房价上涨仍是典型政策市 楼市仍有走高的危险

　　2009年10月15日消息，十一期间，京深穗沪等一线城市的房市集体“遇冷”。

　　在宏观调控的惯性预期下，市场对政策变化极为敏感，而业界认为，今年的房价上涨就是典型的政策市。 北京房价终于下降了

　　“一个月就降了40万!”回想起看房经历，北京市民杨易暗自庆幸没有轻易出手。

　　杨易8月份就开始在西二旗看房了，当时心仪的一套三居室需要260万。随后他却发现，这个房子的价格在9月底的时候竟然降到了220万元：“同一个小区，同样的户型，同样的面积，而且楼层更好，离地铁也更近!”10月7日，面对记者时，杨易还觉得有点不可思议。

　　北京房价下降并不是杨易一个人的发现。中国不动产研究中心的数据显示，9月的北京商品住宅市场出现了成交均价半年内的首次下跌，而新开盘价格上涨幅度也开始回落，成交量出现了连续第三个月的下滑。而深圳、广州、上海等地的楼市交易量同期都在下滑。

　　人们发现，今年以来上演了过山车一般炫目的上涨行情后，全国楼市交易终于趋于平稳，就连传统的销售旺季9月，也没能重现昔日的辉煌。

　　金九银十不再

　　传统的“金九”没有如期出现，而国庆黄金周的惨淡交易也让人们不敢对“银十”抱有希望。

　　所谓的“金九银十”是指，在秋高气爽的9月份和10月份，人们的消费心理比较松动，投资心情也有所冲动，家庭消费明显增加，而房地产市场的开发商此时也会集中推盘，从而形成楼市交易高峰。今年的国庆节和中秋节重叠，形成一个为期8天的小长假，业内普遍认为这个“黄金周”的交易情况将是10月份楼市的风向标。

　　美联物业北京公司市场部总监张大伟，从9月下旬就张罗着接待国庆扫楼团了。就在想要换房的北京市民杨易在西二旗看房的8月，香港上市公司美联物业就续接到山西、河北、港澳台等地旅游团预约协助看房。而中原地产、链家地产等房屋中介也在同期忙于外地来京看房预约以及内地赴港扫楼。“很多置业顾问选择了轮换到节后休息。”张大伟如此向《中国新闻周刊》描述业界对于国庆黄金周的重视。

　　这些有备而来的看房团并没有给张大伟和他的同事带来太多惊喜，尽管他以市场总监的身份亲自参与接待，但是成交量却不尽如意：“也就是十几套的样子吧!”10月9日，还在忙于做市场分析的张大伟显得有些不甘心。

　　在商品房价格连续几个月攀升的背景下，张大伟接待的这些旅游置业的看房团更加青睐二手房。而北京美联物业市场部数据统计也显示，在9月的置业市场需求调查中，有超过六成的人首选二手房。“在目前的市场住宅成交比例中二手房已经占据65%以上，而且这一差距还在进一步拉大。”张大伟说。

　　然而，整个国庆8天假期，北京二手房总成交量也只有304套，其中住宅为294套，“今年的国庆黄金周北京楼市不仅没有出现往年的火热情况，甚至基本进入休眠期，市场成交锐减。”张大伟统计后发现：“成交均价更是比9月均价下滑了500元每平米。”

　　此间，在深圳、上海、昆山、苏州、成都等城市都按“惯例”举办了房展会，但交易量均为近年来新低。

　　然而，宏观经济尚未全面回暖，不断攀升的房价终于不堪持续。“今年前8个月涨幅远超2007年全年涨幅，房价短期暴涨，大部分需求已无力进入商品房市场。” 北京美联物业市场部总监张大伟告诉《中国新闻周刊》。而2007年是公认涨幅最为猛烈的一年。高价打压之下，北京、广州、深圳等地从5、6月份就开始出现成交量回落的势头，并于7、8、9月连续下调。

　　北京市民杨易恰好在这个不断下行的市场中琢磨换房，并在一个多月的时间里，见证了同一个小区同样品质的房子从260万，一直降价到248万，并于9月底降到220万新低的过程。然而，并不是所有的楼盘所有市场都有这么大幅度的降价。“房价依然奇高。”就连北京美联物业市场部总监张大伟也这么认为，“10月的楼市必然开始成交量及成交价格的下滑。”

　　“长期来说，买房投资收益还不如定期存款”

