湖南长沙：价值飞跃 建立于规划之上

　　自2008年6月，长沙市委、市政府作出了“打造先导区，建设大河西”的重大战略决策以来，大河西先导区的建设已经走完了第一个三年。三年来，先导区共完成全社会固定资产投资2324亿元，建设重点工程项目600多个，引进资金逾2000亿元，引进项目1700个，新增城区面积25平方公里，新增城市人口30万。河西新城雏形初步展现，成为全省经济增速最快、效益最好、结构最优的增长极与湘江经济带的引擎和龙头。

　　在这样的奔跑速度背后，究竟是怎么样的一种力量在激荡?土地开发或正是这力量的源泉。

　　借钱起家，3年撬动2000亿

　　三年来,大河西先导区实现了大规模建设，高速发展轰轰烈烈地拉开了城市发展向“湘江时代”迈进的帷幕。三年共开工建设重点工程项目共计600多个，完成投资2324亿元，是大河西建设史上基础设施投资规模最大、项目开工数量最多的时期。

　　先导区建设之初最缺的是钱。虽然市委、市政府对先导区的建设资金给予了很大的支持，但与先导区宏大的投入相比依然是杯水车薪。

　　不过，先导区似乎很快就解决了这个资金难题。“在国家施行宽松货币政策的时候，大量贷款；现在是我们找着银行提前还款。”今年8月，副市长、先导区管委会常务副主任赵文彬说的这番话足以佐证先导区在资金上的充裕。

　　翻开先导区成立以来的大事记，不难发现先导区在成立后，迅速抓住了2008年的良好机遇，建立了两个融资渠道，融资330多亿元，保证了初期开发所需的资金投入。

　　借力资本，把钱投对方向

　　有公开数据显示，三年来，先导区管委会投入基础设施建设的资金达63亿元，投入土地一级开发的资金为80亿元，非赢利性项目投入与赢利性土地开发投入的比例为3∶4。三年来，先导区的生产性投资达500多亿元，而对非生产性投入却十分“小气”，非生产性投入仅占总投入的0.09%。

　　钱都投向了可以“生钱”的地方。其中的一个例子是，先导区土地储备中心花2亿多元收储了原属于望城的33宗2500亩地。当时这些土地由于地段偏僻、地块不规整等原因，平均地价仅100万元/亩。先导区通过优化环境、完善规划，将33宗散碎地块进行优化整合，仅用三年左右时间实现了近100%的增值。另一个例子是，在梅溪湖片区建设投入80多亿元，完成大部分基础设施建设后，先导区管委会坚持只做一级开发。随着方兴地产600亿注入梅溪湖，先导区仅两年时间就全部偿还了银行贷款，完成了资本的充实。

　　实现从土地到资本的转变

　　土地作为最重要的生产要素，如何在保证大河西建设的前提下，实现从土地到资本的转变？这是土地开发的另一个要义。

　　2009年12月，位于河西望岳街道面积84亩的宗地，以超出底价9600万元成交，亩均地价达到272万元。公开数据显示，先导区三年间向土地二级市场出让土地35宗2450亩，实现土地收入105亿元，平均地价近430万元/亩，相比于2008年初上升了3倍，部分地块均价超1000万元/亩。

　　在短短的时间内，先导区土地价值实现飞跃正是基于对大河西未来的市场预期之上，而这种预期更多是建立在大河西的规划上。

　　先导区的建设从一开始就做到了规划先行，2008年8月份，先导区成立后两个月就出台了先导区空间发展战略规划等一系列规划。在这其中，现在已为人熟知的滨江新城、洋湖垸、梅溪湖等重点片区一一亮相。

　　观察

　　大河西土地出让及地价变化

　　2009年11月，大河西滨江新城的地块相继入市，这引发了众人对大河西土地的高度关注。新成立的大河西先导区面积达1200平方公里，覆盖了岳麓区，望城区、高开区、宁乡县等广大地域，规划中最先启动的三大重片自大河西先导区的规划出台伊始，就备受瞩目。

　　2009年12月，位于河西望岳街道[2009]网挂039号宗地以超出底价9600万元成交，均价达272万元/亩。此后的2010年，大河西土地集中入市。

　　根据长沙市国土资源市场网上挂牌土地的成交公告信息，2010年，从2月9日开始挂牌的滨江新城第一宗土地到2011年春节前的近一年中，大河西出让的经营性用土在22宗左右，出让金额约为85亿，出让面积超过1815亩。

　　在这一串的数据后，是大河西建设的全面开动，更闪现着许多全国房地产业界大腕的身影。