3年期限 开发商资金压力又增

　　国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。”这一新文本，被规定“自2008年7月1日起执行”。

　　5月31日，国土资源部在其官方网站中，援引《国土资源报》的报道说明了上述内容。

　　部分地方国土资源部门认为这一文本十分具有现实意义，可能带来土地出让环节的诸多变革，例如小地块的出让，以及捂地现象的约束。这还将带来开发商对于拿地态度的更为审慎。

　　有开发商坦言“3年”的规定极具杀伤力，与之前开发商与政府部门协议开发周期的“君子协定”有了本质的改变。但是他们依然认为土地出让是一个系统工程，仅一纸案本还不足以解决现实中在土地出让所涉及的多部门协调的问题，以及城市发展的不均衡性。

　　地方标准终成全国统一标准

　　与旧合同文本最大的不同，新合同除了明确商品住宅项目的开发年限之外。同时约定“受让人不能按期开工，应提前30日向出让人提出延建申请，经出让人同意延建的，其项目竣工时间相应顺延，但延建期限不得超过一年。受让人未能按照本合同约定日期或同意延建所另行约定日期开工、竣工建设的，每延期一日，应向出让人支付相当于国有建设用地使用权出让价款总额一定比例的违约金”。

　　事实上，针对开工与竣工的时限，从2006年开始，已经陆续有城市在合同中通过各种方式进行约定。

　　“上海市之前的条款原本就与现在各地普遍采纳的2000年的旧文本有所不同。3年开发周期这一问题在目前的合同里已有约定。”上海市房地局用地处解释说。

　　通过该市目前所采用的土地出让合同了解到，合同在“国有土地使用条件”中有一条为“乙方应当于×年× 月 ×日之前动工建设，并在 ×年×月×日前竣工”。

　　天津市在出让合同中也有相关规定，“延期竣工的应当至离建设期限届满之日前6个月，向出让人提出申请，竣工时间延期最长不超过2年。合同中同时标注竣工时间为取得《建筑工程施工许可证》起2年内”。

　　但据了解，虽然已经有城市在此文本出台之前就已经严格执行商品住宅3年开发周期，但此项规定并没有在全国范围内大面积铺开。

　　早在2006年，国土资源部颁布的《国有土地使用权出让合同补充协议》中，事实上就已提出一个完成项目施工建设，并申请竣工验收的时间表。

　　但在一些开发商看来，当时，这些内容还存在“君子协定”的意味，甚至有些人对2006年的补充协议规定并无印象。

　　如今，依然有很多城市还是按照2000年国土资源部的国家统一合同文本进行土地出让。其中，杭州市挂牌出让文件中就只规定了开工建设时间，《广州市国有土地使用权转让合同书》中明确了动工开发的时间，但是对竣工时间没有约定。连云港(601008行情,股吧)市去年开始实行的国有土地使用权出让合同中，也并未详细标明竣工之日。当然，不排除这些城市在最终的合同书中还有补充协议作为限制。