金地集团常务副总裁赵汉忠：中型房企有望异军突起

　　“大概金地上海3个项目2008年可以完成50亿元人民币的销售额，基本完成公司2008年年初制订的目标。”金地集团常务副总裁赵汉忠明确表示。他预估，上海区域的销售指标将在2009年升高至70亿，这在现今市场中已经十分幸运。相对而言，有诸多全国性地产企业尚距离年初所拟定的销售计划相差甚远。

　　“2009年春节前后可能是房地产市场最困难的时期，下半年市场有望企稳，年底开始逐渐走出低谷。”该公司日前于兴业证券举办的2009年投资策略会上对投资人称。

　　金地集团认为：从区域市场看，珠三角的调整幅度已经较大，价格下调的空间相对有限。长三角城市的经济基础较好，将会对楼市起到较强的支撑作用。北京、天津市场面临较大的供应压力，调整压力大于长三角。二线城市方面，金地在已经进入的西安、沈阳等市场的项目区位和品质优势相对突出，目前的销售情况和前景都还不错。

　　赵汉忠认为，由于很多公司开始遭遇资金危机，所以2009年会有更多企业出售股权来“过冬”。在这样的背景之下，中型企业相比大型房地产企业来说调整空间更大。

　　中型房企的机遇

　　“在之前一些巨型公司预感到过冬之时，却因为已经吃了太多的地而无法迅速调头。”赵汉忠认为在目前的形势之下，反而中型公司在2008年的艰难时世之下有较好的市场表现。到2008年年尾，赵汉忠认为已经可以确定市场上难以出现巨型垄断房企，而一批中型企业可能异军突起，获得快速增长。

　　从2008年该集团已完成的任务来看：1~10月，公司销售回款90亿，近期开盘项目销售形势还不错，由于11、12月公司还有几个项目开盘，全年销售额超过2007年的98亿已经成为定局。

　　由于年内沈阳和杭州项目还将开盘或者加推，预计11、12月该集团销售额在15亿~30亿左右，所以赵汉忠估计：2008年金地全年销售额超过100亿，预计在110亿上下。

　　赵汉忠粗略估计：2009年开工面积和开盘面积均会略高于2008年，预计开工面积在250万~300万平方米左右。同期竣工面积增长到200万平方米左右。其中，上海一个格林世界项目面积就有20万~30万平方米；杭州项目开工10万~15万平方米；南京20万~30万平方米；武汉20万平方米左右。

　　“公司9月底资金余额80亿，未付地价约17亿，主要是番禺项目剩余13亿、沈阳长青桥项目剩余3亿~4亿的尾款。目前公司拥有银行授信211亿，已用140亿左右，贷款的综合成本相对基准利率上浮约5%，在同业中属于较好水平。”该公司称。

　　最新数据显示，保利地产、金地集团等龙头个股虽然前期在受到宏观调控影响后曾大幅回落，但机构持股量并没有减少。在赵汉忠看来，积极的财政政策和适度宽松的货币政策使降息预期明朗化，由此直接受益的房地产板块在利好预期刺激下普遍活跃。

　　“假设2009年销售回笼现金与2008年持平为110亿左右，在不考虑购地支出的情况下，支出60亿~70亿工程款后，企业经营性现金流将是正的40亿左右。”该公司对投资人称。

　　降价销售非首选?

　　“2008年上海市场的销售额预计只有往年的40%，必须放缓拿地与加速回款，才可以使公司顺利度过目前的危机。”赵汉忠称。他接下来的策略是，在艰难时世下保住上海公司的所有员工，不裁员，不降薪，也没有打算对旗下项目降价销售。

　　“金地上海公司没有降过价，虽然集团不可否认在销售层面受到冲击，但是上海的影响依然较小。”赵汉忠总结在上海已获取的成绩说。他认为，在2008年大势缺乏依托的时候，很多企业选择降价，但是仅以降价作为杀手锏，这对企业“自救”无济于事：“短期效果很好，长期却是造成了对品牌的伤害，所以很难说对企业经营有持久的正面推进效应。”

　　“关键是要兼顾市场、成本与销售的关系。”赵汉忠说。在过去的一年中，他的理念就是“人人都是经营者，从我开始，充分掌握每个环节的节奏和平衡点”。

　　“假设接下来销售依然不畅，还可以继续加大对项目的投资成本，以获得产品优势。”赵汉忠说。他认为房地产企业可以调整的空间依然存在，之前地产公司的盈利模式以土地升值为主，但是现在到了拼真功夫的时候了，必须要以创新来获取产品溢价，否则难以获取利润。

　　根据该集团2008年的全年计划，2008年新开工面积在年初计划260万平方米的基础上减少约80万平方米，计划竣工面积从186万平方米减少到166万平方米。他们还在融资方式上除了依附银行贷款之外，也与UBS基金、ING等境外基金寻求合作。