|
行业调控成效卓著
1、房价涨幅明显放缓今年初以来，房价疯涨的趋势得到了明显的遏制，国家发改委的数据显示，今年1-7月份，全国房屋销售价格同比涨幅连续7个月下降，环比涨幅在0.3%以下。住宅方面，新建住房与二手房价格同比也是连续下降，并且二手房销售价格下降速度逐渐超过新建住房。
2、囤地、囤房现象显著改善，供给增加开发商疯狂囤地、炒房者跟风捂房待涨，造成大量住房供给最终并未形成有效供给，进而引起楼市房源紧张，价格暴涨。在国家一系列的宏观与行业调控政策实施后，销售与融资不畅使开发商资金偏紧，囤地热情全无，大幅减少在新增土地储备方面的投入，同时扩大了对已有项目的开发支出，存量土地的开发得到加速。从数据上看，上半年土地购置面积增速持续下降，完成开发土地面积增速由7.6%提高到了9.9%。房价虚高的另一元凶---炒房者也得到了惨痛的教训，意识到炒房的巨大风险，投资购房者少之又少，囤房现象得到很大程度的抑制。此外，多家中介机构二手房挂牌量持续上升，实质性的住房供应得到明显增加。
3、银行与地产的紧密联系有所缓解上半年严控房地产信贷成果显著，一方面，银行贷款中房地产开发贷款有所下降。央行的2季度货币政策执行报告中的数据显示，2008年上半年，新增贷款2.5万亿元，比上年同期多增3681亿元，而房地产贷款新增却同比少增1706.6亿元。其中，开发贷款和购房贷款同比分别少增684.3亿元和1022.3亿元。在银行降低了房地产贷款的同时，我们看到，开发商对银行的依赖度也有所降低，开发商加大了自有资金的投资力度。在开发商资金来源结构中，自筹资金和其他资金比例持续上升，而国内贷款比例持续下降，银行与地产过于紧密的联系有所缓解。
需巩固调控成果，紧缩加剧可能性不大
1、政策没有过猛，并未危及企业生存很多人认为国家对地产行业的调控过紧，可能会影响很多企业无法正常经营，危及生存。我们认为，事实上政策并未过猛，开发商资金虽然偏紧，但结构性因素居多，并未威胁到多数企业的生存。上半年房地产开发投资额增速为30.9%，高于去年大牛市的水平，刨除建安、人工上涨等价格因素，实际投资额增速在22%左右，下降9个点，开发商资金总体偏紧，开支有所缩减，但22%的增速仍然较快。综合今年以来土地市场的萧条情况来看，缩减的开支大部分在于购买新的土地储备，对原有项目的建设投资仍然保持较快的增长，可见开发商资金仅是结构性紧张，并未危及生存。相反，紧缩的政策引导了资金流向现有项目建设，遏制了企业的盲目扩张，对大多数企业来说，非但没有造成破坏性影响，而且促进了企业的健康发展。
2、巩固调控成果，放松几率小楼市调控以来，舆论界质疑声音不断，房价下跌危及银行乃至金融体系，是救世论者最大的理由，而我们在前面的《市场焦点问题剖析》报告中已经提出，房地产目前并不能危及国家银行体系。事实上，上半年我国银行业发展仍然较快，同时坏账率持续下降，资产质量也得到显著改善，保持良好的发展态势，调控并未带来严重不良后果。相反在解决房地产发展过热带来的囤地、炒房、房价过高、涨幅过快、引导企业健康发展等方面取得了显著成效，这样的政策需要坚持。
同时，放松调控可能会造成严重的后果。部分开发商在自身资金链紧张的情况下，仍不愿意降价销售，期待政策支持市场回暖、维护暴利是重要因素。放松紧缩并不能对楼市交易产生刺激，其间接后果是延长挤出房价泡沫的时间，而且，开发商在并未危及存亡的时候得到资金支持，将可能被误解为政府支持房地产行业暴利、担忧地产拖垮银行、不敢对行业实施严厉调控的信号。
这样一来，囤地、炒房等现象将再度风行，造成房价再度暴涨，非但使得前期调控成果化为乌有，同时，亦将使得房地产行业调控变得异常艰难，市场泡沫膨胀得更剧烈，最终不得不痛下决心以崩盘来化解行业风险。因此，为了行业的长期发展，政策走向应当是支持市场的理性调整，放松的可能性很小。当然，房地产行业的区域性比较强，个别城市若出现调整过度的现象，适当地给予区域性的调整也未尝不可。
3、行业信贷紧缩再加剧可能性不大国际原油、农产品价格下跌，国内通胀预期有所降低，进一步紧缩的宏观调控出台可能性较小。一方面，上半年商品房和土地市场成交冷清，土地流拍现象频频发生，地方政府财政收入大幅缩水，而且更严厉的行业信贷紧缩还可能导致现有项目无法正常开发，这显然不是政府愿意看到的；另一方面，央行在2季度货币政策执行报告中指出，控制通胀的同时保持经济又快又稳的增长，是宏观调控的首要目标，可能会根据经济发展态势加强货币信贷总量微调与结构优化。因此，短期内对房地产行业的信贷紧缩我们判断不会加剧。
|
