10余新盘趁热集体“突围”

　　“超低总价30万入住”、“给你一种自由全新的生活方式”、“真正的买一层送一层”。近段时间以来，京城大街小巷、各主要地产媒体全出现了大量LOFT产品的广告。记者统计发现，在未来的2-3个月内，计划开盘LOFT项目达到了10余个，再加上目前在售的LOFT项目，预计今年夏天北京楼市将有20多个LOFT项目在售。

　　北京LOFT楼盘在近期大量集中上市，且在开发面积和套数上呈扩张趋势，形成了房地产市场中一个靓丽的景象。LOFT产品靠打着“低总价、高使用率”吸引了不少消费者的眼球，尤其是“一层价格两层面积”、“引领居住新体验”的特色更是博得了一些年轻置业者的青睐。

　　“住宅市场的火爆，给LOFT产品的销售带来了契机，这次开发商想借势盘活LOFT产品，市场呈现出LOFT产品集体突围的态势，”一位业内人士向记者表示。

　　尽管如此，不少业内人士对于这次LOFT产品的集体突围并不看好。主要是由于这类项目全属于商改住项目，GVA衡信柏迪营销综合服务部董事岳锋钢直言，随着地产市场发展的逐步健全，这样横跨两种物业形态的产品必然逐步被社会淘汰。中原地产研究部高级经理徐超也认为，无论从居住的舒适度和后期的升值空间来看，LOFT产品都具有一定不足。

　　这次10余新LOFT产品借地产火爆集体突围，欲摆脱项目自身存在的弱势，看来并不是像开发商预期的那样美好。

　　10余新盘集中上市

　　集体突围还是作茧自缚

　　记者从北京市房地产交易管理网和主要地产媒体统计发现，近期计划开盘的LOFT产品达到了10余个，主要包括了Z上ZLOFT、合立方、卡夫卡公社、UP生活、CRD银座、林肯公寓、上上城第三季等项目。而目前市场上在售的LOFT产品就已达到了10多个，如城南大道、尚城、美利山LOFT、智地香密湾、中铁置业翰庭等项目，因此预计未来2-3个月内北京市场销售的LOFT产品将达到20余个，出现了LOFT集体上市井喷的场面。

　　从近日新浪乐居发布的LOFT报告(以下简称《报告》)中记者获悉，截止到5月底，预计今年开盘的LOFT项目数量为12个。达到了3000多套，面积200万平方米左右。LOFT的开盘数量是2007年的6倍，入市面积是2007年的7倍有余。

　　北京的LOFT产品出现于2000年9月底，中远地产(也就是现在的远洋地产)首次推出了基于LOFT的项目。现代城紧跟其后，但是随后几年LOFT产品一直发展缓慢。

　　直到2007年随着住宅市场的火爆，不少开发商开始将一些商业配套和公建项目改装成了LOFT，特别是进入2008年后，中国地产业首次出现全国性的危机，特别是受金融危机影响，商业地产项目每况愈下，配套商业改成商住项目的产品越来越多，LOFT这种新兴的产品也如雨后春笋一样爆发出来。

　　徐超认为，LOFT产品的兴起主要是由于市场上住宅项目供应不足，导致不少开发商将立项为商业的办公楼和写字楼改建成了公寓，期望改变规划迎合市场需求，让一些商业配套“变废为宝”。

　　从目前LOFT产品分布来看，其主要集中在一些商业、办公氛围不发达的地区，开发商如果建成商业项目或是写字楼项目根本没有市场，所以才改成主打LOFT这类品牌，期望打住宅的擦边球来解决项目的鸡肋。

　　《报告》统计表明，五环到六环的LOFT产品数量最多，占40%，其次为四环到五环，占32%。业内人士指出，从分布上看现在LOFT产品主要集中在北京市的新兴居住区，这里不仅有大量的新住宅项目入市，还有相当多的次新房存在，同时又面临着政策性保障房的冲击，从市场以往的销量来看，北京市场对于LOFT产品消化量非常低，因此这次LOFT集中上市面临的竞争压力将非常大，或许会出现低价竞争的现象。

　　LOFT主打住宅断档期

　　夹缝生存能否获得成功

　　作为市场的非主流产品，商改住项目的销售一直可以说是在夹缝中求生存，一直属于住宅市场的配角。

　　今年初，楼市刚刚从危机中重生，商改住项目靠着低价格获得了空前火爆，例如金都心语、冠城名敦道、合生麒麟社、方恒国际中心等。操盘金都心语的开发商金都杭城总经理高宏标向记者表示:“确切地说现在已经不是商改住项目的最佳销售时机了，随着楼市整体回暖后，这样的过渡型产品如果在价格上没有优势，很难再获得良好的销售成绩。”

　　他直言，毕竟商改住项目“根不正”，既算住宅又算商业，很难跟正宗的住宅项目竞争，只有利用断档期获得生存。回想2009年初，市场购买情绪低落，住宅交易举步维艰，2月份北京市新房拿证量达到了9年来最低，一些开发商利用这个时机把商改住项目当成敲门砖，一举扭转了市场颓势。

　　然而时至今日，随着市场的火爆，开发商捂盘惜售的伎俩重使，导致住宅供应出现了人为断档，据有关媒体统计，今年7月，有近7成的项目存在着拿证不开盘的现象。无疑这样的捂盘惜售又给了LOFT产品提供断档期突围的机会，但是市场的变化，让善于夹缝中生存的商改住项目难现年初的辉煌。

　　徐超认为，今年住宅市场的消费主要集中在改善性需求消费，而根据《报告》显示，目前京城购买 LOFT楼盘的消费者中，首套房、自住用占比38.8%，改善性需求比例不高为9.4%，投资、出租两个分别为28.6%和14.6%。可见LOFT产品并没有踩对市场的点。

　　同样在对LOFT产品认可上购房者表现的意愿非常低，《报告》调查显示，65.4%受访人对LOFT产品认识模糊不考虑购买。

　　徐超指出，从目前市场的投资回报来看，40平方米以下的小户型回报率非常低，特别是商改住项目由于产权年限短、维护成本高，再次入市后的升值空间非常小。

　　专家提示

　　协成机构副总经理缪培丹指出，购买LOFT产品有很多注意事项，消费者必须予以全面考虑。LOFT产品最大的问题在于其立项，一般来讲，北京市场上绝大多数LOFT产品都是以商业或办公立项的，40-50年的产权，这意味着购房者入住后的生活成本将会提高，水、电、气、采暖费等与生活密切相关的收费都按照商业或办公的标准收取，高于住宅立项产品;同时由于其立项区别于普通住宅，这类产品的首付款比例一般都较高，贷款年限也较短，对于购房者来说，首付款的门槛可能较高，月供款的压力也比较大;还有，这种产品一般都是小户型，同一楼层居住密度会比较大，还将面临商住混杂的局面。

　　缪培丹认为，购买LOFT产品，必须全面考虑，根据自身的实际需求，合理选择这类产品。