建立农村宅基地腾退机制

　　――重庆市垫江县农村集体建设用地调查

　　自1999年新《土地管理法》实施以来，农村宅基地使用和管理上存在的诸多问题，一直是农村土地管理的焦点和难点。尤其是国务院批准成都重庆成为城乡综合配套改革试验区，意味着这里将成为新一轮农村土地改革的“桥头堡”。在这样的背景下，垫江县国土资源局加大对农村土地管理难题的破解力度，前不久在本行政区域内随机抽取7个村社，对其集体建设用地管理情况进行了细致深入的调研。调研不仅摸清了宅基地管理中存在的普遍性问题，而且在完善宅基地管理上进行了有效的探索。

　　垫江县位于重庆市东北部，面积达1518平方公里。全县辖25个乡镇、274个行政村，有29个社区居委会，1931个村民小组。该县现有农业人口795470人，拥有宅基地197408亩，人均宅基地面积达165.4平方米，按城镇化率计算，其人均宅基地面积达210平方米。

　　这次调研将下列情况纳入了农村宅基地面积的范畴：住房建筑基底面积以及附属用地的面积，其中包括自然附属用房，如院子、地坝、独立的厨房和畜禽圈舍、小区内的道路等与生活、生产相关的土地使用面积。

　　宅基地超标突出，七成为院子、地坝、道路、圈舍、厨房用地，而住房用地基本达标

　　调研结合本地实际，按照既要有城乡接合部地区、经济相对较发达的村庄，又要有以农业为主的村庄的原则，采取抽样调查的方法，随机地抽取了桂溪镇城东村1社、太平镇松花村9社、周嘉镇均田村2社、高安镇合龙村7社、沙坪镇鼻桥村2社、永平镇金光村6社、白家镇三角村1社共7个样本，其中城乡接合部、经济相对较发达、农业为主的村庄各2个。

　　调查涉及居民356户，拥有宅基地387宗243.89亩，超标准占地现象尤为突出。在356户居民住房中，空置住房、一户多宅、超标准占地的宗数分别为43宗、31宗、289宗，面积分别为8.27亩、6.34亩、153.3亩。

　　存在问题的有332户，占调查户数的93.26%，其中超标准占地现象尤为突出，占到了所有调查户数的81.18%，超占面积达153.3亩。在7个调查点中，人均实际占用宅基地140.9平方米，其中城郊区、经济较发达区、农业区分别约为129.74平方米/人、156.76平方米/人、167.71平方米/人。

　　从上述数据分析不难看出，该县宅基地分布散、布局乱、利用率低，浪费现象十分突出。据调查，每个社都有20个～50个不等的居民点，而且一户一个居民点的现象不断增多。主要原因是：近年来由于经济快速发展，一些村民纷纷从老院子搬出来在交通较为便利的地方选址建房，在选址时依风水而建，你朝东我朝西，各占一方，杂乱无章。加之新建户的时间有早有晚，不能统一行动、整体搬迁，从而造成居民点散而乱的混乱局面，浪费土地现象日益突出。

　　“一户多宅”以及超标准用地形成原因很多，从调研的宅基地构成来看，主要是院子、地坝、道路、圈舍、厨房占用了大部分土地，而纯粹的人均住房标准基本与法定标准相近。调查发现，所调查社拥有的243.89亩农村宅基地主要由住房、院子、地坝、道路、圈舍、厨房等其他用地构成，居民基底宅基地面积仅占宅基地总面积的29.80%，人均42平方米；而院子、地坝、道路的面积占宅基地总面积的58.05%，人均82平方米；圈舍、厨房等其他用地占宅基地总面积的12.15%，人均17平方米。

　　调查数据显示，居民真正的住房所占用土地还不到30%，有70%的土地是院子、地坝、道路、圈舍、厨房等非宅基地所占。这种现象主要是历史原因形成，也有农民依法用地的意识较为淡薄，对统筹规划合理用地、节约集约依法用地和执行“一户一宅”按标准用地的认识不够，建住宅时随意选址，粗放用地的原因，以及国土部门、村社干部监管不到位、规划不到位等原因。