|
骄阳似火，一大群中介业务员穿着整齐的工作制服，站立在南丹东路沿街通道上，向过往行人有礼貌地散发着二手房源销售传单，他们早已不再坐在空调间内等客上门了。“最近是淡季，价格方面可以再议”，这句话成了这些人近期的“经典台词”。
南丹东路不足百米的一段路是出名的中介一条街，中原地产、汉宇地产、台庆房产、信义房产等中介门店，紧紧挨在一起。烈日下，这些门店的工作人员每隔10米左右站成一队，立着宣传板，彼此暗暗较着劲。“这里有一套不错的房子，您来看一下吗？”“给您推荐一下永新苑，要看房电话我”。不过，过往的行人似乎并不领情。
“即将过去的7月份，情况更糟糕，成交量可能在5月、6月的基础上再下跌20%~30%。”上海福美来房地产经纪有限公司董事长胡正华博士昨天表示，在总体成交依然不振的背景下，楼市博弈正在不断加剧。
在楼市的典型样本区浦西徐家汇区域、浦东联洋板块、碧云板块看到两个现象：一个现象是，目前买卖市场的房源挂牌量持续不断地增加，购买意愿不强导致部分业主转售为租。另外一个现象是，在一、二手楼市联系紧密的情况下，一手住宅新盘价格的滞涨给二手房价带来很大压力，一、二手房价格“倒挂”的情况不时上演，持有多套物业的业主放弃高傲姿态，议价空间进一步松动。
“以租养贷”法宝失灵
上述三个区域是高档住宅公寓的聚集地，其销售均价普遍在人民币20000元/平方米及以上（未含装修费用）。上海中原地产在所监测的高档公寓中，该公司上半年买卖成交的二手高档公寓为1.5万平方米，仅为89套，成交均价为40735元/平方米。成交量低位徘徊、成交价高位盘整、转售为租渐成风气。
据美联物业顾问（上海）有限公司研究部的统计，7月上旬的租赁市场持续活跃，租赁市场成交量较6月同期环比上升了30%。
那么，转售为租、以租养贷的法宝，如今依然能够显灵吗？
对此，胡正华认为，在目前高端楼盘价格高企的形势下，如果单纯希望“以租养贷”以获取良好的出租回报率是很不合算的。高档公寓上半年的租赁投资回报率大约为2.7%，明显低于1年期定期的存款基准利率4.14%。
距离胡正华所在办公室不足500米的徐家汇东方曼哈顿，被视为“收租的宝地”。如今，以100平方米的二房房源为例，目前月租金大约在9000元左右，市场售价徘徊在3万~3.5万元/平方米之间，租金回报率大约也仅为3%左右。
中原地产研究咨询部的最新研究数据支持了胡正华的观点。中原地产发布在所监测的高档公寓中，上半年租赁成交二手房122套，租赁均价在77~101元/平方米/月之间。目前上海高档公寓租金回报率甚至普遍低于老公房等中低端物业。
汉宇地产董事总经理施宏睿指出，大量的刚性需求客户都在持币观望，对房价回调的希望导致其与上家在价格上僵持，减缓了成交速度，房价也出现了不同程度的下降。
|
