透明租赁能否根治顽疾？

　　一处房子想出租，不同的中介给出各种不同的说法。房东冯女士为此发愁不已，本以为自己家的两居室委托中介出租是一件很容易的事情，没想到询问了几家中介之后，反而让自己左右为难。“租房子难道不是到中介登记然后交中介费就可以了么？怎么还有那么多‘弯弯绕’在里面？原本以为中介只是公司不同，操作流程应该大同小异，现在看来，我还需要自己权衡利弊得失，实在太费劲了。”冯女士还没有选好委托哪一家中介替自己租房子。

　　到底是怎么样的“弯弯绕”让冯女士头疼呢?我们以房东的身份走访了几家中介公司，发现想要出租房子，还真不是那么简单的事情。

　　吃差价 搞群租 助推房价

　　一部分中介公司采取“居间”的方式，收到房源之后负责发布信息、带领租客看房、协助双方签署租赁合同，以及收取租客相当于一个月房租的中介费用。很多通过这样方式出租房屋的双方都有一种相同的感觉，就是在租赁双方一拍即合决定签约的时候，很想把中介“踹”掉，因为中介在整桩租赁中所起到的作用，实在不值他们得到的中介费。

　　更危险的是包租

　　虽然中介承诺不会将陈女士的房子“群租”出去或者“合租”出去，但是一想到邻居家在中介承诺的情况下仍被群租给了9个人的遭遇，陈女士就很难相信中介经纪人的承诺。

　　目前市场上更多的中介采取的是包租的形式，中介将房子从房东那里租过来，再转手租出去。大部分中介会在房东前来咨询的时候表示，可以为房东筛选租客、不会群租等，但是房东依然要冒着房屋出租情况失控的风险。同时，由于房东与租客很难见面，价格就不透明。很多中介钻了这个空子，压低房东的报价，以低于区域平均价格获得房源，再以区域平均价或更高的价格出租房源，赚取差价，同时也架高了区域房屋租赁价格。

　　包租对于房主的另一个风险就是空置期费用。中介会收取45天到60天的控制风险金作为中介费，房东在最乐观的情况下，一年也只能拿到10个半月的房租，而如果空置期达到60天，那房东全年只能收入10个月的房租。

　　律师建议，对于租房者来说，在选择“包租”的形式签合同时一定要明确双方责任，避免产生纠纷时蒙受更大损失。

　　透明租赁能否根治顽疾？

　　中介过于保护自己转移风险，和过于压榨房屋的价值与房东和房客的利益空间，成了现在中介公司面临的两大极端弊病。据介绍，中介差价租房已经成了行业内的一条潜规则，差价比例一般在房主报价的10%至20%。针对“京15条”发布后一些从事租赁代理业务的中介迅速发出租金上涨的声音，鑫尊地产董事长刘军表示：“这一市场反应很反常，不排除幕后炒作的意图，这也是目前市场暗箱包租带来的后果之一。”

　　为此， 鑫尊地产在京独家首推“无差价房屋出租代理”业务，以“无差价”、“不群租”、“不哄抬租金”为原则，摒弃“暗箱操作”。鑫尊地产市场部总监闫斌杰介绍说：目前鑫尊地产采取的方式也是包租，但是承诺无差价，并只收取房东一个月的房租作为中介费，保租期为15天。鑫尊的“无差价房屋出租代理”最重要的是让租赁双方直接见面签约，从而避免了目前存在的“吃差价”、“群租”。空置期也与其他中介有很大差别：现在的市场包租是以45天为单位，不管房子什么时候租出去，这45天的收益都归中介所有。而鑫尊的15天保租期则是以15天为限，超出15天开始由鑫尊付租金，15天内任何一天房[简介 最新动态]子租出去了，房租仍归房主所有。

　　我们来算这样一笔账：以一套月租金为3500元的房屋为例，采取无差价中介房东全年最高可得到11个月的房租38500元，空置期15天，房东一年最少可获得10个半月的房租36750元。而一套市值月租金相同的房屋，价格不透明的包租中介从业主手中获取房源的时候可能将价格压低至3200元，再转手以3600元的价格出租，这中间每月400元全年共计4800元的差价，就已经落入中介之手。租金方面，每月3200元的租金，按照最少空置期45天计算，房东全年最多可拿到10个半月的房租33600元，按照最长空置期60天计算，则房东全年只能得到10个月的房租32000元。按照最多房租和最少房租分别比较，那么房东每年约损失5000元，而这5000元，也都被中介收入囊中。

　　虽然有关部门再三表态，但是房屋租赁中介市场的混乱仍然在带给房东和房客不同的烦恼。“我希望中介能有一个统一的规范，避免业主提心吊胆地去跟他们打交道。”房东冯女士表示。而闫斌杰也认为，规范的中介市场环境才能更好地促进租赁中介市场的良性发展。针对市场普遍认为的中介收取一个月租金费用不值的抱怨，鑫尊的透明租赁就增值了不少：代为办理房屋租赁登记证件、代为结算缴纳相关费用、代为办理税务局房租发票。

　　的确，中介行业的非法转租行为，大大降低了整个房屋中介行业的信誉度，造成许多老百姓对房地产经纪行业缺乏信任。由此导致租金无序上涨，扰乱社会经济秩序，对居民及社会安全构成隐患。但鑫尊的透明租赁能根治中介市场的顽疾吗？