年年秋交会 今年大不同

　　楼市分析

　　风向标透出　哪些端倪？

　　每到9、10月份，房地产市场都会进入需求旺季，发展商也会在这一段时间内大量推盘，成交活跃，成为一年中成交量最大的时期，业界称之为“金九银十”。这两个月的市场情况，无论是实际成交外加意向买家的数量，更或者是楼价的变动，都被视为下半年甚至第二年初的楼市风向标。

　　据日前深圳市房地产研究中心发布的《2007年1～8月深圳市房地产市场分析报告》显示，“进入8月，深圳住宅销售面积33.83万平方米，环比7月下降30.93%，成为今年以来销售规模的最低谷。”而7月份的销售面积也环比6月份下降了15.32%。深圳国土房产局公布的每日房屋成交公示记录统计显示，深圳8月份新房和二手房交易套数分别环比下降51.7%和44.6%。

　　虽然8月成交创地量，但从9月份成交量来看，深圳楼市似乎有回暖迹象，“金九”态势初露端倪。但是，9月份的中秋及“十一”的秋交会，深圳陆续有20个新盘上市，供应量大增的基础之上，深圳在售的热点楼盘共计有150多个，可售商品房共55114套。消化如此之大的存量起码需要一年半，供应量过大已成不争的事实。供需矛盾将进一步被激化，竞争之激烈可见一斑，价格战将越打越激烈。

　　目前房地产市场已进入一个调控周期，种种信号表明，目前这张弓并没有拉满。因此，今年的9、10月份很难有比较大的上升趋势，“金九银十”很可能是个别性价比较高的楼盘出现销售高潮，整体市场难现辉煌。

　　9月15日晚间，央行宣布下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。这被业界认为是对房地产市场的实质性利好消息。不过，通过分析可以看出，央行对货币政策的调整并不意味着出手救楼市，对房地产市场的影响有限。此次下调利率幅度不大，只会影响那些持谨慎态度的购房者，但一次降息不足以改变居民消费预期和行为，成交量将延续低迷趋势。

　　德思勤投资咨询公司报告分析，参加秋交会的楼盘，多数以促进销售为主要目的，展示形象的用意退居二线。而目前状况下，要提高交易量，进行价格策略调整，是难以避免的。因此，今年的秋交会就成为了开发商最后的救命稻草，也是“金九银十”重现楼市回暖的最后契机。

　　2008中国(深圳)秋季房地产交易会暨中国(深圳)住宅产业国际博览会昨日在会展中心开幕。本届展会上再现多年不见的深圳本土品牌房企几乎悉数参展、齐齐登台吆喝卖房的景象，70余家深圳发展商展出90个楼盘，创历届秋交会之最。

　　市委常委、副市长吕锐锋在开幕式致辞中表示，作为展示我市住宅产业现代化成果和发展水平的平台，有着十六年历史的深圳春秋系列房地产交易会与中国深圳住博会经过四届的联合举办，已成为推广应用国内外住宅产业现代化新技术、新材料、新产品的前沿阵地；已成为国内外品牌房地产开发商、住宅部品生产商、地产专业服务机构交流、交易的桥梁；已成为区域与城际沟通、中国与国际接轨的窗口。十六年厚积实力品牌，三十届薄发实效魅力，本届展会在展览规模和内容范围方面又上了一个新台阶，参展品牌项目数量、种类以及净展览面积等均为历届之最，同时将着力展示泛珠地区120多个品牌房地产项目，国内外住宅产业前沿科技成果、理念和“四节”环保项目产品，以及深圳在住宅产业现代化工作方面取得的成绩。

　　本届秋交会组委会介绍，在近百家参展开发商中，深圳开发商占了约70家。约120个参展楼盘中，深圳参展楼盘占了90余个；“这一届秋交会是有史以来深圳本土房企参展数量最多、参展范围最广、参展产品最全的一次。”深圳市土地房产交易中心负责人表示，深圳本土品牌房企几乎悉数参展，开发商的参展规模比去年秋交会高出11%。而且，参展楼盘除了普通住宅，还涉及公寓、别墅、写字楼、商铺等，产品线全面超过历届。据不完全统计，在约120个参展项目中，别墅、豪宅等高端项目约占27%，普通住宅约占66%，写字楼、商铺约占7%。

　　从展会上看到，本次秋交会开发商的重视程度和参展项目范围，可以说是史无前例。万科一家的展位就有两大块。中海、中粮地产、金地、荣超、中信、航天地产、深物业、振业、和黄、招商、鸿荣源、佳兆业、绿景、冠懋、泛海建设、沙河、奥康德、金光华、富力、东海、龙光、书香门第、泰华等发展商都在展馆设立了自己的展位。

　　有关人士表示，深圳本土品牌房企强势集体回归，源于为期已经一年的市场调整和震荡、市场的观望气氛浓厚以及市场上供大于求局面的形成。来自国土房产部门的资料显示，今年9、10月份深圳的住宅新增供应量的确可以用“井喷”来形容。根据统计，在这两个月内具备预售条件并且可能推出的盘达42个，新增供应面积达160万平米以上。供应结构呈现出这样的特点：高端产品集中，特别是首次推出的高端盘较多。根据统计，在9、10月份有新产品推出的带连排别墅等低密度产品的高端项目达13个之多。在新增供应的42个盘中，有24个是首次推出的新盘。

