二手房成交初现滞涨 中介公司谨慎扩张

　　蜜月很短，日子很长。经过前三个月的交易井喷后，上海、北京等地的二手房交易初显颓势，流露出滞涨征兆。

　　但是，受到前期交易放量的“刺激”，一些中介已迈开扩张的脚步。尤其是一些小的中介门店，表现更为激进。在上海浦东联洋板块的一条中介街上，仅5月份的一个月内就冒出了10多家新店。与之形成鲜明对比的是，曾在2007年前后大肆扩张的品牌中介公司，在突如其来的市场回暖面前则表现得更为谨慎。

　　交易量初现滞涨

　　在上海，中原地产对旗下158家门店的成交客户结构进行分析发现：截至6月12日，首次置业的纯刚性客户正在逐渐减少，与3月初相比，此类客户比例已缩减至四成左右;改善型客户正在逐步释放，占总需求量的四成左右;另外一至两成的长线投资客正回归楼市。

　　21世纪不动产上海区域市场研究主管黄河滔表示，在过去三个月的二手房交易高峰中，闵行区七宝板块是上海外环沿线区域甚至全市范围内交投最为活跃的板块之一，但6月上半月的成交量却较5月同期下降近三成，类似现象也发生在宝山、长宁、浦东等区域。6月上半月，全市二手住宅成交套数较5月同期下降了7.1%。

　　对此，中原地产杨浦区区域总监来舒凡认为，6月初，整体区域成交明显放缓，房东惜售以及盲目跟风导致部分客户购房欲望消退。从目前分行成交情况来看，与5月初相比成交量下降幅度为10%。此外，由于目前房价基本已经回归至2007年中水平，房东跳价一旦过高，即会导致客户放弃购买。

　　他同时表示，对于以刚性需求、自住为主的区域而言，价格的上扬会直接导致刚性客户需求的减少，尽管目前成交量还处于高位，但是后市如果房东依旧盲目乐观，二手房价依然盲目跟风一手房价的话，估计6月下旬起成交量会有明显下滑。

　　我爱我家房屋租赁置换有限公司华东市场总监俞静亦指出，交易量初现滞涨的另一因素是，前五个月上海二手房市场中低端刚性需求率先井喷，5月开始以老公房为代表的中低价位二手房客户量已明显回落;而改善型需求因购房迫切程度相对较低同时兼具一定的投资意识，因而在释放周期上相对刚性需求会有一、两个月的滞后。上海二手房市场在2009年一季度和二季度前两月的交易持续放量导致了全市可售量呈逐月下降态势，目前的二手住宅存量水平与2007年末基本相当。

　　慎言扩张

　　上海中原地产副总经理李锦德表示，在上海，中原地产、21世纪不动产、汉宇地产三大中介行在开店问题上态度谨慎，“毕竟之前是有过教训的”。由于公司上半年的业绩已经超出了年初制定的全年目标，为了试探市场反应，公司准备在7月“试水”开设六七家门店。据了解，上海中原地产今年以来的门店数量一直动态平衡在150多家，目前的最新数字是158家。

　　北京大型中介我爱我家副总裁胡景晖在接受采访时则表示，我爱我家在北京的直营门店数量春节后维持在300家左右。此后几个月，楼市一路上攻，公司几个月来新开门店仅二三十家。虽然今年上半年业务量井喷，但这并不能表明下半年就会延续突然的辉煌。因而，公司不会开店“大跃进”。

　　据了解，我爱我家在上海的开店速度也保持在一个月开设一家店的状态，俞静表示：“2009年下半年，我们依然会保持这样的节奏。”

　　上海汉宇地产市场部总监孙文勤认为，大规模开店要看市场承受力和市场需求量。从春节之后，他们所在公司新开的直营门店数量并不多，下半年形势并没有明朗化。经济大环境不好，楼市不可能脱离实体经济而有突出表现。随着上海新建商品住宅供应水平的上升，新房市场将分流部分二手购房需求，二手房市场的供需矛盾将有所缓解。