金地答问：08业绩媒体见面会

　　我们今年肯定是要拿地的，但拿地会以“短平快”为主，以收购为主，肯定不会拿高价地，也不会拿大盘。

　　4月18日上午，在金地总部举行的金地集团有关业绩披露的媒体见面会上，金地集团董事长凌克先生、金地集团总裁张华纲先生、金地集团财务部总经理韦传军先生等集团管理层就媒体的提问进行了解答，以下为见面会摘录：

　　Q：金地今年是否有拿地的计划，详细计划是怎样的？准备投入的资金量有多大？金地对于今年的销售目标是怎样定位的？

　　张华纲：我们今年肯定是要拿地的，但拿地会以“短平快”为主，以收购为主，肯定不会拿高价地，也不会拿大盘。投入的资金量在50到100个亿之间，如果融资顺利我们拿地的金额会增高。销售金额这块我们预计与2008年相比还有20%到30%的增长。

　　Q：金地还将在今年进行一些土地储备，那么金地今年对于负债率的底线是怎样的呢？

　　韦传军：今年我们的融资成本降幅比较大，去年受宏观调控影响，我们的融资成本大约是8%这样，但今年我们的融资成本降到了5%左右。

　　目前市场上土地的价格也已经回归到一个比较合理的水平，这个时候我们作出合适的投资将会获得更高的收益。

　　因此在负债率的控制上，我们将按照宏观环境的变化作出一个动态的调整。如果整个宏观环境趋势变好，市场也不会出现大的转折环境下，我们可能会适当提高一下我们的财务杠杆。但我们的底线或者说红线是净负债率不会超过100%。目前总负债率如果扣掉预售账款这一块，我们的大概在63%左右。

　　Q：目前金地的还款压力怎么样？

　　韦传军：不存在压力。我们现在是想提前还款，以便降低我们的融资成本，去年10月份到今年第一季度我们已经提前还了40亿元左右的银行贷款。

　　金地未付的地价也不多，目前也就剩下8亿元左右未付，加上销售的回款，我们目前的资金非常的宽松。

　　Q：凌总曾经提及金地的增长速度不可能每年都是60%到70%，那凌总认为金地应该以怎样的增长速度增长才是合理的呢？

　　凌克：中国经济的发展是世界上发展最好的国家之一，地产的发展仍然是处于一个快速发展的阶段。在这个行业快速成长阶段中，公司的成长速度如果是在25%左右我认为是比较合理的。

　　Q：金地新成立了战略管理部，其主要的职责是怎样的？部门如何协调与管理层之间的关系？

　　凌克：我们的战略管理部门成立刚刚两个多月一点，体制的建设还在过程中，可能目前这个问题还没有一个比较成熟的答案。但在我们这个战略管理部门当中，我们每一位职能成员的提议和意见都将记录在案，决策之后看成果，错误的决策要追究责任，正确的决策意见如果当时未被采纳我们要奖励。战略管理部门与公司管理层意见的冲突与协调，还需要长时间的摸索。

　　我们的投资计划马上又要开始，我们绝不能重蹈覆辙，战略管理部门的职责重要性就在于防范风险。

　　Q：金地对目前市场的判断是怎样的？今年今年是否会加大开工量？

　　张华纲：市场真正回暖的话我们一定会加大开工量。但问题在于目前的市场回暖情况城市之间差别巨大，结构之间也区别明显。以深圳为例，深圳的回暖其实不应该叫回暖，应该叫“反转”，核心在于深圳的跌幅过大，价值跟价格回归的比较快，另外深圳的房地产公司土地储备并不多，不管是平均数还是绝对数，都已经非常少了。就像我们金地，也就龙华新城这一个项目，我们在岗厦的项目虽然号称是100多万，但是能销售的也就50多万，对应在我们权益之下的可能又更少。所以，深圳我们担心的是这轮反转之后房价可能会报复性的上涨。

　　而另外一些城市，比如沈阳，它的调整是去年10月份才开始的，它的房价也不高，调整的压力也比较小，阶段也比较短，但是还是会调整，只是调整深度不会太大。

　　深圳的刚性需求很大，改善性需求一样也很大，很多豪宅都是改善性需求的，目前也卖的非常好。

　　总体来说不能一概而论地看房地产的走势，否则企业可能会走弯路。从今年全国的形势来看，总体上可能还会是一个价跌量升的趋势。

　　Q：金地位于湖北武汉的地块并未开工，是否金地有特殊的考虑？金地在番禺拿下的地块因为政府未交地的原因也未开工，目前该地块的进展如何？

　　张华纲：湖北武汉地块是因为技术方面的原因，因为日照问题可能将修改规划，以前我们的规划是高层，现在我们准备改为超高层，目前正在跟政府协商之中。

　　而番禺的地块，政府没有按期交地是一个事实，我们也正在努力跟政府协商。

　　Q：金地今年是否还将有价格上的调整策略？

　　张华纲：金地在定价上有严格的要求。我们严格控制价格大跌，也不匀允许大幅提价。即便是提价也只能是技术性的调整，绝不能是策略上的调整，调200块钱可以，但是调600块钱不行。我们要保证销售目标的完成。今年的主旋律是价格不会大调，个别的调整还会有，但是调整幅度不会太大。