港楼价民众负担全球最重

　　内地楼价未入统计范围

　　美国市场及都市政策研究机构Demographia统计了全球325个城市去年民众对楼价负担能力。这些城市包括澳洲32市、加拿大35市、爱尔兰5市、新西兰8市、英国33市和美国211市，在中国只选了香港1地。楼价飙升的内地城市此次没有列入统计范围。

　　统计指，香港住宅楼价为全球最贵，其楼价中位数高于家庭每年收入5.1倍属难以负担的类别，而香港一层楼的价格中位数，达家庭每年收入的11.4倍，更属极度难以负担之水平。调查又指，过去2年，香港楼市上升超过50%，主要由于低息、经济扩张及内地买家涌入香港市场所致。

　　在英语国家当中，以澳洲楼价最高，亦是全球第二高，相当于家庭入息中位数的6.1倍，去年10月楼价中位数是46万澳元(约350万港元)。而美国的楼价最低，只是家庭中位数收入的3倍。

　　瑞银料楼价明年底升33%

　　本港住宅楼价处于高位，即使去年政府多次出招，其中额外印花税被指是“最辣”招数，但对楼市冲击不大，近期楼市再度回升，而有楼市“大好友”之称的瑞银更力挺楼市。瑞银执行董事兼亚洲地产及休闲产业主管王震宇近日指，香港低息环境持续，资金流入资产市场，而且内地人士对香港楼市需求大，令楼价上升，加上供应不足，故料直至2012年年底，楼价上升33%。

　　不过，王震宇指，在额外印花税等措施持续影响下，香港未来2年内交投量会跌13%至15%，加上减少借贷，更将跌20%至30%。他说，政府措施已为楼市减低风险，预期2至3个月内不会推出新措施，但若楼价达至97年水平，料政府会再次出招。

　　建议由私人市场主导调整

　　王震宇又指，过去5年，香港私人住宅供应量偏低，未来政府应增加私人住宅供应量，因此建议政府在未来3个月内推出4万个私人住宅单位，以稳定楼价。他又不同意增加更多中小型住宅，因当前香港中小型住宅已占整体私楼存货量80%至90%。若大型单位供应不足，反而会推高大型单位价格，带动整体楼价上升，故建议政府应多兴建大型单位。这种做法亦可吸引更多国际投资者来港居住。

　　他说，本地楼宇供应有超过一半由政府提供，当中包括公屋及居屋，建议政府应该剔出居屋市场，交由私人市场主导，使到市场自行调整。

　　港府或再出重招抑楼价

　　有“联汇之父”之称景顺基金首席经济师祈连活则相信，今年政府将会继续出招。他表示，由于港元与美元挂钩，香港低息环境将持续，而且息率低于新兴国家及地区，将可能导致资金流入，但香港不能控制汇率及利率，加上又未能压制资本流入，故只能采取行政措施，以控制楼价。不过，楼按息率料仍维持低位，令港府造成压力，预计今年内会推更多类似去年11月时采取的调控楼价措施。

　　美联物业首席分析师刘嘉辉表示，据该行楼价走势图显示，去年12月份平均呎价报5084元，全年累积升近18%。他又说，由于低息环境持续，加上通胀压力，令负利率出现。再者，新供应短期内未会大幅回升，加上港元贬值及经济持续向好等因素下，料今年楼价将持续向上。惟预期政府会再次出招，相信将拖慢年内楼价升幅，料今年楼价升势相对平稳约11%。