房企盈利能力继增资金需求强烈

又到一年揭榜季，各大房地产公司相继交出了07年度的成绩汇报单，或喜或忧。万科、保利地产、招商地产、亿城股份作为四家具有代表性的典型房企，其年报中披露的信息更加值得我们关注和思考。

　　从流动能力角度分析，房地产行业的特点决定了相对较低的总资产周转率水平。根据年报，万科和亿城股份(16.29,0.17,1.05%)07年的总资产周转率分别为35%和39%，两者均较上年同期有所微增，且呈现相对稳定的高值，与07年不断升温的行业景气度相得益彰。反观保利和招商两家地产公司，资产周转水平则呈现大幅下降。分析年报，保利地产(27.00,-0.37,-1.35%)的总资产周转率下降4个百分点至20%，招商地产(42.99,-0.01,-0.02%)也从23%迅速回落至16%。

　　影响资产周转率水平的一个重要因素是存货周转率。亿城股份虽然营业收入增幅不大，为47.41%，但由于后续开发量没有出现扩张，使得其期末存货周转率大幅度增长至81%。万科在销售上显著的竞争优势，保证其达到53%的存货周转率，与06年基本持平。而保利地产和招商地产由于销售速度慢于开发量的增长，致使存货周转率下降，分别至29%和24%。易见，四家公司的存货周转率与总资产周转率基本一致。

　　从盈利能力角度分析，亿城股份的息税前利润率为9.72%，同比增长33.52%，率值和增速均为四家房企中最高，体现出其在公司经营管理水平和资金利用效率方面的明显优势。万科紧随其后为7.99%，同比增长11.59%，也体现出一贯卓越的管理水平。

　　毛利率方面，招商地产借成本的有效降低，实现了10.89%的增长，达到34.53%，列四家之首。保利和招商地产的销售净利率较高，均超过20%，万科相对较低，约为14%，未显规模优势，而亿城股份在行业中的劣势比较明显。

　　从偿债能力角度分析，四家公司在2007年都进行了增发，提升了利润率水平。其中，万科和招商地产基本保持了原有的资本结构，资产负债率分别为66.11%和68.38%。而保利和亿城股份将原过高的资产负债率有所下降。

总体而言，受到景气周期的影响，房地产行业的盈利能力呈现普遍增长态势，另一方面，上市房企面临着越来越强烈的资金需求。

（信息来源：新浪房产）