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探寻北京、上海、深圳楼市真相 揭开地产背后层层玄机

2013-8-18 20:25| 发布者: ccbuild| 查看: 724| 评论: 0

简介:  主持人:在延续了几年高歌猛进式增长后,去年年底,房价的增长态势终于有所缓和。演变到现在,房地产市场一面是居高不下的房价,另一面是寥落惨淡的成交。近一年来买卖双方博弈而凝成的楼市坚冰似乎没有被打破的 ...

  主持人:在延续了几年高歌猛进式增长后,去年年底,房价的增长态势终于有所缓和。演变到现在,房地产市场一面是居高不下的房价,另一面是寥落惨淡的成交。近一年来买卖双方博弈而凝成的楼市坚冰似乎没有被打破的迹象,就在这坚冰下,最近楼市又出现了一些耐人寻味的现象,比如深圳断供、关外房价大幅下跌,北京“无理由退房”,上海同地段不同楼盘冰火两重天,这到底是怎么回事呢?最近本栏目工作人员在北京、上海、深圳,三地围绕楼市背后的层层玄机进行了调查采访,到达的第一站是深圳。

  深圳:68户集体断供调查

  2008年6月,一篇名为《断供已过千亿次贷危机浮现》的博客文章表示,深圳实际断供的资金已超过千亿元。这搅乱了本来就暗流涌动的深圳地产市场,更在全国范围内激起了千层浪。深圳真的出现了大面积的断供吗?如果是真的,那会带来怎样的后果呢?

  带着这些疑问,采访了被一些媒体称为深圳首例“断供案”的涉案律师。

  广东中圳律师事务所律师刘子儒:因为业主资金紧张,在1月份跟4月份的时候,曾经有过断供,导致了最后银行启动了法律诉讼程序,然后已经,被南山法院已经受理,现在在等待开庭。

  刘律师介绍,唐某2007年6月购买了1套浪琴屿楼盘的二手房,从银行贷款190万元。经多方联系唐某本人,但他始终不肯露面。随后,多次前往法院和起诉银行,但他们都拒绝了采访。

  广东中圳律师事务所律师刘子儒:因为他是一个投资者。那么说是他投资的这套房,可能就是说,他的现金周转就出现了问题。导致了中间资金链短缺。然后就断供了4个月。

  据了解,唐某去年总共买入4套住房,这套浪琴屿楼盘是去年高位时买入。在楼价跌破银行贷款后,这位炒房者连续4个月无法供款。

  广东中圳律师事务所律师刘子儒:在南山银行起诉之后,业主告诉我的是,他自行又补了5万块钱进去。就是相当又补了四期进去。

  除了断供第一案,碧水龙庭68名业主集体断供,是目前深圳断供最多的楼盘。据了解,这些业主是从深圳平安银行贷的款。那么,他们是出于什么原因断供呢?

  广东中圳律师事务所律师刘子儒:根据他们给我们提交的这个声明来看,是他们与开发商之间存在着一些纠纷。导致了他们提出向我们银行申请了断供。

  按照银行的说法,这些断供的业主,是项庄舞剑意在沛公。那么他们为什么会采用断供的方法和开发商解决纠纷呢?采访了这68名断供业主中的3位代表。

  深圳碧水龙庭业主:并不是说我们这个房子付不起,就是说现在这个房子我们可以付起,但是我们针对的主要是开发商啊,擅自变更规划,没有获得我们业主的同意,所以我们采取维权的手段。

  深圳碧水龙庭业主:因为这个房子还得按揭嘛,就是说希望银行来出面给我们作为一个中介、一个调节嘛,所以说我们就选择了停止供款嘛,从7月20号停止供款。

  按照这些业主的说法,他们希望通过断供逼迫开发商和他们解决纠纷。那么他们与开发商之间究竟有什么纠纷呢?

  深圳碧水龙庭业主:像这个幼儿园面积严重缩水,规划许可证上面写的呢不小于,单独占地面积不小于3000平方米,实际我们现场测量呢,不到1500平方米,+再一个就大门景观实景的改变,还有容积率的改变,这都是没有经过我们业主的同意,我们认为就是擅自改变了。

  幼儿园面积严重缩水,擅自更改大门景观,容积率为2.841与合同约定的2.8不符,是这些业主提出的异议。那么这个项目的开发商对此做何解释呢?

  深圳市榕江实业有限公司董事长助理郝媛媛:那么我们小区在6月28号入伙之前,已经取得了政府相关部门的各项验收报告,是符合入伙标准的,但是因为业主提出来了质疑,我们邀请国土社会部门重新又对幼儿园进行了一个测绘,那么测绘实际得出来的这个结果,我们规划报建幼儿园是3000平米,最后得出来的结果是3004平米。

  开发商认为,业主之所以以这些理由断供还另有目的。那么究竟什么是引发这场争端的导火索呢?

