多重原因促韩国房价飙升

　　韩国高价房都集中在首尔地区,其他地区的房价涨速实际上非常缓慢。这也是为什么房产投资者选择在首尔投资的原因。在韩国，整个国家四分之一以上的人口，都集中在首尔地区居住，而且这一趋势还有不断扩大的倾向。人们选择来首尔，主要是因为就业、教育等因素。

　　韩国人非常注重教育，韩国90%以上的人都大学毕业。而在韩国，最好的小学、中学及高中几乎都集中在首尔地区，每年考入韩国名校首尔大学的学生有70%以上来自首尔地区。

　　另外，大企业几乎都集中在首尔地区，也使那些寻找高收入就业的人群都集中到首尔。人口的过度集中，使首尔地区不断扩大，房价也不断提高。这也使得在首尔部分地区，房价上涨率最多达到了通货膨胀率的7倍。

　　另外，自上世纪90年代末亚洲金融危机后，韩元汇率的大幅变化使民众对韩元没有信心，另外，“与其把钱投入风险性大的行业，还不如把钱投入能够永久拥有的房地产上”的心理，让人们越来越多地选择把房地产作为投资方式。人们纷纷涌入房地产市场，也使房地产业在韩国一直保持热势。

　　同时，韩国政府一贯的“新都市开发”政策也直接地影响了房地产市场。在卢武铉时期，卢武铉为了能够降低首尔的房价，控制人口过于集中到首尔地区，曾提出过“迁都”的想法，并决定开发忠南地区，将一些重要的企业迁往忠南地区，以缓解就业过于集中于首尔的现象。

　　最后，专家一致认为，韩国的房屋租赁体制实际上也助长了韩国房地产的投机。在韩国租房，分为“全租”和“月租”两种形式。所谓全租，就是指租房者向房东支付相当于整体房价的三分之一甚至一半作为抵押金，在租用的房子里居住二年，当租房者搬离时，房主将抵押金原数返还。也就是说，租房者要交纳巨额抵押金之后才能够租住房屋。所以在韩国，有些人甚至无法租住一套像样的住宅，尤其是高档住宅，一般都选用全租的形式。在首尔江南一带租一套70平方米的房子，全租抵押金最少也要1.7亿韩元(约合85万~90万人民币)。

　　这笔巨额抵押金，实际上帮助了那些房主进行房产再投资。专家们认为，韩国这种特殊的租房形式，在短期不可能改变。

　　随着韩国经济的不断复苏，加上李明博政府的“房地产推动政策”，韩国房地产研究所负责人金部圣预计，韩国的房价将在2010年再一次暴升，这其中另一个主要原因是海外资金的加速注入，因为韩元汇率的大幅下降，使得海外的韩侨及一些海外房地产投资商不断进入韩国，这笔资金是2009年初韩国首尔房价能够快速回升的原因之一，而这种资金将在下一段时期不断增加，再加上韩国国内经济的好转，“2010年韩国房地产业将迎来又一个高涨时期”。