涨超10倍和黄抛售豪宅底气足

　　和记黄埔在上海古北开发的豪宅项目御翠豪庭近期以低于项目原成交价约10000元/平方米的价格推出部分靠近高压线房源而引起市场轩然大波。从知情人士处获悉，这批以较低价格出售的小户型楼房，和黄内部原计划将其留存做长期租赁经营。

　　但上述说法未经和黄证实。如果这一说法属实，以李嘉诚擅长的低位买进、高位卖出的操作手法，和黄的这一举动是否说明公司内部认为现在已是一个合适的高位出货的时机，目前仍不得而知。

　　上海易居房地产研究院分析师傅琦表示，和黄的这一做法并不代表李嘉诚希望套现离场，“他在内地的投资项目太多了，不可能想撤就撤”。傅琦更愿意从公司资金安排的角度来理解这个问题。他表示，每个企业肯定都是缺钱的，但这个“缺钱”并不是指资金链断裂，而是指公司的现金流能否按原定计划实现，以便于公司灵活地对市场变化作出反应。

　　根据佑威房地产研究中心（下称“佑威研究中心”）提供的数据，御翠豪庭自去年8月初第一期开盘至今，共成交474套房源，将近8万平方米，成交均价超过38000元/平方米，已套现约30.5亿元，目前剩余400余套房源未售出。而当初和黄收购御翠豪庭项目地块仅花费了3.9亿。显然，和黄在这个项目上的销售收入将超过土地成本的10倍以上。

　　这也是御翠豪庭将部分户型及位置不佳的房源以最低29000元/平方米的价格出售的底气所在，即便是这个低于市场预期的售价，对和黄而言，仍有相当大的利润空间。相对项目2469元/平方米的楼面地价，上述最低售价也已超过楼面成本的10倍以上。

　　御翠豪庭能获得如此高的利润空间，仍得益于和黄的“捂地”及“捂盘”策略。2001年获得项目地块，经过3年“捂地”及2年的“捂盘”，2007年御翠豪庭首期开盘时的售价已达35000元/平方米以上，较周边楼盘的售价至少高出1000元/平方米。

　　御翠豪庭总共15个单元共计965套房源，去年8月初第一次开盘仅推出60套房源，8月底第二次则推售95套，由于两次推售时间相隔较近，因此售价基本都维持在35000元/平方米左右。

　　今年3月底第三次推盘时，也仅推出174套房源，售价亦上调至48000元/平方米左右。这种每次仅推出少量房源的“缓慢作风”使公司有更灵活的价格调整空间。但有趣的是，6月6日御翠豪庭一改以往缓慢的推盘节奏，一次性将剩余的636套房源推向市场。

　　与此同时，636套房源的售价也出现前所未有的价格跨度――29000~80000元/平方米，最高与最低价相差达51000元/平方米。是否为了在推售低价的小户型房源时保持项目原有的成交均价，和黄才采取了此次大规模推售的方式，还是仅仅为了在市场处于较高点时尽快将项目出售？除了和黄具体的操作人员，谁也无法解答这一问题。

　　但御翠豪庭作为上海市中心豪宅项目的一个标杆，其历经的过程仍然具有典型意义。隐身于上海市中心的多个豪宅项目，无一不经历过早期拿地后自愿或被迫“捂地”的过程，直到上海房地产在2002年陆续开始走高后，才陆续推向市场。而这些项目的共同特点是，地价低廉，因此其利润空间非常之大，相对应的，即便降价，也难以改变项目赚取高利润的事实。

　　御翠豪庭的"降价"对上海房地产市场将产生何种影响，目前还不得而知。但记者获悉，邻近御翠豪庭的新虹桥绿景园，最近推出的一幢住宅楼，以不到21000元/平方米的价格整体出售，较项目此前的最高零售报价45000元/平方米下跌50%以上。

　　佑威研究中心主任薛建雄表示，该楼盘去年初的售价仅18000-25000元/平方米左右，后来御翠豪庭的售价高至55000元/平方米时，该楼盘亦顺势将售价上调至45000元/平方米。此次价格的下调完全是因为过去一年上涨速度过快导致。