再生建筑学——被遗忘另一条道路

　　大凡到过欧美等发达国家的人士，都会对那里成百上千年的街道建筑还在健康得体的使用留下深刻的印象。比如遍布巴黎每个角落的小型家庭旅馆，大多就是由一二栋多层私用住宅改建而成的；还有最大量的街铺，早先也都是单纯的住宅而已，经过精心改造装修之后，仿佛就像是针对每家不同商铺量身定做过的一般，其格调气氛变得十分鲜明而妥帖...然而这一切的成功背后，无不蕴藏着再生建筑学的技术的力量。

　　再生建筑学(renewal architecture)起源于欧洲的十九世纪中叶，当时以工业革命成果为代表的现代生活方式逐渐成为社会的主流，传统以居住为主的封闭社区和街区开始让位于以交流—娱乐—购物等现代商业空间需求，于是从阿姆斯特丹/威尼斯/摩纳哥等港口城市为先端，在全欧洲乃至对岸的美国开始了大量性的建筑再生运动，直到第一次世界大战爆发，许多是中世纪的成熟城市都已经改造完成与现代生活方式的初步对接，同时，经过理论与实践的积累，再生建筑学也逐步形成一门独立而完整的技术科学。到了二战结束，面对满目疮痍遍体鳞伤的大中小城市，欧洲各国建设规划当局在一次祭起再生建筑学的大旗，通过再现重建、改造修缮、增建扩建、功能代换等诸多方式，终于在不长的时间内使大多数遭受严重毁坏的城市获得了再生。

　　本人之所以颇费口舌的啰嗦上述文字，其实是希望试图描述再生建筑学的一种时代背景，以及它所具有的不可估量的物质与文化价值。

　　众所周知，现中国成立已经五十多年了，单从建设的规模和速度而言，中国足以称得上是人类建设史上的奇迹。然而，我们又不无遗憾的看到：前五十年的建设成果，在今天轰轰烈烈的房地产运动中一栋栋、一排排、一片片的被推倒重来!而更可怕的是，重新建设的成果当中，又有相当一大批其实只是简单的变换了一下内部平面的布局以及外立面的装饰风格，而所有建筑部件的品质和空间的性质并没有得到实质性的提升。以改革开放以来的二十多年为例，全国住宅建设总量已经达到二百多亿平方米，而通过抽样调查显示：其中约占70%以上的住宅满足不了现行《住宅建筑标准》(gb50368-2005)的要求。最主要的问题是平面功能欠缺或不合理/建筑构件超负荷和腐蚀老化/设备管线配置标准低劣和缺项/通风采光日照环保节能等物理性能普遍不达标/外立面和社区环境陈旧破败等等。这些问题，已经并在继续严重损害数千万人的居住环境，由此频频引发的各种安全、健康和社会问题也从侧面加重了城市和国家的负担，拖住了中国实施可持续发展战略的步伐。

　　因此，在房地产仍然作为国民经济支柱产业的当下，在每天都在产生大量新的住宅同时也产生大量旧的住宅的当下，再生建筑学应当成为政府制定房地产发展战略的重要的另一环。也就是说，一方面要控制新建住宅达到相应的质量技术标准，另一方面，也要通过有组织有计划按规范开放性的对已建的大量危旧住宅加以改造和再生，使之至少达到最基本的安全、舒适和美观要求，进而刷新和点亮这些遍布城市的灰色甚至阴暗的角落。

　　从宏观调控的政策角度来分析，政府所极力主张的中小面积户型，其实更多的蕴藏在过去建成的旧的住宅小区里面，市面上正在流通的二手房也是以中小面积户型为主的。这些，无疑为再生建筑学的实施提供了良好的政策试点和导引案例。设想一下：由政府出台鼓励性的政策和配套措施，完全可以使一大批面对调控新政进退两难的中小开发商走上对陈旧住宅的整备再生之路。在政府的支持下，开发商甚至可预先收购计划改造的住宅(小区)附近的二手房或借用政府兴建的廉租房，作为中转过渡住宅，然后再进行正式的住宅再生开发。这一过程，虽然看似简单的搬家-装修-搬回过程，其实这一出一进，对于城市和住宅来说，已经完成了一轮重要的居住价值和环境效益的升级和优化。在此前提之下，相信许多对于原有住宅不甚满意希望换购新房的住户，极有可能愿意以很小的代价重新回到自己的老家。而即使部分住户去意已决，相信也无大碍，因为开发商在付出二手房的收购本金加上建筑再生的建造代价以后，仍然可以得到一套中小面积的商品房，只要配套政策(如房地使用年限、交易税金、物业管理费用等等)有一定倾斜，这样的商品房其实就会成为广受中低收入阶层欢迎的中小面积住房。另一方面，从调控住房价格的角度，由于这类再生住宅处在新房和二手房之间，其地理位置一般也是位于成熟市区和近城区，加之面积适中，供应量也比较大，完全可以最有效的抑制和平衡产品上下两端的新房和二手房的价格，如此，通过周密规划，合理布局，政府就完全有可能以某一地快或片区的再生住宅开发供应量，来灵活调控周边的房地产市场形势和价格格局。

　　从整个建设行业的协调发展为基点观察，尤其是对于二手房市场的健康发展，再生住宅也是具有重大转折意义的。目前的二手房所从事的工作，更多只是居间中介，收取信息手续代办费，这样使得整个二手房行业的进入门槛相对较低，业务所包含的技术含量也不高，所以才造成现在这样“二手中介近乎哄骗”的公众舆论印象。而在许多发达国家，二手房营销商大多又是一手发展商或建材集成供应商，他们所作的业务，其中就包括二手房的收购、整备和再生。一方面，它可以利用自身的技术和资源条件使所收购的住宅获得明显的附加价值，另一方面，对于城市而言，这样的举动无疑是为城市充当了看疑难杂症的医生、打补丁的裁缝以及整容化妆的美容师，实在是一项多赢的举动。

　　写到这里，从一种沉重的忧思中，突然又感觉到一股很自信的轻松。想到了上海新天地，所有去那里溜达过的人们，都会在叹服瑞安独到的眼光和高超的市场开发策略的同时，也许还会不由自主地拍打自己的后脑勺，什么时候我们那里这样弄一下就好了。其实，瑞安所作的，就是一种再生建筑学，他们曾经派了许多技术和营销人员，到香港乃至欧洲去学习了相关的技术知识，才在上海这个接受新东西最快的地方，做成了这样一个商业地产上的梦幻奇迹。

　　其实，把中国几百亿平米的再生住宅做好了，那也许会是人类文明史上的梦幻奇迹！