上海土地金锐减7成 政府援手拯救

　　无论是2008年12月27日上海市出台的力度远超“纲领”文件新国六条的“沪8条”，还是两个月前应声出台的“沪14条”，上海的两轮救市行动显然比中央更为急切。

　　“地方政府救市新政层出不穷的动力之一在于，土地出让收入锐减对地方财政的巨大压力。”华东师范大学欧亚研究中心研究员余南平说。

　　据调查，截至2008年12月31日，上海全年商品房用地(含住宅及包括住宅的商业用地)成交量为278.49万平方米，成交总金额仅为174亿元，而2007年这两个数字分别为816.97万平方米和602.26亿元，仅是成交金额便锐减七成。

　　曾经在2007年地王争霸中赚得盆满钵满，却在2008年面临巨大土地财政压力的上海市，在救市上的疾行不过是诸多城市的一个典型。

　　土地财政窘境

　　“土地招拍挂收益向来是GDP和政府财政收入的大头。”一贯不主张“救市”的余南平指出。

　　据统计显示，2007年全国土地出让金收入共计1.2万亿元，而当年全国地方财政总收入也不过2.3万亿元。上海市社科院房地产业研究中心的调研报告也表明，在房地产陷入宏调困局的2005年，上海房地产业所产生的税费和土地出让金相当于同期上海地方财政收入的35%左右。

　　“2008年又是土地出让收入纳入地方预算内财政收入的第一年，开发商没钱拿地，最敏感的当数地方政府。”余南平说。

　　在全国土地市场全面遇冷的情况下，上海土地市场亦无法独善其身。从苏宁环球退还“全国单价地王”，到普陀长风7C北块黯然流标，“地王”风行、挥钱如土的2007年一去不返。

　　据易居研究院统计，截至2008年11月，2008年上海住宅土地供应总量约为建筑面积277.8万平方米，而最终成交仅为170.6万平方米，流标比例达38%。而在所有政府公开出让的地块当中，流标率亦高达20%，底价成交地块的比例接近60%。

　　伴随土地出让面积锐减的还有土地价格陡然下挫。据易居研究院统计，2008年上海土地出让均价跌至123万元/亩，较2007年的253万元/亩相去较远。其中，经营性用地均价也只有387万元/亩，较2007年的690万元/亩下跌了近44%。

　　“上海土地财政收入主要用于两个方面，一是基础设施及市政配套的建设，二是市区内动拆迁等旧区改造项目。恰逢2008、2009两年为世博会配套建设的关键阶段，上海市各项资金势必更加吃紧。”一位上海市原规划局官员说。

　　而按照现行政策，土地招拍挂收入的10%～15%必须用于保障房建设。就在2008年上海土地财政大幅萎缩之时，上海又大规模重启了经济适用房的建设。

　　“建设经济适用房不仅有建设费用支出，土地的划拨亦是巨大的隐性成本。”上海市某区房地局住房保障部门官员表示，2008年上海计划修建经济适用房400万平方米，假设以平均容积率2.5计算则需要用地2400亩，“上海因此一年减少土地出让收入达36亿元”。