滨海地产开发应创造性地延伸

　　近年来，中国度假地产的发展很快，中国度假路线图的研究报告显示：中国旅游度假地产的发展实际上有条隐形的线在牵引，阳光是度假投资追逐的主要因素之一。滨海拥有的是具有强大吸引力的3S资源(阳光、大海、沙滩)，这使其一直成为游客向往的地方。养生养老、度假、投资、避寒避暑等需求的大幅度增多，带动了中国滨海度假地产的开发热潮。

　　我国滨海旅游资源的分布格局大致成“S”形，主要表现为三个大板块：第一，环渤海板块，主要有两部分，一是山东、渤海湾这个大市场，其中发展最好的是山东半岛与胶州半岛;二是以北戴河为主，向河北、辽宁这两个方向延伸所带动的区域。第二，东海板块，从上海到浙江这个区域受海域海水的限制，度假的因素比较少，更多地体现在旅游形态上，例如上海的碧水金沙，最大的特点是人工，通过人工沙滩和人工净化海水形成了一个海滩度假结构，舟山群岛作为一个独立的开发区域，大量的投资商开始进入这个区域，其度假发展非常快，其中上海对它的推动作用非常明显。第三，南海板块中除了海南岛之外，以深圳为核心从小梅沙、大梅沙、华侨城一直到巽寮湾再延伸到汕头这条线发展得比较快，海南国际旅游岛是一个大爆发，从土地大爆发到度假地产大爆发。

　　“鬼楼群”现象

　　困扰滨海地产开发

　　滨海度假地产最大的问题是野蛮开发盛行，导致大量“鬼楼群”出现。由于地产升值快，开发商更聚焦卖房，对相关服务配套，休闲度假配套，环境美化等的忽略，造成居住投资型度假房产进入了销售困境，大量无人居住的投资型度假房产成了“鬼楼群”。这种没有真正考虑生活服务功能和度假服务功能，并缺乏养生养老功能的度假地产发展模式前景堪忧，以修房子卖房子为目标去做度假地产基本上行不通，旅游地产在这种运行模式下出现了巨大危机。

　　那么，什么才是度假地产的发展基础?什么样的度假地产才有可能实现突破?这是当前研究的重点课题。根据做过的众多滨海度假项目，我认为滨海度假地产最核心的问题是房子怎么卖。应该把它分成两个层面：第一个层面是土地开发层面。如果这个区域的土地已经很热就不用去碰，比如说青岛和烟台的很多地方，地价已经炒得非常高，在这种非常高的地价和房价之间，如果升值结构安排不恰当，盈利空间就会非常小，如果营销不畅甚至可能亏本，绝大多数投资人更愿意找盈利空间大的项目，用极便宜的价格拿地，再把生地做到熟地，提升房产价格，这种靠土地成本取胜的模式，可以快速获取回报，但相对来说收益率不高，土地未来的升值空间更大。第二个层面是打造环境。通过环境打造，把土地炒热让其价值提升。这种思路的核心就是通过攒人气来提升地气，最后形成度假地产带来财气。

　　打造吸引核

　　游客量是衡量地产价值的关键，一般情况下，有多少人来旅游，就意味着这个地产有多大的吸引价值。

　　滨海度假的第一吸引核是海洋和沙滩。海洋的博大与富有是非常令人好奇和神往的。沙滩可以通过改造培育提升沙的质量，也可以通过调整扩大规模。滨海项目比较多样，可以是水上项目、水中项目、水下项目，也可以是沙滩项目、沙滩休闲到海滨的整个休闲体系，包括沙滩背后的度假酒店及其游乐休闲设施设备配套。

　　第二吸引核是休闲项目。一个滨海度假项目，首先看其是否有良好的沙滩基础，其次看其是否有好的休闲项目，这决定了其吸引力程度。例如北戴河，最受欢迎的项目有两个：滑沙和海洋主题乐园。主题游乐类项目在夏季度假中起到支撑作用，特别是近水游乐、淡水游乐、海水游乐、滑降型的主题化游乐和机动游乐及高科技游乐。