　　不同于去年资金链紧张时的诚惶诚恐，得益于中央宏观调控中“适度宽松”的货币政策、如今手握大把资金的开发商，明显不再有降价销售的压力。

　　基于对市场的良好预期，开发商加大了推盘力度。北京10月份预计将有近50个项目陆续进入市场，除了入市的新盘项目数量创下近期新高外，已确定开盘并公布价格的项目整体开盘均价高达约17000元/平方米，远高于9月份已开盘项目的16166元/平方米的整体均价。

　　然而，开盘项目价格偏高，导致产品性价比降低，这在9月份的时候已经显露。据亚豪机构统计数据显示，9月开盘的48个项目整体销售率仅为35.5%，环比8月的整体销售率下降了约15个百分点。

　　这部分被挤出商品房市场的购买需求，一部分选择了观望，一部分转移到二手房市场。据美联物业市场部调查显示：在三季度购买二手房人群中，购房主要用来投资保值或自住兼投资的达到了65%，比二季度上涨了一倍以上。

　　不过，北京美联物业市场部总监张大伟认为，从楼市现在的租售比来看，二手房、商品房出租分别大概需要41年、50年才能回本，年收益仅2.5%～2%，而现在的定期年利率为2.25%，“长期来说买房投资收益还不如定期存款”。张大伟的判断在国庆长假期间只看不买的扫楼团中得到了印证，这些声明更看重保值升值功能的看房团并没有多少人真正签约成交，“利润空间已经太小了”。

　　而“全景证券分析师”的监测数据显示，十一黄金周的前一周，地产类个股成为资金出逃急先锋，房地产开发经营板块净流出27.14亿元。“由于目前正处于地产行业的僵持期，从机构和基金的出逃也可以看出，其对于现市预期较低。” 丰润世纪地产分析师戴晓光认为

　　房价还是有走高的危险

　　尽管没有降价压力，随着银行信贷收紧，开发商此时也开始谨慎。10月11日，在杭州城区的土地拍卖现场，绿城房地产集团有限公司以低于市场预期的价格竞得52号喜得宝地块，折合楼面价20963元/平米。该地块地理位置得天独厚，备受关注，绿城房地产集团有限公司老总此前曾扬言：“2.5万/平米要拿，3万/平米也要拿。”评论界认为，与此前狂飙突进的争相“抢地”相比，宋卫平在几乎没有竞争的情况下轻松拿地，表明开发商正在回归理性。

　　受宽松信贷和楼市回升影响，地产商频频高价拿地，但土地储备转化为新开工的状况并不理想。1～8月，全国完成房地产开发投资21147.3亿元，同比增长14.7%，增幅比1～7月提高3.14个百分点，比去年同期回落14.4个百分点。有专家认为，应该进一步提速保障性住房建设，以此带动新建商品房开工率的复苏。

　　在宏观调控的惯性预期下，市场对政策变化极为敏感，而业界认为今年的房价上涨就是典型的政策市。据北京美联物业市场部调查数据显示：在9月抽样的3000意向购房需求中，在除了最影响购房者的房价外，针对影响目前楼市的贷款政策、交易税费及通货膨胀的关注重视度调查中，首选贷款政策的比例占42%，第一次成为市场需求最关注的因素。

　　尽管政府各部门领导在不同场合释放出稳定市场信心和预期、保持政策的连续性和稳定性等信息，但是一系列刺激房地产市场的优惠政策将在年底到期，包括房贷优惠、减免交易税等政策的延续性已然是市场最为关心的问题。如果政策到期，到时伴随各种税费恢复，交易量必然下降，价格也将慢慢回落。

　　“未来的房地产走势主要看政策会不会变化。”很多业内人士如此表示他们的“市场判断”。而一心想要换房的北京市民杨易也不断求证：“二手房交易减免营业税的优惠政策年底到期后，还能不能延续?”这直接关系到他将在什么时机、花多少钱，才能住进心仪的房子。

　　明年将会如何?尽管经济复苏和刺激计划退出的讨论已经风行很久，多位专家和业内人士在接受《中国新闻周刊》的采访时，仍谨慎地表示：“那要看宏观经济环境，至少要等国家统计局第三季度数据出来。”野村证券10月12日的研究报告认为，中国的投资热潮尚未见顶：“我们预期在2010年第二季度投资热潮见顶之际，部分目前产能过剩的上游行业也将会出现短缺现象。”