香港：楼市现拐点 内地买家锐减

　　在香港的路边商铺中，地产中介机构用10步一间的阵势来形容一点也不为过。为争夺内地人赴港置业的市场，在铜锣湾、中环等内地游客聚集的地段，楼盘销售人员、中介机构在人行道上高举广告牌、试图吸引路人的目光。

　　事实上，类似的场景在众多地产推介会、来往港深广莞等交通班线等场合也存在。用香港美联物业中介代理刘丽莎的话形容，“这年头，卖楼的都要看内地投资者的脸色。”

　　尽管针对非本地买家的楼市新政刚刚满月，却对香港楼市产生了较大冲击。目前，买家对住宅市场的投资意愿降低，香港的楼市泡沫正在“裂变”。

　　量价齐跌

　　“如果我在新政出台后签约，要多付出100多万港元的税费，这意味着往后的投资转手中，这100多万也会被计算在投资成本中。”东莞某食品厂董事长姚先生告诉笔者，他已决定暂停在港购房。姚先生看重的是，“到底香港楼市是否会从高位回落，回落到什么地步”。他担心，一旦回落幅度较大，楼市投资的收益将锐减。

　　刘丽莎告诉笔者，不少已赴港置业的投资者有着类似的担忧。这些投资者纷纷致电或要求赴港，查询所购入的房产的跌幅，“有些客户说，比看股市还紧张。”，多个区域房价的确出现了回落，而只有少部分区域保持价格的稳定。“但持续下跌的预期较为浓厚。”她强调。

　　过去两年，香港楼市持续上涨。截至今年9月，香港楼价指数已连升6个月，相比去年同期升幅达13%，根据差饷物业估价署发布的资料，目前楼价比1997年高峰已高出18%。为降低风险，香港特区政府选择以高税收的方式，限制非香港本地居民的购房需求以及市场短期炒卖行为。特区政府于10月26日推出两项严厉的楼市调控措施：一方面，如果买房之后三年内把房子卖出，需支付一笔10%到20%不等的额外印花税；另一方面，所有非香港本地居民、所有本地及外地公司在香港买楼，都需要支付相当于房价15%的“买家印花税”。

　　11月初，美联中国营运总监兼华南区董事总经理王书权表示，香港楼市新政出台后，内地买家心态出现显著变化，229个有效调查样本中，不再考虑购买香港物业的内地买家占3%、半年内不会购买的为62%、视楼价走势再作决定的为35%。

　　王书权分析，内地买家选择观望，未来楼价走势成为其是否购买香港楼盘的重要依据。而据美联中国统计，从新政出台至今，内地买家香港看楼锐减九成，接近零成交。

　　据悉，以外地投资客为主的新界东涌地区成交缩减超过八成。全港至少11个屋苑，当中包括青衣灏景湾在内，在新政出台后整整一个月交出“零成交”的成绩单。

　　港媒报道，一名来自温州的业主近日以1950万港元售出位于北角的单幢楼单位，据悉，该业主于2010年10月花费1898万港元向发展商一手购入，持货两年，目前账面微赚51.6万港元，但扣除佣金等费用，目前售出后亏本约40万港元。

　　此外，香港中原地产11月底发布的最新研究报告显示，香港楼市出现量价齐跌。反映香港二手楼价的中原城市领先指数(CCL)和中原城市大型屋苑领先指数齐下跌，为10个星期以来首见。

　　中原地产研究部高级联席董事黄良升表示，如果CCL跌穿115点水平，香港楼价可能向下调整，调整幅度约5%至10%。

　　中原地产经纪人朱先生表示，在与内地客接触中，香港楼市下跌幅度被频频问及，这也是内地买家最担心的问题。他说：“一些继续观望的买家担心，这场下跌只是一个开始。”

　　泡沫转移？

　　与住宅量价齐跌的情况不同，来自香港中原、美联等中介机构数据显示，香港的车位和商铺等成交价格不断攀升，成交量也在增加。“投资发生了转移。”朱先生表示。

　　据香港财华社报道，以东、西九龙工厦为例，个别单位售价差距达一倍之多，因而吸引不少投资者在西九龙作长线及短线投资。而香港众多车位受到短期炒家的影响，两周便升值25%。

　　业内人士撰文分析称，在香港房地产市场，国际投资者对天价物业已经拒绝再“玩”，仍乐此不疲的是本地投资者。政策限制炒住宅，就转往炒商厦商铺，甚至车位；而物业的持有模式，多为短线，只求赚钱走人。

　　“即使住宅市场得到暂时的平缓，但其他领域炒作空间仍然具备，如果措施不当，香港楼市会陷入泡沫破裂的边缘，楼市继续高位上行。”香港投资机构T&T投资总监叶紫雯告诉笔者。

　　黄良升表示，根据今年前4个月的统计，在香港1200万港元以下的中小型住宅市场，内地买家买走了21.5%的一手住宅以及7.3%的二手住宅，1200万港元以上的豪宅市场中，内地买家买走了38.1%的一手豪宅和22%的二手豪宅。整体而言，内地投资者占香港整体楼市交易总数的8.7%，占整体金额比例有13.8%。

　　香港金融管理局总裁陈德霖近日表示，从来没有只涨不跌的周期，楼价将持续上升的假设是错误的，情况随时可能转变。即便目前按揭供款比率比1997年低，但楼市涉及的风险不比当年少。