　　第三吸引核是冬季度假。季节实际上是困扰地产的一个问题，如果业主一年只能享受三个月到五个月的房产价值，那投资回报率的边际效率是非常低的。冬季度假中非常强调冬季温泉利用，包括水疗、中式理疗、药疗等类型。还有滑雪项目，可通过人造滑雪和冰雪游乐等来创造。冬季室内项目，包括简易大棚式的室内空间和大型玻璃式的空间建筑等，韩国的乐天世纪是典型的室内游乐项目。庙会，其产生的经济效益也非常强。

　　这几种类型的冬季旅游度假项目作为冬季解决方案非常有价值，可形成旅游吸引力，提升滨海旅游项目的人气价值。

　　形成休闲聚集

　　任何一个项目，如果仅有游乐观光没有休闲聚集很难攒人气。休闲聚集模式设计是通过休闲业态的整合形成吸引力把游客留下来消费，通过游客聚集形成消费聚集。其基本理念是任何旅游地产项目必须要打造的休闲聚集结构，这个结构决定了整个旅游地产项目的核心价值。人气聚集模式是所有旅游地产最核心的内容，其主要体现在休闲业态。最典型的项目是西安大雁塔北广场，晚上通过激光音乐晚会形成五万人到十万人的休闲聚集。由于其业态非常多样化，餐饮、娱乐、游乐、购物等使其休闲广场的价值得到体现，这种通过人气带动周边的商气，从而形成休闲商业社区、休闲街区和休闲聚集区，是所有旅游地产中最核心的要素。

　　任何一个旅游地产项目，都必须考虑人流的动向和商气的聚集模式，由此形成休闲商业地产价值。这种商业地产放大后就是休闲小镇模式。小镇中最成功的是丽江古城、大理古城等，人造小镇最成功的是彝人古镇。一般五百亩到一千亩的用地可打造一个古镇，其中大概40万平方米到100万平方米的商业建筑，约90%以上会卖掉，部分将回收经营并按景区经营。这种模式非常有效且吸引力非常大，一般度假地产项目都是通过人气转化成商气再转化成商业地产价值来提升楼盘价值的。

　　创造延伸发展

　　通过前两大结构的发展，区域土地将会实现逐步升值，这就需要通过延伸发展中心的创造，来获得土地升值效益和可持续发展，从而形成地产开发。地产延伸具有多样性，主要有几个方面：养生型，越来越多的人开始关注养生，不管是中青年健康的需求还是女性健身健美的需求，其市场广泛且多样化。养老型，随着生活水平的提高，养老的需求进一步细化，健康疗养的要求更高。候鸟型，季节性差异使得候鸟式的生活方式越来越盛行，特别是冬寒、夏暑两个时期的生活方式调整。与度假相关联的产业延伸模式，如农场、牧场等农家生活方式的延伸和其他如庄园式的度假方式的延伸等。它实际上是由核心的休闲商业带动地产销售，这种核心的休闲商业主要是养老产业、养生产业、休闲农业、创意文化产业、会议会展等泛旅游产业的发展及其配套，这个带动并创造延伸发展的结构可以称之为产城一体化。

　　以上几个层次的发展结构可概括为一句话：旅游引导的泛旅游整合下的产城一体化综合开发结构。滨海度假地产通过这种手法把地产价值和产业价值整合在一起，地产的销售通过产业服务模式的设计转化成销售结构，包括土地价值升值结构，其是指既可兑现又可通过投融资放大。也可形成商业地产销售，亦称为休闲商业地产销售价值，主要包括休闲商业土地及由此形成的休闲商铺和大规模的商业结构。还可转化成泛业态支撑下的住宅型地产，这种住宅型地产不是就房子卖房子的升值价值，而是产业结构包装和支撑下的一种居住服务，它体现为商业服务结构一体化。

　　在新型时代做旅游地产，特别是滨海旅游地产，应把握好一些要素和模式并进行系统打造。这需要非常有效的产业支撑，并通过产城呼应的结构，把地产价值、房产价值和商业化服务的交换价值等通过持续经营结构和产业经营结构结合起来，来实现滨海度假地产的发展。

　　(绿维创景)