常州探索实践多层次保障模式

　　经适房：变“补砖头”为“补人头”

　　今年年初，江苏省常州市最终作出了暂停经济适用房建设、全面实施经济适用房货币化补贴的决策，变“补砖头”为“补人头”，对原有的经济适用房保障模式进行了大刀阔斧的改革。改革的核心在于通过对保障对象住房消费能力的货币化补差，从而有效调节住房市场供需矛盾，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，实现住房市场与住房保障的有机结合。

　　常州市以补足中低收入家庭的住房支付能力为出发点，根据常州住房市场的实际情况，参考经济适用房建设时期的差价以及兄弟城市的补贴标准，规定符合条件的经济适用房申购家庭可以获得8万元的购房补贴，约占每户购房款的20%以上，基本满足了购房户住房按揭贷款的首付要求，可以有效支持保障对象顺利购房。

　　该市组建了注册资本达10亿元的常州市公共住房建设投资发展有限公司(简称“房投公司”)作为住房保障投融资平台，以市场化融资的方式，向各金融机构争取住房保障资金支持。同时，为了保证房投公司具备持续的投融资能力，常州市为房投公司注入了3000亩土地资源，设计了包括财政预算安排、每年提取全市土地出让净收益的10%%、住房公积金增值收益中用于住房保障的部分、一级土地开发的增值收益、廉租住房公共租赁住房配建指标中的异地建设资金、经济适用住房上市交易时退回的补贴资金和增值中的政府分成部分、经济适用房存量房源转化为商品房出售的溢价部分的净收益7项资金作为信贷融资的还款来源。由于房投公司的资产质量较高，还款渠道多元而稳定，各金融机构纷纷主动给予融资支持。目前，房投公司已落实信贷额度30多亿元，到账资金25亿元，为经济适用房货币补贴等住房保障事业提供了坚实的财力保证。

　　公共租赁住房制度

　　江苏省常州市2009年7月出台了《常州市市区公共租赁住房管理办法》，明确要求于8月1日起正式实施。《办法》明确公共租赁住房的保障对象主要包括两类人群：一是低收入住房困难家庭;二是新就业人员。

　　常州市通过收购、集中建设和代建等方式加快筹集实物房源，到2010年可初步筹措房源4000套左右。

　　该市房管局会同物价部门共同测算保障性租赁房屋的租金标准问题，根据管理费用、维修费用确定公共租赁住房基础租金标准，然后再根据地段、楼层确定调节系数。据测算，公共租赁住房的租金大概为市场租金的50%~60%。

　　根据几年来廉租住房工作的实践，参照新加坡、日本等先进国家的做法，在公共租赁住房保障对象的退出机制中提出了“延长期”的做法，实行人性化的退出管理。对退出确有困难的，经市房产管理部门同意，可以申请最长不超过6个月的延长期。延长期内，按同区域同类住房市场价格收取租金。过渡期满仍不退出的，则按同区域同类住房的市场租金的1.5倍计收其超期居住的租金，最终达到退出的目的。

　　建立廉租住房租金补贴账户

　　据了解，常州市《关于建立廉租住房租金补贴家庭账户的实施意见(试行)》从去年10月1日起实施。为所有廉租住房租金补贴家庭建立了租金补贴家庭账户，为这些家庭存储了住房消费的专项资金，至2009年6月30日，已为3274个家庭账户发放租金补贴1200多万元。

　　该市规定，凡符合廉租住房保障政策条件的家庭，只要到户口所在地的区住房保障办公室办理申请手续，经审核、公示无异议，该市就以申请人为账户户名，为申请家庭按户建立家庭账户。根据租金补贴家庭的住房和经济收入情况，按月核定应享受的租金补贴额，每半年一次把应享受的租金补贴计入家庭账户中。明确租金补贴家庭账户中的资金是政府专项用于解决低收入家庭住房困难的补助资金，实行定向消费，即只能用于租赁自住住房或者购买二手房、经济适用房、普通商品房和拆迁安置房，达到改善居住条件的目的。

　　常州市对租金补贴家庭账户建立了严格的退出和销户机制。租金补贴家庭必须每年参加年审，年审后符合廉租住房保障范围的，可以继续享受租金补贴，不符合廉租住房保障范围的，停止享受租金补贴。租金补贴家庭购买二手房的，自购房合同签订之月后的第四个月，停止享受租金补贴;购买经济适用房、普通商品房、拆迁安置房的，如果购买的是期房，自购房合同中约定交付时间后的第四个月，停止享受租金补贴，如果购买的是现房，从购房合同签订之月后的第四个月，停止享受租金补贴。租金补贴家庭账户最长有效期为5年，连续5年未使用账户资金的，账户作销户处理，账户中的资金纳入市住房保障资金专户。如该家庭仍然符合廉租住房保障范围，须重新申请建立家庭账户。

　　目前，常州市已有3033户家庭使用账户中的资金租住了房屋，家庭人均住房面积从原来的不足8平方米提高到了18平方米以上，真正改善了住房条件，提高了生活质量;已有8户租金补贴家庭使用8万元货币补贴和租金补贴账户中的专项资金，购买了户均建筑面积近80平方米的经济适用住房，圆了这些家庭多年来苦苦以求的住房梦。 本报记者 胡春明