7月上海楼市量跌价升 中低档住宅成交萎缩

　　中高端一手住宅成交小幅增长

　　根据多家房地产经纪机构发布的统计数据：7月份上海二手房成交量环比明显下降，这是自今年二季度以来成交量的首降。一手房同期也出现成交量下降，但成交均价环比增长1.6%。

　　国土资源部曾于7月初引用中房指数研究院的研究结果预测三季度成交下滑，现在这一预言在三季度首月就实现了。

　　上海台庆房产研展部的最新统计显示：7月上海一手住宅成交量环比下降5.6%，量缩的背后，是高档楼盘成交量的继续冲高，以及中外环间住宅的售价补涨。7月上海一手住宅成交均价为1.58万元/平方米，环比增长1.6%。

　　这恰好说明了上海住宅市场销售“两头旺盛”：中高端一手住宅(总价200万～300万及800万以上、单价2.5万以上、面积200平方米以上)成交量微涨，而中低档住宅成交量萎缩。其中，7月总价200万到300万的一手住宅成交2005套，环比增长9%，创各总价区间最大增幅;其次则为800万以上的一手高端住宅，成交362套，环比上月增长8.1%。

　　了解到：目前上海浦东三林板块一手房价格在2.1万元/平方米左右，而其二手房均价达1.8万元/平方米左右，突破了2007年最高峰，与此同时，闸北中兴板块新盘价格已涨至3万元/平方米左右，导致其周边二手房均价较最高峰时上扬5%，价格冲至2.8万元/平方米左右。

　　“二手房不断破位走高，使得目前自住客购买欲下降，有心无力。这在外环左右的楼盘中体现尤为明显。从本公司的成交情况来看，外环外楼盘的二手成交量跌落了两成左右。”上海台庆房产副总经理陈史翎分析称。

　　在“涨价”这个环节，上海二手住宅正与一手房齐头并进，并因此出现成交量缩水。

　　在连续上涨近半年后，目前的上海房价比2007年同期高出近20%。房价处于历史高位也直接导致了大部分购房者无力追涨，成交量上涨态势因此逐步放缓。统计数据显示，从4月开始，上海二手房价格就以每月5%的幅度攀升，个别区域在6月时二手房价格已经接近历史最高峰值。一方面新房开盘价的不断上扬，直接拉高了所在区域的成交均价，导致房东跟风涨价。

　　由此，上海中原地产对旗下150家分行进行的抽样统计显示：截止到7月23日，上海二手房成交量环比6月同期下降20%左右，个别高端区域更是下滑四成左右，是连涨5个月后的首次下滑。房贷专营机构凯弈投资预计，月度房贷业务量将会下跌30%左右。

　　“7月份成交量萎缩，与政策出台也有很大关系。7月17日，上海市政府出台《商品房销售方案备案管理暂行规定》，制止开发商捂盘惜售现象。同时，银监局进一步严格二套房贷，收紧信贷政策，大大影响投资客的出手意愿。所以成交量无法再创新高，未来几个月如果成交量连续或大幅下降，市场可能会反转向下。”

　　8月2日从沪上部分房产监测机构处获悉，在7月总体成交量下滑的情况下，8月预期上市的新盘有12个，另外有超过33个楼盘预备推出新房源。根据预测，8月份的供应量有望超过7月，成交量还将保持在200万平方米的高位。