深发展6.3折产品挑起价格战 突破7折房贷底线

　　3月16日，深圳发展银行推出我国首个基于客户买“点”降低贷款利率的新型房贷产品――“点按揭”。按照深发展提供的计算方法，这一房贷产品可使贷款额的总折扣最低达到6.3折，同时可将贷款利率最低降至3.78%。

　　这被同行理解为一次彻底的“价格战”。

　　值得注意的是，“点按揭”最大的玄机在于第二套房贷。在对该产品的介绍资料上，并没有明确标有不可应用于第二套房贷的字样。

　　面对本报记者的询问，深发展总行零售贷款总监柳博的话颇具意味：“对于非首次的房贷，我们按照监管要求，评估风险，综合各方考虑，我们会给予合适利率。”

　　利率3.78%的诱惑

　　据柳博介绍，所谓“点”，即贷款总额的百分点;1个点，即贷款金额的1%。如果贷款是100万元，则1点为1万元。使用点按揭，客户需要预先支付一个或多个“点”的费用，就可以使贷款利率降低。

　　例如，如果申请一笔30年期50万元的贷款，在正常情况下，可享受7折的房贷优惠利率，实际利率为4.158%，那么，每月的月供为2433元，30年利息总额372854元;但如果申请“点”按揭，支付1.5个“点”的费用后，即7500元，其房贷的利率可按3.78%来执行，每月月供为2324元，10年可节省利息18095元，30年可省利息39149元。

　　值得注意的是，“点按揭”目标客户直指长期贷款客户，针对申请10年及以上期限房屋贷款的新客户，贷款时间越长，利息节省越多。对于2年或3年的贷款，则意义不大。

　　据深发展相关人士介绍，根据贷款期限的不同，办理“点按揭”需预先支付的费用也不相同，客户能享受到的最低优惠利率为3.78%。不过这一利率并不是固定的，而是与基准利率关联的浮动利率。

　　按照1万元为1个点来计算，银行提前收入囊中的资金相比3.78%的低利率而言，表面来看，并不是一本划算的买卖。

　　那么，深发展在其中又有何利可图呢?

　　“对于银行来讲，银行降低的是贷款获取成本。也就是说，贷款周期放宽后，我们可以节约一定的营销成本，包括客户经理的费用。”柳博表示。

　　事实上，深发展最根本的用意还在于笼络住稳定的客户资源。此前，风靡于各家商业银行的“转按揭”就是深发展推出此次“点按揭”的直接导火索。

　　近一段时间，由于各家商业银行房贷细则实施的不同步，导致7折利率优惠时间不对称而引发了商业银行间的挖角行为。

　　“对于办理点按揭的客户，一般要是强行换‘东家’做转按揭的话，提前支付的点数，无法一起随之转走。这起到固化商业银行客户资源的作用。”柳博表示。

　　大胆的擦边球

　　值得注意的是，在介绍“点按揭”的针对领域时，深发展表示，目前这款产品只针对新客户，在购买首套房的情况下，几乎所有的客户都能享受到最低贷款利率;对于二套房的购房者也适用该产品，但是深发展会按照有关监管条例进行审核。这也就意味着深发展并没有将“点按揭”的应用范围严格限制在首套房。

　　“这是在打政策的擦边球。”中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，按照央行规定，7折的房贷利率是各家商业银行所要遵守的下限。深发展的房贷产品并没有公开突破这一限制，却运用一定的技巧和理财工具变相地突围了监管层的硬性指导。

　　对二套房贷加以限制，按照2008年12月21日颁布的《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(131号文件)中规定，“对已贷款购买第一套住房，人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。

　　“至于二套房贷，虽然温总理在政府工作报告中提示了相关内容，但目前监管层意见仍然是收紧。”柳博表示，虽然“点按揭”并没有明确表示不可应用于第二套房贷，但具体操作深发展将跟随主流银行的判断。

　　按照以往惯例，每当一个新的房贷产品被推出，就会被市场迅速复制。

　　这一次，在商业银行利润空间日益缩小的今天，同行是否会选择继续跟进?

　　据柳博估计，“点按揭”将在两个月内之内被效仿。

　　然而据某中小商业银行房贷部相关负责人对本报记者表示，按照商业银行成本计价，7折利率房贷已经挑战了商业银行的利润极限。

　　“对于深发展而言是一场赌博。目前，房贷对于商业银行的绝对诱惑力已经丧失，这个节点上推出理财产品既是对政策下一步走向的观望，又是在切实地争抢新增量客户。”上述人士表示，如果后续有同业跟进，深发展很可能更大胆地试水二套房贷。