万科越过住宅产业化第一坎

　　曾有一位工程出身的开发商老总说过很朴素的一句话：“从来没有一个开发企业、一个项目没有碰到过工程问题的，重要的是解决问题的方式；往往是遭遇问题以后的解决方式，决定了一个企业成功与否。”

　　反思万科的住宅产业化上海第一战险些“折戟”，抛开其中是非曲直，我们更多看到的是一个企业在住宅产业化路途中的无奈与孤独。

　　上海金色雅筑。

　　一个体量不足10万平方米的楼盘，对于年开发量超过500万平方米(万科2008年年报数据为523.3万平方米)的万科企业股份有限公司(下称万科)而言，是再普通不过的一个项目。

　　这个并不算太大的项目今年以来成为万科最受媒体关注的楼盘。究其原因，并非它是万科在上海的首个全PC (钢筋混凝土预制结构)技术产业化住宅，而是接二连三爆出的“隔音差”、“渗漏”等质量问题。

　　万科在事件发生后迅速做出了反应，包括在墙壁内加入 “隔音棉”、加涂防水层等一系列措施。同时，在整改施工的3天期限内，每天给予每户户业主200元的补偿。

　　万科上海公司媒体专业经理李嫣在接受《东地产》记者采访时候表示，目前除极少数几户业主外，金色雅筑的592户业主大多接受了万科的整改方案。这意味着轰动一时的“金色雅筑”事件即将画上句号。

　　反思万科的住宅产业化上海第一战步履艰难，抛开其中是非曲直，我们更多看到的是一个企业在住宅产业化路途中的无奈与孤独。

　　“金色雅筑”的困惑

　　早在2007年的松山湖实验楼中，万科就制造出了第一批PC部品，并验证了住宅产业化的可行性。

　　随后上海新里程成为万科第一个住宅产业化试点项目。

　　在新里程项目中，万科采用了结构、保温、外装饰三合一的装配式外墙板，与内部混凝土结构采用了湿作业的整体浇注连接，验证了万科工业化住宅的可行性。整体浇注的窗框基本杜绝了外墙窗渗水的老大难问题，取得了成功。

　　由此金色雅筑成为万科首个全PC技术应用项目。

　　在金色雅筑项目中，万科的住宅工业化开始在小高层公寓中大规模运用，采用了楼板、墙板预制，节点现浇的装配式结构体系。分户墙采取蒸压加气混凝土砌块和轻钢龙骨石膏板的结构，从工程角度来说都是成熟而完备的。

　　然而，在金色雅筑交房后，“不幸”开始发生。

　　许多业主发现金色雅筑隔音效果差，“楼上小夫妻私房话都能听见”。随着而来的是渗漏，许多业主家里的淋浴房出现了不同程度的渗漏，涉及业主的户数不断增加……

　　在松山湖实验楼里验证了的成功理论，在新里程项目被成功运动的PC技术，为何到了金色雅筑突然判若云泥？

　　技术完美主义的迷途

　　隔音差显然是分户墙的问题。

　　金色雅筑的分户墙结构为蒸压加气混凝土砌块和轻钢龙骨石膏板结构。李嫣也反复对记者强调，砌块的厚度达到20CM，完全符合国际的隔音标准。

　　在分户墙两边同时还加了轻钢龙骨石膏板，为何隔音反而差了？

　　记者了解到，金色雅筑在施工中采取了有别于传统湿法施工工艺的技术――干法施工，即许多原本该用灰浆抹平的地方都用其他干材料替代，从而做到省时、缩短工期的效果。

　　这是典型的住宅产业化模式，一般来说，铺上灰浆后要等它干了后才能继续施工，这段时间往往要一个月左右，而干法施工的最大好处无疑就是可以省下这段时间。这也符合产业化的宗旨。

　　然而，金色雅筑的干法施工在实际实施过程中却“走了样”。许多裸砖空隙地方原本需要用堵住，却最终留下了“洞”，因此隔音效果自然差。事实上，万科在随后整改中往缝隙填补了隔音棉后，隔音问题得到了解决。

　　在“施工走样”的背后，凸显出的是万科对产业化技术的“过度追求”。

　　维科置业副总工程师孙轶一直在从事住宅产业化的研究和试验，在他看来，万科金色雅筑的问题恰恰是“万科自己制定的产业化标准太高了。”

　　出于对技术的狂热追求，万科摒弃砌筑、粉刷等湿作业，以高精度的干作业装配式结构，适应家具的工业化生产，也避免粉刷对主体的二次污染。而正是由于技术人员对干法施工的“走样”，造成金色雅筑的隔音问题。

　　万科并不是不知道轻钢龙骨石膏板隔音差，但是空腔墙体也便于管线安装，同时高强度的轻钢龙骨也是墙面吊挂重物(如电热水器等)所必须的，最后轻钢龙骨石膏板隔墙成了唯一的选择。

　　“万科太追求技术的完美了！”孙轶表示。

　　熟练技术工人的缺失

　　渗漏问题几乎是另一个“追求技术”的“翻版”。

　　金色雅筑采用先进的同层排水技术。然而该技术对防水措施要求较高，地砖下要涂好几层防水层，接口处要上密封胶，墙体与地面交界处要涂防水卷，墙面也要涂一定高度的防水层。任何一个环节偷工减料都可能造成漏水渗水。

　　万科上海公司给《东地产》的采访回复中提到：造成渗水的原因是工程参与各方对新工艺的把握不够成熟，淋浴房同层排水防水层在后续施工中造成破损。

　　“施工人员对施工工艺的不熟练”是万科对于事件的官方解释，也成为金色雅筑的问题所在。

　　以万科的合作伙伴日本东京建屋和大成建设为例，这些公司均拥有大量熟练的技术工人。各个工程节点都有相应的技术工人，达到了与生产汽车一样的建筑模式。而中国目前的建筑工人最起码要进行2年左右的培训与实践，才能够真正掌握与熟练运用这个新工艺，最终成为像日本公司一样的技术工人。

　　事实上在万科新里程项目2幢实验楼的施工中，就有日本公司的相关技术人员专门到施工现场进行指导，但在一些关键点的质量把控上，显然并非一朝一夕可以完全掌握成熟技术。