碧桂园感受“成长的烦恼”

　　4月21日，碧桂园2008年度业绩的新闻发布会定于下午5点30分举行，但时间刚过5点，香港几大电视台的人马就已经在会场门外等候，香港四季酒店4楼并不宽敞的走廊上，很快被数十家媒体的记者挤满。

　　在香港举行的各种上市公司业绩发布会中，当日的媒体到座率当属较高水平。

　　对于这家上市仅两年的内地民营企业，碧桂园承受了过多的关注以及由此带来的压力。毕竟，它在2008年才真正意义上跨出广东的地域范围，跻身全国发展商的阵营。

　　在此蜕变过程中，自身体量过快膨胀带来的阵痛已不可避免。

　　扩张成本上升

　　碧桂园在2008年的表现不尽如人意。业绩报告显示，虽然有23个新项目(广东省外20个)在2008年推出，全年可售项目增加到50多个，但2008年公司的全年合同销售额仅为175亿元，与2007年基本持平。

　　营业收入方面，全年实现营收157.13亿，较2007年下降11.4%;抛开股份掉期所产生的账面亏损，净利润率对比2007年下降36.7%至26.2亿，净利润率下降到16.67%的行业平均水平以下。

　　碧桂园集团解释称，经营收入下降主要受到市场环境变化导致物业开发收入减少，而利润率下降幅度较大则是由综合因素导致。

　　根据原本的公司发展计划，2008年本是碧桂园在2007年全国迅速扩张之后进入收获阶段的第一年，因为空前巨大的货量应在2008年6~11月间集中涌现。

　　公司最早的目标是，全年合同销售额在300亿以上。

　　但碧桂园“快速开发快速回笼现金、提高资金周转效率”的施展空间在2008年全国楼市成交量普降两成的情况下受到极大限制。供应量增加，销售无法达到预期，存货压力不小，随之而来的是各方面成本的上升无法避免地反映到2008年的财务报表中。

　　碧桂园集团首席财务官伍绮琴解释，利润的下降主要由于借贷利息上升和新项目推广费用上升。2008年，公司共23个全新项目推盘，前期推广支出较大，使该笔费用上涨了70.2%至5.29亿;行政开支则由于员工数量增加而上涨了12%至10亿;财务费用更由2007年的5.79亿增加至10.74亿，接近翻番。

　　已披露的公司业绩报告显示，财务成本的大幅度增加，除了因为全年加权平均贷款利率高于2007年，最关键的变化在于公司在2008年2月发行了6亿美元(约人民币43亿)的可换股债券，该笔负债的实际年利率达到9.24%，全年利息支出接近3亿，该笔借贷的实际利息远高于2008年国内商业银行大约7%的贷款利息水平。

　　“成长的烦恼”

　　在外界看来，碧桂园的土地成本素来是该集团最受关注的焦点。有数据显示，近三年以来，该集团的平均每平方米土地成本仅为物业销售均价的5%，2008年该数据还不足5%。也就是说，假如按照2008年该集团每平方米6861元的平均成交价计算，每平方米土地成本不足343元。

　　碧桂园总裁、执行董事崔健波更透露，截至2008年12月31日，集团权益土地储备的平均成本仅230元/平方米，这对于单价普遍在1000元以上的行业平均水平而言，碧桂园的该笔费用几乎达到可忽略不计的程度。

　　如果按照行业惯例计算，碧桂园的毛利率至少能比同行高出20个百分点，但碧桂园特殊的发展模式显然不能用行业内通行的方式来计算其土地成本。

　　事实上，虽然碧桂园土地储备的单价非常低，但地块多数处于大城市郊区以及开发度不大的二、三线城市，配套不足、基础设施落后，即行业内俗称的“生地”。这意味着碧桂园在获取土地后，需要自行承担道路、水电及其他配套的建设，其成本并不小于其他开发商在市中心的地价投入。

　　在过去很长一段时间里，碧桂园的盈利能力在外界对其土地成本的简单理解下被误读，碧桂园的毛利便很好地反映了这种误解。2008年，碧桂园毛利总额下降14.1%到70亿，毛利率仅为44.7%，如果扣除8.6亿土地增值税的拨备，毛利率更下降为39%，在行业中只处于中下水平。

　　数据显示，截至2008年12月31日，碧桂园物业开发的区域已扩展至广东省外的湖南省、湖北省、江苏省、安徽省、辽宁省、内蒙古自治区、黑龙江省及重庆直辖市。拥有权益内土地储备4439万平方米，在建建筑面积1430万平方米。

　　对于碧桂园来说，并不缺乏扩张的空间和资源。据说，国内许多二、三线城市的官员都拜访过杨国强，希望能够将碧桂园引入当地。因此，摆在公司面前的，是上涨了几倍的经营规模及存货压力，如何使管理更为灵活、高效已成为公司短期内必须解决的问题。

　　事实上，碧桂园的变化正在悄然进行,高度集中的总部权力终于有了松动的迹象。崔健波称，公司正在进行管理结构的重整，项目管理职能逐步下放。这也许意味着，原先由公司董事局主席“一枝笔”签字的模式，极有可能发生改变。

　　此外，碧桂园致力于二、三线城市的策略也在发生转变。崔健波表示，公司在巩固现有项目的基础上，会重点关注经济成长性相对好的区域。虽然这并不代表碧桂园将进军城市中心，但可以看出，这个以郊区大盘开发见长的发展商，在区域选择上将更为谨慎。

　　根据目前确立的目标，2009年碧桂园的销售额可比2008年增长10%，达到190亿元。