以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区县国土房管局交易管理部门出具按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明，再次申请购买经济适用住房的，凭该证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买的资格审核手续。

　　●解读：以成交价格来规定是否可以出售后再次购买经济适用房：成交价格没有高于原购买价的就可以在履行相关手续后再次拥有购买经济适用房的资格。

　政策七

　　经济适用住房住满5年后按市场价格出售时，其成交价格低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格，收取综合地价款；其成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的，按成交价格收取综合地价款。

　　●解读：此条文主要是为保证国家税收不流失，防止恶意逃税。由政府有关部门出台的指导价来衡量按市场价出售的已住满5年的经济适用房的成交价格。如果成交价低于指导价，要以指导价为基数缴纳综合地价款。