美国最大房地产建筑开发商土地损失33亿美元

　　成也萧何,败也萧何――这也许是在金融危机中苦苦挣扎两年的美国最大房地产建筑开发商Pulte Homes,Lnc,（PHM,下称帕尔迪）的写照。帕尔迪2009年2月26日发布的2008年财报显示,其净亏损达到14.7亿美元。

　　“造成如此亏损的局面,与帕尔迪一直娴熟地使用的土地期权杠杆有密切的关系,好的时候,杠杆翘起来的是利润,下跌的时候杠杆放大的是风险。”一位国内研究帕尔迪的开发商如此认为。事实上,帕尔迪CEO理查德杜格斯就表示损失主要来源于土地相关费用,此次帕尔迪近15亿美元的亏损最重要的来源在于计提了12亿美元的土地减值。

　　33亿美元土地损失

　　15亿损失具体包括计提12亿美元土地减值,3300万美元定金以及预购款的账面损失,2700万持有土地亏损出售的损失,另外还有1800万美元的合作公司归属该公司合资带来的损失。

　　亏损最为严重的是2007年,支出和计提的土地相关费用合计20亿美元,这一项,2006年仅为4.09亿美元,2005年仅为1900万美元。这20亿美元中注销土地交易所损失的费用为2.39亿美元,出售土地1.99亿美元,控制中的土地减值准备为16亿美元。2007年有土地期权4.39亿手,价值24亿美元的土地合约需要交割。

　　年报显示,从2006年下半年开始,公司在土地上的损失超过了33亿美元。

　　“当我们控制了土地,我们就控制了我们的命运――确保我们明天有房可建,并且置竞争对手于劣势。”一直以来,杜格斯都是这样认为,土地是最大的竞争力,而运用杠杆去控制更大范围的土地则是帕尔迪的强项。

　　帕尔迪大量地使用了土地期权,首先是获取土地储备时并非全部拥有,大部分土地是通过期权来加以控制。2004年,帕尔迪通过期权的方式控制了185000块土地,这些土地价值65亿美元,而公司用于控制的期权保证金仅为4亿美元,仅为土地价值的6.15%。

　　“在美国,一般的期权可以先预交土地价值的1/17,各个州不一样,比例有的甚至可谈判,他们的土地储备年限很长,平均为8年。”一位正合地产研究员向记者解释。并且是可以发债券买地的。而且他们的债券大多是长期债券。根据2007年年报显示,其平均债券的年限是12年。这样多渠道融资便利,使开发商更大程度扩大土地储备。

　　而根据年报,截至2007年末整个土地期权仍然有15亿美元,控制了价值95亿元的土地期权。

　　土地期权就是一个杠杆,在市场情况好的时候,这一期权能够使开发商在占用资金量极少的情况下,尽可能控制更多的土地,这种做法能够使开发商有较高的资本周转率,正常年份帕尔迪资产周转率保持在1以上,通常为1.1左右, 2005年为1.13,中国最好纪录为万科2006年创造的周转率为0.69。

　　“在土地价值下跌的过程中往往要不断地计提土地减值准备。这一个项目直接影响到公司的资产价值变化,而期权则将这一风险放大了。”上述研究员分析。

　　按杠杆比例放大损失,而这些损失都会作为土地的减值准备进行计提。

　　“美国的土地市场比房屋市场下跌更为严重,”全球房屋基金会主席Tim Wilkens在接受到限制记者采访时表示,“土地贷款比房屋贷款更为紧缩,开发商的开发量缩减,都使土地的价格下降更快。”

　　显然这样的损失,使帕尔迪账面雪上加霜。2006年杜格斯做出的调整计划中,最重要的策略是调整土地战略,包括延迟或者放弃土地期权,计划在2006年到2008年期间,消减控制下的未平仓土地期权36%,共23万手,价值约为60亿。“虽然这将付出财务成本,但是对于市场的情况我们认为是必要的。”杜格斯表示。

　　据正合地产在其《在不确定中前行:做有准备的企业》中统计,从2006年第四季度次贷爆发至2008年第三季度,帕尔迪土地储备规模（包括在建房屋、在开发土地、可直接开发的土地储备）大约下降了50%左右。其中,下降幅度最大的为在开发土地。只要在开发土地售价能满足公司所能够接受的价格,帕尔迪便快速出售。2007年帕尔迪住宅销售收入下降36%,而土地销售收入同比增长却达141%,可见减持在开发土地规模力度之大。通过快速减少在开发土地和在建房屋,帕尔迪存货总量不断减少,从高风险范围重新回归到安全线内。

　　同时,帕尔迪减缓开工项目,把边远地区的投机性住宅项目减少1/2的开工量,从2006年最高的9000套下降至5000套,不久,开工量进一步减少到3200套,“不能够在过剩的市场中投入更多的投机性产品。”杜格斯表示。金融服务也是其一大损失点,但是其业务规模不大。