新版《土地管理法》年内出台

　　《土地管理法》的修订工作即将收尾，并将在年内审议。目前，《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件，已在全国国土厅局系统“征求意见”，总计49 条新增法条赫然在列。在此之前，这份文件已经经过了国土资源部各司局的讨论。

　　一位国土资源部官员透露，此后该“征求意见稿”还将公开征求社会意见，最后送全国人大法工委，“预计年内可以出台”。

　　据本刊记者了解，此次修改新增的49条“新规”，涵盖了农村集体土地权利、承包经营权流转、土地督察、土地使用权到期处置、宅基地权利、土地交易、征地及其补偿、土地调查登记、耕地保护等多方面的内容，其中包括农村集体建设用地流转、征地制度改革、土地出让收益分成改革和土地审批制度改革等四大问题成为修订的重点。

　　住宅用地续期问题成热点

　　国土资源部规划司副司长鞠建华在接受本刊采访时表示，从城市的角度来说，这次《土地管理法》修订的背景是在《物权法》出来之后，涉及到很多财产保护的问题和财产流转的问题，就城市而言，主要是财产保护的问题以及与《物权法》相结合的问题。因此，住宅用地70 年后是否有偿续期这样关乎民生问题尤其受到大家的关注。

　　在此之前，《土地管理法》的修改在十届人大期间就已经被列入“一类立法”范畴。2008 年夏天，国土资源部内部曾起草了《土地管理法》的“草案”，对现行《土地管理法》多有突破，如宅基地可以抵押、明确住宅用地70 年使用权到期之后自动无偿续期等。然而，在“征求意见稿”文本中，上述内容都已“删除”或“调整”。商品住宅土地使用权70 年到期之后如何续期，便是被“调整”的内容。

　　根据目前的“征求意见稿”，住宅建设用地使用权期限届满的，将“按照国家有关规定自动续期。”而在此前的草案中，该法条的表述为“住宅建设用地使用权期限届满的无偿自动续期”。

　　由“无偿”改为“按照国家有关规定自动续期”也引发了社会各界对《土地管理法》修订工作的热议。虽然这一改动与《物权法》规定的“住宅用地使用权期间届满后自动续期”表述更相一致，但也引发了各界对“有偿”的猜测，毕竟“按照国家有关规定自动续期”的说法为70 年后住宅有偿续期预留了政策空间。

　　记者随机采访了一些“有产者”，他们很多人表示，70 年之后对于个人来说实在过于遥远，到时候会怎么样自己其实并不是非常关心，但真正让他们担忧的是立法权本身，国家修订法律可以让他们在意想不到的地方蒙受经济上的损失，而且不知道什么时候会出台这样的法律。北京大学教授董黎明就认为，对个人财产的尊重是未来立法的趋势，《土地管理法》的修订应当和《物权法》的精神统一。

　　修订的难点在于农村

　　“这次《土地管理法》修订的难点主要在农村。”鞠建华表示，“城市这一块，原来规范性的东西也比较多，大家的经验也比较多，城市主要是财产保护的问题以及和《物权法》相结合的问题，相对比较容易解决。”

　　在此前的草案中，曾经特别规定：“经批准，宅基地使用权可以依法转让、出租和抵押，但转让后，不得再申请宅基地。”

　　但在此次的“征求意见稿”中，有关宅基地的流转规定已经被取消。有专家指出，做出这一改变的主要原因是去年十七届三中全会只是放开了承包经营权的流转，而并没有赋予农村土地更多的财产属性，宅基地的抵押权也没有放开，所以此次《土地管理法》的修改也必须遵循了三中全会的精神。

　　中国人民大学农业与农村发展学院教授郑风田也认为，目前的《土地管理法》之所以要修订，主要的背景是去年十七届三中全会《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》有关土地方面的政策有不少新的变化，如给予农民永久的承包权，注意公益地与非公益地的划分，坚持最严格的耕地保护制度与耕地节约制度等。因此《土地管理法》必须根据这个新的精神进行调整。

　　比如，在综合的征地改革方案中，将实行以缩小征地范围为主的渐进式改革方案。缩小征地范围的最终目的是政府完全退出非公益性征地，而在这个过程中，既要有序、渐进地保护好农民的利益，确立农民的谈判地位，还要避免地方政府财政出现财政收入锐减问题，毕竟目前土地出让金是地方政府的“第二财政”，政府完全退出也不现实。

　　因此，有关专家在提供给国土资源部的方案中提出，先设立一个土地补偿标准和土地出让金标准，引入政府、企业、农民三方谈判的机制。设立上述两个标准的主要目的是：短期内必须有土地补偿标准来保护农民利益，另外设立一个土地出让金标准，避免因为土地出让金过高引发卖地热，或因为土地出让金过低而导致农民利益受损。

　　这一征地模式的变化，对开发企业将产生直接影响。《财经》杂志首席经济学家沈明高向本刊表示，征地制度改革的问题比较复杂，原来是国家统一征地，然后整理再卖给开发商，以后如果这样转变的话，开发商拿地的成本有可能要比原来要高。

　　不过，沈明高也强调，“国家修改法律还是一个长期的战略考虑，对短期内房地产市场的影响比较小。”特别是很多地方政府已经储备了很多的土地，能圈的都已经圈得差不多了，够几年的开发了，只有新开发的土地才能按照新的土地法来征地。

　　违规用地将被用重典

　　在“征求意见稿”中还规定，一旦某一地区因单个土地违法案件而被限期整改，那么在限期整改期间，整个地区的土地用途转用和征地审批都将被暂停。这个被业界俗称“连坐”的违规治理手段，对地方政府的威慑颇大。

　　在中国各个地方的土地违法违规现象非常严重，几乎已经成为众所周之的事情。

　　国土资源部在一年多前曾组织了“土地执法百日行动”。百日行动公布的“战绩”似乎更引起了人们的担忧：该行动共清查3类土地违法案件3.17 万件，涉及土地面积336.4 万亩。

　　这次在立法上再次祭出“重典”，表示了中央对于严防违规用地的决心。

　　北京隆安律师事务所的陈旭律师认为，有这样的法规出台的话能够更好地遏制滥用土地，但客观地说也不一定能够治本。“立法只是一个方面，对于违反土地管理法的责任人员，有没有在法律上追究责任呢?”陈律师说，“从《刑法》来看，破坏土地资源是可以追究刑事责任的，但基本上没有看到地方官员乱批乱用土地而受到法律追究的。因此，未来对于违规用地的治理仍然任重道远。”