中国楼市是喧嚣的市场

　　不乏概念的中国楼市，少有对同一话题兴致如此高昂的时刻。城市综合体已成时下各色论坛的时尚话题，从一线城市到小城镇建设，从品牌房企到楼市新秀，大到央企，小到项目公司，几乎言必称城市综合体。

　　这是一个喧嚣的市场，有的只做不说，有的光说不练；说得多的不一定做得多，做得大的却低调潜行。

　　中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云告诉《中国建设报·中国住房》记者：“城市综合体是商业地产开发的方向之一。城市综合体首先解决了开发商投资的问题，做综合体需要非常强的开发实力和资金实力，如果酒店是开发商自己持有的，商场是自己持有的，那么在银行可以提供贷款的情况下，综合体就是一个很好的商业金融的模型。所以，完成一个资金、资本、资产梯度经营的投资模式是我们商业地产开发最重要的地方。”

　　辉煌源自商业模式

　　商业地产曾经被视为房地产开发的“边角料”，现在已然成了开发商的“宝贝”。开发商普遍意识到，一个好的商用物业，不仅有好的收益，同时也能获得外部资金的支持，开发商可以借此盘活资金，使得开发模式的可持续性大为改善。

　　据不完全统计，有90%以上的品牌开发商都进入商业地产市场了。

　　“万达这些年快速复制，在商业地产领域堪称楷模。”蔡云认为，万达广场已经形成模式，在城市中心开发写字楼、酒店、住宅，开发资金回收以后，沉淀下一个物业，就是城市综合体，这部分商用物业，再继续融资，投入新的项目开发。

　　蔡云表示，任何融资主要是看商业模式，好的持有型物业在国内商业银行可以获得抵押贷款，这不受调控政策的限制，主要看资产的潜力和稳定的现金流，给予抵押贷款。根据物业的成长性，一般的房地产物业能做到评估价的60%，像万达广场、中粮大悦城和华润万象城，抵押贷款的比例可能会更高。

　　北京汉博投资顾问有限公司董事李亚明认为万达是典型的发展商，他认为万达已经脱离了纯制造商的身份，有一定的持有型物业，有较强的运营管理能力，用买住宅的利润沉淀一个商业。正因为因为万达广场利润都沉淀在商业地产中了，所以现金流压力还是会比较大。但是，依靠其规模效应，万达有较强的议价能力，可以保证每个项目有较高的利润空间。

　　蔡云指出，与其说城市综合体是房地产市场创新的成功，不如说是房地产商业模式创新的成功。

　　李亚明告诉记者，单纯做购物中心或者mall，在过去走了很多弯路，归根结底还是缺钱，都拆散零卖了，于是不能统一招商，不能统一经营，不能统一管理，最后闹出严重问题，商家不挣钱，投资回报巨低。项目可能卖的很好，但后期会产生很多问题。

　　城市综合体并不是某种物业类型的代名词，而是一种适合于特定时期发展环境的房地产商业模式的概念。如果仅仅将之视为某类产品，很难解释像万达集团在过去十年所取得的成就。

　　2000年初涉商业地产领域时建成第一代万达广场还称不上城市综合团体，卖商铺的十几个项目也曾经问题不断，甚至有过退铺重建的教训，直到2006年末52万平方米的宁波万达广场开业，才是万达在城市综合体市场上真正的开山之作。

　　万达快速复制，也是在明确了商业模式之后才得以实现的。

　　据蔡云介绍，万达的做法基本是当年开工当年竣工，而且万达本身配了个万千百货。在招商过程中，普遍都对百货主力店招商头疼。而且万达自身还有个万商会，有上千商家，这些商家跟着万达走，从万达的合作中已经获利。

　　万达在全行业的注视中获得了成功，也有不少公司都想去做，但蔡云认为，未必都能做好，关键就在于运营、管理、招商。

　　业内有专家指出，万达模式得益于住宅销售和商铺销售供应的丰沛现金流。以万达模式为代表的城市综合体的荣耀，属于中国房地产市场的黄金十年，在新的市场环境下，很难被超越。

　　机会在于良好的现金流模式

　　在二三线城市，城市综合体倍受欢迎。

　　李亚明告诉记者，现在到三线城市，如果说开发住宅，招牌挂市场上请。如果说还有一个主题商业，那么地方政府会欢迎。不过一些微妙的变化正在发生，在这些地区一个成规模项目，通常会规划一定规模的商业，以前可能会根据市场的情况来决定商业部分是真做还是假打。但现在地方政府会普遍要求先上商业地产。

　　中房协商业地产专业委员会始终在强调，商业地产是一件谨慎的事情。反对一窝蜂上城市综合体。

　　青年经济学家、北京师范大学教授钟伟指出：“不是所有做房地产开发的开发商都能成功转型做城市综合体，因为城市综合体除了要有足够的资金支持之外，还必须要有非常强的专业技能，需要有一批商家忠实地跟着这个城市综合体走，关键在于形成一个良好的现金流模式。”

　　城市综合体的成功范例不胜枚举，失败的案例却鲜有关注。

　　在北京，除了来福士广场、华贸中心、大悦城、万达广场等成功的城市综合体，还应该注意到也有金地中心、华熙乐茂这样的失意者。

　　商业地产不相信眼泪！蔡云说，“不定是哪个环节没做好，就是无法有效聚集人流，只能死掉，意味着现金断流，一般的商业地产开发企业就没法正常发展。我认为还是运营存在问题。”

　　据蔡云介绍，一方面国内商业地产刚刚起步，远远不如商业住宅开发的成熟；而且商业地产开发非常复杂，融资、设计、招商、运营和后期物业管理等多个环节，相对于商品住宅开发是彻底的颠覆了。

　　蔡云主张招商前置，将招商环节前移，设计、融资、整体商业规划跟进定向开发。只有这样才有可能确保商业地产项目形成良好的现金流模式。

　　城市综合体也并不是放之四海而皆准，业内专家认为在二三线城市的发展还得慎重。

　　北京华贸中心是一个非常成功的城市综合体项目。但是，据记者了解到的情况，在广东惠州进行的类似开发就遇到了一些问题。

　　专家指出，在大城市和二三线城市开发城市综合体项目，建安成本基本一致，地价可能有所差别，最重要的是运营成本有比较大的悬殊。“在一个三线城市，做一个30万平方米的商业，购买力不足，租金上不去，那对城市综合体的运营是不健康的。”

　　万达广场的一般模式是，前面是城市综合体，后面是公寓写字楼，用公寓写字楼的利润沉淀成综合体，建成以后商业部分再进行抵押，贷出资金继续开发。

　　蔡云表示，“城市综合体做好了，是很愉快的。”