公积金上限调高 购买75-100万房产的人受益最大

●新政解读●

公积金贷款上限额度调高至80万元―――

11月6日，北京住房公积金管理委员会下发了《北京住房公积金管理委员会关于调整住房公积金管理政策的通知》，调整并确定了住房公积金贷款的最高额度标准，由原来的最高上限额度60万调整至80万元。同时，这个政策也对于购买政策性住房的借款申请人相对放宽了部分贷款原则。

央行每次调息都会适当调整公积金贷款利率，公积金管理中心也在逐步放宽政策，那么，这些新出台的利好政策都有哪些呢？记者就此采访了“伟嘉安捷”的专家。

●新政之后，两种住房公积金缴存人享受不同优势

我市老百姓目前缴存的住房公积金主要有两种形式，一是市管公积金，一是国管公积金，刚刚出台的新政策主要是针对市管公积金的，那么，现阶段，两种住房公积金的交存人都会享有什么样的政策情况呢？

市管公积金：缴存额度以家庭为单位，贷款额度增多。

举例说明：以家庭为单位，夫妻两人，男方月收入3000元，公积金月缴存比例12%，个人住房公积金月缴存额度为360元。女方月收入2000元，公积金月缴存比例是10%，个人住房公积金月缴存额度为200元。现在他们购买了一套90平方米的二手房，总价99万元，评估90万元，在符合申请8成30年住房公积金贷款条件下，首付为18万元，需要银行贷款72万元。

现在公积金利率调整后30年对应的贷款月均还款额为51.2元，根据市公积金最高可贷款额度的公积金计算，男方最高贷款额度为[(360÷12%)-400]÷51.2＝50万；女方最高贷款额度为[(200÷12%)-400]÷51.2＝25万。公积贷款最高额度调整后，这夫妻二人使用公积金贷款最高可贷75万，而他们需要银行贷款72万，并未超出这个值。以此来看，与未调整前的公积金上限额度60万相比，借款人在贷款时能够申请到的额度更多，缓解了他们的购房压力。

国管公积金：贷款上限80万，借款人降低组合贷使用频率。

如借款人隶属于国管，其最高可贷款额度的计算方式与市管公积金不同，国管公积金看借款人的收入证明，以家庭为单位，只要夫妻二人的收入证明能够开到月还款额的2倍以上即能够申请公积金贷款最高上限额度80万。

由于国管公积金可以使用“组合贷”，所以对于不能满足借款人贷款需求的那部分金额多数人会“求助”于商业贷款。这样就会产生一个问题，如果借款人首套住房是公积金贷款，因自住需求需要再次置业，那么使用“组合贷”后再次置业的这套房产会被认定为二套房，按照二套房贷政策执行。而现在公积金对二套房贷的政策是，如借款人首套住房使用公积金贷款，只要还清房贷后再次置业使用公积金贷款仍然是首套住房。公积金贷款上限金额调整后，对于借款人来说可以降低使用“组合贷款”的频率，更有益于他们贷款。

●购买政策性住房，贷款“准入”条件放宽，保障低收入群体

“伟嘉安捷”的专家解释说，作为带有福利性色彩的住房公积金贷款，此番政策层面上又放宽了购买政策性住房的贷款“准入”条件。换句话说，以前不论借款人购买什么样的房屋，必须要满足足额正常缴存住房公积金12个月(含)以上且申请贷款时处于缴存状态才能贷款。现在，只要是借款人申请购买政策性住房包括经济适用房、两限房等，不再受缴存住房公积金12个月以上的限制，在已经建立住房公积金账户且在缴存的状态下，即便是开户一个月也可以使用公积金贷款买房。从这一点来看，对于北京低收群体而言，在商业贷款政策不稳、利率多变的金融市场环境下，完全可以通过住房公积金来解决贷款需求，将购房“梦想”变为现实。