楼市深度低迷 开发商上演不同版本“跑得快”
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面对楼市七八月量价齐跌的现实，及一波接一波的促销潮，购房者持续观望，持币杀跌，地产界奉行了几个月的“现金为王”策略，似乎在此时要加上一个“降速减产”的注脚了。 2008年8月，房地产开发企业陆续公布年中报，以万科为首的上市房企宣布大幅调低年内项目的开竣工面积，实行“紧缩”。 第一回：杀跌 与股市一样，散户割肉你可以坚挺，大户砸盘，就是另一番说法了。 “他们一进售楼处就问打几折，比我们牛多了。”进入8月以来，成都城南地区一个售楼处的负责人陆飞（化名）几乎每天都会碰到这样的“牛人”。让陆飞们颇为尴尬的是，购房者来到楼盘后往往拿出从报纸上剪下来的促销广告，两相对比着杀价。 事实上，来杀价的购房者也明白，楼市整体价格并未大幅下跌，但他们知道，许多城市的成交量相对去年下降了30%～50%，在市场观望气氛甚浓以及房企急需加速资金回笼的双重压力下，他们有了杀价的资本。 就在陆飞坚守价格底限的当口，在同一区域的国资开发商推出的大型楼盘，却走出了令他们惊讶的一步棋：对于企业团购可以给予最高15%的优惠。 “从推盘的效果看，他们的业绩并没因为提高了折扣而出现大幅增长，但却给了我们压力，确实要认真考虑市场策略了。”陆飞说，与股市一样，散户割肉你可以坚挺，大户砸盘，就是另一番说法了。“大房企接连抛出的促销信息，对中小房企来说是一种落井下石的做法，而中小房企跟进大幅杀跌，对自己来说就是在加速死亡。但是话说回来，谁也不敢保证一部分房企死亡之前会砸烂多少锅碗。” “在这种竞相杀跌的情况下，很多公司的销售目标根本无法完成。”成都天爱地产顾问公司副总经理何欣分析说，观望情绪以及太多不确定因素，使得买房者决心明显减弱，而外围市场房价下跌给了买方新的预期，即便决定购买，他们也往往还价很深，一下子要还20%到30%，卖家可接受的让价是10%左右，价格拉锯使得成交过程变得异常缓慢。 此路不顺，可有他途？ 第二回：转战 放弃中心城市，转战三四线城市，就是为了寻找空间“活下去”。 “此处不留爷，自有留爷处。”登上去遂宁的汽车前，谭虎抛下这样一句话。谭是四川一家知名房企的销售经理。公司在成都、重庆同时有4个楼盘开售，但一个月下来每个盘只有二三套的成交量。“感觉快撑不住了。”2008年3月开始，谭所在的公司开始向三四线城市拓展，在遂宁等地通过合作方式取得多个开发项目。 与谭所在公司一样，收缩中心城市项目，转战三四线城市的房企不在少数。据记者了解，2008年上半年以来，仅成都一地就有20家以上的开发商深入南充、乐山等城市洽谈项目合作开发。在他们看来，三四线城市房价受新政挤压较少，刚性需求较旺，已经成为中小房企的避风港。 “如今的销售量简直连运营费都难以收回。”谭虎想起来都后怕，他预计，市场如此低迷的状态如果再持续半年，在成都市场上活跃的1300家房企，至少有一半会因为入不敷出而面临退市。 其实，在做出奔赴三四线城市的决定之前，谭虎所在的公司也试过大幅降价以收回资金的动作，他们在重庆的楼盘7月份直线降价25%，无奈当月的成交量仍只有4套。 与股市不同，楼市并不是“早降早超生”这么简单。“已经不能再降了，土地成本、建筑成本算下来，降价25%已经没有利润了。”华夏证券土地分析师陶锋给记者算了笔账，之前，一个中小型开发商只用一两千万元的资金便可以启动一个数亿元的项目，因为只需交纳15%的土地出让金，就可以拿土地反复抵押融资，然后实现快速推盘收回成本。但宏观调控2008年以来威力显现，中小房企在一二线城市拿不到地，贷不了款。“杠杆无法撬动了。”他们只能剑走偏锋，从调控力度相对较小，刚性需求较足的三四线城市入手。 谭虎也承认他们之所以暂时放弃中心城市，转战三四线城市，就是为了寻找空间“活下去”。 金地集团于8月初挥师西安曲江新区，以6.85亿元购得该区域近30万平方米地块。金地集团总裁助理黄俊灿如此解释这番动作：通过区域的投资组合来获得相对平稳的利润。他认为，不同的城市，宏观调控的措施不同，投资在不同城市就可以达到调控开发节奏，平抑风险。
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