　　据9月29日的统计数字，秋交会开幕第一天深圳市新房成交80套。而9月28日，全市新房成交为112套。有关人士表示，这体现着秋交会开幕期间深圳楼市的观望气氛仍然十分浓厚。

　　现场下单可获2万元澳洲游 买房就送价值56万元宝马车

　　打折送装修 开发商真忙

　　现场目击

　　过去的9月已成为令发展商失望的一个月，出于对10月和年底市场的期望，本届秋交会上，深圳发展商纷纷推出各种购房优惠措施进行促销，更有发展商打出“买房就送宝马”的口号吸引购房者。

　　世华地产的一份研究显示，今年秋交会被不少人称作深圳楼市“救命稻草”，预期可能会有很多优惠促销活动，以吸引置业者置业。正是出于此种预期，在秋交会尚未开始之前，市场上置业意愿不强，多数潜在买家均在等待秋交会的到来，因而近期的市场观望气氛十分浓厚。

　　从秋交会上看到，优惠促销已成为一种普遍现象。位于福田区的中城天邑推出了限时特价房销售。该发展商在秋交会期间拿出20套房子，“一口价”限时销售，均价为每平方米1.6万元，比此前的售价低近4000元。

　　发展商的优惠活动可谓五花八门。位于布吉的英郡年华推出了“五重好礼”活动，除了送家电、送每平方米700元的装修外，现场下单的还可获价值2万元的澳洲游。金地一项目推出一项活动，团购优惠为97折，秋交会办理登记可额外享受98折，成为会员可额外99.5折。

　　多家发展商推出送家电和装修的优惠。一楼盘展位前面写着，买房就送5万元装修礼金兑换券，申请会员卡可抵扣房款1万元。位于福田的一家发展商许诺，凡购纯两房送5万元的装修代金券，购两房一厅送7万元装修代金券。

　　秋交会上，万科也推出了“四重好礼”优惠，其中包括可享受正常折扣基础上额外1%的折扣优惠。万科第五园还推出三大优惠，包括开盘一口价、在售楼处存1万即当5万元、送全屋装修等。另外，现场还可抽奖，优惠为3个月～2年的物业管理费。

　　更有趣的是，荣超地产的侨香诺园还推出了“购房送宝马”活动。现场销售人员介绍，该楼盘总价约300万元，现在买房，除了97折、送10万元装修外，还为每套房配送一辆价值56万元的宝马车。我们可以计算一下，在这三项优惠活动之后，该楼盘的均价为每平方米2.2万元～2.3万元之间。荣超地产营销经理温浩铭表示，买房送宝马，豪宅配名车，是公司推出的系列优惠活动之一。由于这一楼盘地处华侨城片区，片区价值突出，价格也没有可比性。

　　针对发展商的优惠促销活动，英年不动产策划经理覃栋峻在现场表示，深圳房地产市场已经调整一年了，全国的楼市也处于震荡之中，在这种情形下，各开发商的销售压力越来越大。对于开发商而言，加快销售解决资金瓶颈是目前核心问题。今年可说是开发商的销售攻坚年，因此，开发商纷纷在秋交会上推出各种优惠促销措施，以争取在这段时间有一个好的销售量。

　　秋交会上多位现场看房市民表示

　　开发商无实质性降价

　　实尽管发展商在秋交会期间推出了许多优惠促销措施，但多位现场看房者表示，房价仍然偏高，开发商并无实质性降价措施。

　　今年的秋交会，参展的深圳本土发展商创下历史之最，参观看房者再现了许久不见的人头攒动热闹场面。秋交会还没开幕，从会展中心的地下停车场看到，车位几乎停满。开展后，从展馆高处向展场望去，整个一号馆黑压压地只见人头移动。很多展位前，大量参观者排起了登记和预约长队，使展场内行走都显不便。

　　从秋交会展场看到，展览现场熙熙攘攘，多是两口子一起相伴而来的。他们驻足于自己感兴趣的展位前，根据自己想要的户型和位置，咨询或浏览现场相关资料信息。但是热闹之中，大部分市民都显得很理智，大多表示仍要观望，其原因无外乎一点：房价高，基本没有降。

　　60多岁的宣阿姨和老伴一起来帮儿子儿媳看房，但看过之后她直摇头：“房价太高了，像我们这种家庭，每平方米6000元～8000元的还能接受，但是我们中意的那些楼盘全都要1万元左右，真是想买买不起。”她说，建议政府应该把房价往下压。

　　另一位60多岁的张阿姨则是和老伴一起来为自己“寻窝”的，老两口想买个两房一厅60～80平方米大小的房，但是转了几圈还没有看中哪个楼盘。老人说，自己只想找个环境好点的地方，想在福田或西乡这两个地方买。卢先生则是和妻子彭女士一起过来看展览的。怀着孩子的彭女士说，他们在龙岗有房，但想换个环境生活，不过仍考虑在龙岗买。两人手上拿着不少楼盘资料。当问到卢先生是否已决定购买，卢先生却表示，自己的确有意置房，但这次来展览现场看到房价还是较高，跟之前相比降幅很小。卢先生说，在关外买房，“价格每平方米7000元以内还可以接受。”

　　对此，英年不动产策划经理覃栋峻分析说，这主要是楼市结构性问题。前两年入市的楼盘价格都比较虚高，现在降幅大多已经很大，特别是关外的宝安等地。关内则仍坚挺，降幅很小。他说，“降价不能一刀切，一些刚性较强、小区完善、交通便利的地片，降幅会比较小，反映其刚性价值突出。”