巨人万科：困惑与反思

　　“从海拔8844米的高度俯瞰能看到什么?”王石说：“其实，登顶那天云雾弥漫，能见度很低，什么都看不到。”“到山顶的一瞬间是什么感觉?”王石说：“几乎没有任何感觉。”这样的“高度”面前，万科开始担心“大”风险。当中国经济遇到了前所未有的挑战，当万科提交了一份从没有过的盈利下降的年报，站在高处的巨人万科，开始反省曾经走过的路。万科――这位一直在孤独和怨言中前行的巨人正陷入困惑之中。否定与肯定之间，注解行走的意义。

　　早春，福州市五四北区域的原福泰钢铁厂旧址，看不到丝毫拆迁的迹象，琴亭湖还停留在一个土坑的雏形阶段。

　　这一地块从2007年9月11日起就以“福州地王”的身份落入万科的囊中，但是在一期销售完毕后，直到今天也没有动工的迹象。以至于在万科企业股份有限公司2008年年报中，这块名为“金色榕郡”的项目被列入万科计提存货减值准备的首位，共计提1.52亿元。

　　本报获悉，万科有意向当地政府退掉福州五四北地块的剩余土地，目前双方仍处于僵持状态。

　　“退地”这样棘手的难题，也许只是以万科为首的中国房地产企业在2009年面临诸多的障碍之一。当诸多的历史遗留问题在盛景之后被放大时，不仅是万科，需要在困惑中反思，并寻找答案。

　　困局

　　20年来首次业绩滑铁卢早已在预料之中，但12.3亿元的巨额存货减值计提却让整个行业都为之瞠目。分析师们不得不仓促修正对万科的估值，不过长江证券地产分析师苏雪晶却早已成竹于胸。

　　“之前我们已经预期到，万科毛利率下降的同时还将会进一步计提减值准备，因此及时调整了对于万科的盈利预测。”

　　在苏雪晶此前的报告中，他把万科对高价地的计提减值比作“正在打开的潘多拉之盒”。如何处置这些盒子里爬出的“恶魔”，是万科和一批“地王症候群”所要面对的难题之一。

　　2007年9月11日，福州当地媒体称之为“黑色911”。当天，刚刚增发3.17亿股A股共计100亿元和发行59亿元公司债的万科，一掷27.2亿元，拿下了福州市五四北地块，留下了福州本地大鳄和市场人士惊愕的神色。

　　然而金色榕郡在一期热销3亿元佳绩后，二期却遭遇难产。福州本地消息人士透露，是因为当地政府并没有履行当初的承诺，周边配套设施尚未跟上。

　　这或许并非全部原因。2月份，王石在《竞争力》杂志撰文首次公开承认，前两年拿了多个地王“搞得当前的资金链比较紧张”;而在2008年早些时候，由于东莞地王的困局，万科不得不转让其50%的股权。

　　万科总裁郁亮在业绩推介会上的一番话却颇有趣味：“(福州)这块地王项目反正赚不到一分钱，如果找不到办法盈利，我决定养猪!养猪还能挣点租金回来，等到下一个高潮再开发。”

　　困惑

　　3月10日，万科公布2008年年报。

　　“这是一份虽然略低于市场预期，但用心良苦的年报。”海通证券分析师帅虎评价。

　　的确，万科在重重压力和众目睽睽之下，毫不掩饰地自揭疮疤，计提了12.3亿元的巨额存货减值准备，并敢于承认拿“地王”的失误和教训，作为“中国最受尊敬企业”之一，万科从另一个角度显示了自己的当之无愧。

　　但是仅仅承认错误和做好心理准备是一方面，如何走出下一步则更为关键。“业绩上我们不会再有太多的要求，但是在企业发展方面，万科的这份年报和未来的行动是值得我们深入研究和探讨的。”平安证券研究员刘细辉对记者表示。