万科：降价真相调查 广州深圳房价跌得相当厉害
万科降价是真是假？会不会继续降？万科为什么要降价？这会给万科与地产业带来怎样的冲击和震动？ 从2007年底万科董事长王石抛出"拐点论"，到进一步在全国范围内掀起的降价运动，万科在充满犹疑观望的房地产市场中引爆了一枚枚重磅炸弹。 房地产市场和股市有一定的相似之处：追涨杀跌。王石不会不明白这个道理，也很清楚万科作为行业标杆的带头作用，为何他要在冷清萎靡的市场中高调降价？在一片猜疑声中，《中国企业家》派出四名记者，分别在深圳、广州、上海、北京四地实际考察万科在售项目，采访万科分公司和集团公司，希望能够得到真相：万科的降价是真是假？降价幅度如何？会不会继续降价？万科为什么要降价？这会给高速发展的万科带来什么影响？进而会给这个行业的长期发展带来怎样的冲击和震动？ 广州、深圳："跌得那是相当厉害" "现在已经比3个月前好一些了。"一位销售人员向记者回忆起2007年下半年的"楼市大地震"仍然心有余悸。那时，万科在深圳的金域东郡、在广州的金色康苑开盘价均远低于之前宣传的价格。如后者宣传开盘价约2万元，实际开盘价仅为13800元，周边新盘项目只得纷纷打折或提供各种优惠。据说金域东郡7500元的价位更是让其新房在开盘5小时内销售一空。 虽然不少广、深市民惊叹"跌得那是相当厉害"，但也有不少人认为万科降价只是暂时的，合富辉煌在广州代理了许多万科项目的销售，其首席市场分析师黎文江表示"从不认为万科在降价"。"准确地说是把价格合理回调。万科之所以给人感觉降价，是因为它的开盘价比之前嚷嚷的价格要低。"他打比方说："比如一个举重运动员，他可以试举，举不动了就把重量回调一些。万科感觉到高价位卖不动了，他就调低。" 根据记者的走访了解，万科在深广两地目前在售楼盘的优惠主要体现在房价打折、送精装修和付款折扣三种。例如万科东方尊峪、万科天景花园、万科城、万科金色家园、万科第五园等都实行了95折-99折不等的折扣活动。据售楼人员说，这三种方式大多是在开盘时便决定的，开盘后再降价的并不多，除了降价新闻见诸报端的万科云山以及某知名网站显示降价的万科天景花园和万科金色家园。 不过，无论是普通高板还是别墅，万科新盘的房价大多略高于周边新盘。例如万科第五园高楼均价1.4万元，据说略高于旁边即将开盘的园景台。万科东海岸的高板均价高达每平方米4万元，而周边类似的高板新盘均价仅为2.5万元左右。 黎文江认为，无论目前房地产市场有多么看不清，供求关系总是最核心的指标。2007年6、7月份，广州商品房均价为约8000元时，成交量为80万元，到"十一"黄金周均价1.1万元时，成交量只有45万元了。他判断，8500元是广州人能够承受的均价，降到8500元左右成交量就会上去，价格也就开始慢慢反弹了。 如今潘石屹声称王石打压竞争对手，这不由让人想到万科楼盘的"邻居们"究竟生活得怎样？采访中，一些周边楼盘的销售人员告诉记者，他们大多也开始打折或搞各种促销，虽然无奈，但一部分也提高了其楼盘的成交量。不少楼盘采取跟随战略，价格与万科接近，且享受万科的配套资源。例如园景台未来的业主便享受万科第五园建设的学校和商业街资源。"价格到了这个高位，总要有人站出来，我们也理解。"一位销售人员对记者说。有些珠三角的房地产商并不着急，他们2007年的任务已经完成，2008年可以观望一段时间，不急着降价。 "价格回调的目的是涨价。我根本不认为会有拐点，拐点指的是被动的一路下滑，但事实是房地产企业在主动地根据市场环境变化作调整。等成交量上来了，他们又会涨价。"黎文江表示，只要某个新盘成交量变大，万科就会针对该楼盘酝酿涨价。他甚至预计，今年5月份之后，广州的楼市便会回暖。 |
