有关专家呼吁住宅投资加强“总量控制”

今年一季度，我国住房建设的投资额比去年同期增长20％以上，个别城市增长100％。1－5月份累计，增幅仍然很大，个别大城市的增幅超过70％。对此，有的业内人士提出了这种增长速度是否过快而“超过警戒线”的疑问，还有人担心如果这样任其继续发展下去，会不会产生新的“泡沫经济”问题。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　为避免这种现象的出现，一些业内人士正在认真研讨今后十年的住房发展空间。他们认为，“人无远虑，必有近忧”。只有弄清楚今后十年的住房建设空间，才能前瞻地提出调控年度建设规模的意见，保证住宅建设的理性发展。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　住宅建设发展速度不宜过快针对当前住宅建设的发展速度和规模及今后十年住宅建设的发展空间，一些专家认为住宅建设发展速度不宜过快。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　住房建设面积的规模不宜再扩大。“九五”期间年平均住房建筑面积4.7亿平方米，特别是1999年2000年，超过5亿平方米。按2000年全国人口普查城镇人口4亿人计算，人均年新建住房超过1平方米。这样巨大的建设规模和年人均新建住房建设面积，在我国是空前的，在世界上也是空前的。在今后十年内，每年要维持这样巨大的建设规模是很不容易的，因而作出了年住房建设面积的规模不宜再扩大的思考。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　住房有效需求增长慢的制约。住房的有效需求，是影响住房建设发展速度的重要因素。有效需求相对不足，一直是我国发展住房建设的主要制约因素。1999年和2000年，全国空置商品房9千多万平方米，其中空置住房6千多万平方米。这是我国商品房建设规模大和有效需求相对不足矛盾的突出表现。今后要提高有效需求，一靠较快地发展国民经济，二靠较快地提高人民收入，包括改革工资制度。今后10年，国民经济保持每年增长7％的较快速度是可能的，但要保持人民收入的较快提高，特别是经过改革建立起与市场经济相适应的工资制度，则会困难得多。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　切实加强房地产“总量控制” 　　1999年春，建设部部长俞正声同志在一次全国性会议上提出了加强房地产“总量控制”的要求，至今已有两年多了。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　为什么要突出地提出对房地产业实行总量控制？我的认识是：房地产业是国民经济的一个重要而活跃的产业，它的正反两方面作用都很突出。房地产业属于先导性和基础性产业，它的投资额和增加值都在国民经济中占有很大的比重并且对国民经济发展有较强的带动作用。如果调控得当，能够保持房地产业以较快速度可持续发展，就能不断地对发展国民经济和提高人民生活水平做出重大贡献。房地产业又是一个风险性高，而且是一个市场供给弹性很弱的产业，因而被一些专家称为泡沫经济多发产业。如果房地产业在较长的时间内发展失控，就可能产生泡沫经济，对国民经济造成重大危害和损失。1992年至1993年我国出现的经济发展“过热”，以及1997年亚洲金融危机中一些重灾国家，房地产业就产生了许多“泡沫”。总结历史的经验教训，特别是严防房地产业产生泡沫经济这种危害大的反作用，有针对性地提出对房地产业实行总量控制的要求，是完全必要的和及时的。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　可是，两年多过去了，许多城市并没有抓房地产业的“总量控制”。据初步调查，主要是政府机构职能存在的问题。在政府机构改革以前，各个城市的计委、建委、规划、土地、房地产等部门，都拥有一定的调控手段。由于“各管一段”，没有一个部门具有对全市进行房地产总量控制的能力，市政府也没有明确哪一个部门拥有对房地产进行总量控制的职能。实行总量控制是一个十分艰巨而繁重的任务，又是一个“得罪人”的任务，既然没有明确谁管，也就不会有哪一个单位主动去管。还有一个原因是，没有主管总量控制单位的部门，也就没有人去制定房地产发展速度和房屋积压的警戒线。 　　因为没有界限，如要表态也缺乏依据。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　制定警戒线，建立预警制度针对房地产发展的趋势，有关专家特作出以下呼吁和建议： 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　1、进一步宣传对房地产实行总量控制的重要性和迫切性。特别是要提醒一些住房建设发展过快的城市，如不进行总量控制，确实有产生泡沫经济造成巨大危害的可能。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　2、建议城市在改革政府机构时，把土地、房地产和规划等部门合成一个部门，并明确这个部门要负起对房地产实行总量控制的职责，并赋予其相关的宏观调控权力，使它有职有权。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　3、在这个部门的组织领导下，加强对房地产业的发展战略进行理论与实际相结合。一定要持续不断地、逐步深入地研究激活有效需求、保证住房供给的问题，把房地产业长期的发展空间问题搞得比较清楚和准确，而且通过实践不断地改进调整，绝不要短时期集中人力编一个长期计划就算了事。例如，这次北京申奥成功，为了办好2008年的奥运会，北京的房地产也必须在原定的长远计划的基础上进行调整加快。特别要按计划高质量、高水平地完成那些举办奥运所需的房地产项目。这里要指出的是，发展速度加快，规模扩大，更要加强总量控制，保证房地产业健康地优质快速发展，力争取得最佳效果，决不能再蹈1992年某些大城市盲目大建写字楼造成大积压的覆辙。 　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　4、逐步建立健全对房地产发展进行总量控制的法律、管理方法和调控手段。 　　如何正确对待某些城市投资额增长过快的问题，需要做好以下工作；一是，要制定“警戒线”，即投资额增长超过多大比例，超过的连续时间多长，房屋积压占多大比重才算突破了警戒线；二是，要建立预警制度，主管总量控制的部门要有专职力量，运用远近结合的分析方法，及时发现房地产业可能产生的不良发展趋向或超过警戒线的苗头，运用现代化信息手段提出预警；三是，研究在各种不同的情况下，如何采用相应的有效调控措施，包括经济的和行政的调控措施。通过调控，使发展规模合理化，并及时地把一些偏离正轨的“趋向”拉回到正轨上来。