  深圳市榕江实业有限公司董事长助理郝媛媛:房价从去年他们买时候是12000多元的均价,那么到现在周边的二手房已经跌到9000多了,那么他们主要是认为对这种差价要进行一个赔偿,所以才不断地去找我们开发商交涉,对房价下跌要求有一个经济上的赔偿,那么我们开发商这边都是拒绝的。

  深圳碧水龙庭业主:因为我们买来是自住的嘛,它就是房价的升和降对我们自住的人来说,是一个数字的问题,不是我们很关心的问题。

  房价下跌,到底是不是这场争端的根源之一呢?采访的三位业主都强调房子是用来自住的,所以并不关心周边房价的涨跌。但是,这些业主给开发商的一份函件中,却有不同的表述。

  深圳市榕江实业有限公司董事长助理郝媛媛:最重要的一个原因后边还是写由于房价下跌,产生了差价,我们要求房产商给予补偿,这些都有文字性的记录在这里的,都是业主提出来的,而且每个业主都寄了这个文件给我们,在上边按了手印。

  开发商指出,购买他们楼盘的大部分都是投资者,所以他们所说的维权,大都是冲着房价下跌来的。

  深圳市榕江实业有限公司董事长助理郝媛媛:目前通过我们收到的业主函件发现,里面的几个业主代表,也都是属于买了两到三套房的比较多。

  我们给这些业主粗略算了一笔账:按当时均价12500元每平米,买一套80平米的房子,需要100万,首付20%,也就是20万,从银行贷款80万。当房价下跌到每平米9000元的时候,这个房子的市价是72万元,还不够还银行的贷款。也就是说,这些房子已经成了负资产。

  无论是前面被起诉的唐某,还是后面碧水龙庭的这些业主。大部分断供的人都是炒房者,他们断供可能就是为了减少自己的损失。炒股赔了,可以割肉。炒房赔了呢?真的能通过断供来减少自己的损失吗?

  广东中圳律师事务所律师刘子儒:就是说你买一套房。你向银行借款了100万,你首付了20万。总共是说你120万买的这套房子。而现在根据目前的状况来讲的话,可能你这套房子,在整个行情上面只能够卖80万。可能有部分业主以为,好,那我可能就是说,把这套房子给你银行,我可以走人。其实根本的程序就不是这个样子,纯粹这是一个误解。因为说根据法院的拍卖执行完了之后,可能你这套房子,原本可能在市面上面值80万。但是可能实际在拍卖过程中间,然后除去相关的法律费用,那么说你可能最后真正用于偿还这个借款的,可能只有60万。那么说你剩下其实你还是欠银行40万。而这个所欠的40万,并不是说银行就会善罢甘休。它会通过查封你的其他房产,你的其他车辆,或者说找寻你的其他存款。或者说包括甚至你夫妻,就是说包括你夫妻之间的相关的财产。银行会继续追偿这剩下的40万的欠款。

  银行的相关人员表示,如果断供,贷款者的损失还远不止这些。

  深圳平安银行风险管理部主任徐增武:从借款人的角度讲,如果他发生了断供行为,他必将在我们人民银行的征信系统中,产生不良的还款记录。那么这种不良的还款记录呢,将导致他在以后,在发生类似的这种信用申请的时候,对他可能产生的信用申请,银行不会再批准。

  幸运的是碧水龙庭的业主,已经认识到了这一点。他们表示,现在不还贷款是为了争得话语权,下一步是不是真正断供还不好说。实际上,金融部门早在开始这项贷款之初就做好了防范金融风险的准备。

  深圳平安银行风险管理部主任徐增武:特别是对于传统的这种个人信贷,银行有一套完善的机制。所有可能产生的这些风险,其实银行都会做了一个预防的措施。我们包括说一些,刚才讲的,在做贷前调查上,我们要把关。那么我们在贷后管理上要加强催收。那么我们看到在财务上呢,还有一些提拨备的一些方法,来预防这个风险。那么银行呢,整体上讲,它抗风险的能力应该是很强的。

  银行的这位负责人表示,目前,个人住房贷款仍然是整个信贷资产当中最好的优质资产。如果说深圳断供案最多的楼盘和此前唐某的断供案,都不存在还不起贷款的问题的话,深圳断供已过千亿的说法就显得言过其实。

  综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁:目前来讲,就是在银行房贷的负资产,目前是17个亿。那么它的比例中,是在这个整个房贷中不良贷款的比例是0.56%。那么这个0.56呢,实际上是一个,在银行的这个不良贷款,历年的银行贷款,不良贷款记录中是正常数字。离它最高曾经出现的0.7还低了0.1几个点。

  宋丁,长期跟踪研究香港和深圳地产。他认为由于国内断供的成本很高,主动断供基本不可能发生。香港就曾经出现过负资产的现象。1998年到2003年,香港房价大幅度下跌,导致很多港人出现负资产的情况。

  综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁:那么这个暴跌达到了将近70%。那么在这个跌幅到70%的时候呢,这就意味着什么呀?就其中,有17万的家庭,成了负资产。

  根据香港金融管理局的资料显示,香港负资产问题最严重的时期为2003年6月,当时共有约105697宗负资产按揭,占所有按揭的22%,涉及金额1650亿港元。

  综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁:平均每个家庭承担的这个负资产的数额有一个统计是264万港币。比如说他买了150平米的房子,假如说是用300万买的,那么现在这个房价已经缩水到200万。

  在加上当时香港经济萧条,失业率上升。香港人的生活压力非常大。

  综合开发研究院(中国深圳)研究员宋丁:就是香港人在这样一个,巨大的负资产压力之下,真正去断供的人其实数量很少。更多的人就千方百计,亲戚朋友去凑钱,也要去还贷款。

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