80年前南京地价鼓楼低下关最贵
民国南京房价有多高 80年前南京哪些人能买得起房 民国时期为何炒地的多，炒房的少 现如今，全国的房地产市场走向还是个谜，房价是跌是涨，大家都在观望。而在80年前的民国时代，南京房地产市场又是一番怎样的景象?是否也像今天这样雾里看花水中望月，难以揣测呢?作家李开周先生近日专门对此进行了研究，为我们一一揭开了80年前南京的房产迷局。 房产结构 但有五种类型房屋可以买卖 民国时期没有“商品房”一说 但有五种类型房屋可以买卖 80年前的民国，没有“商品房”这一说法，更没有“经适房”、“廉租房”、“房改房”、“公共租赁房”等名词，当时人们所熟知的，是“洋房”、“平房”、“花园洋房”、“花园平房”、“棚屋”、“平民住宅”、“市民住宅”等让我们现代人听起来半懂不懂而且容易误解的住房概念。 套用我们现在的概念，“洋房”其实就是楼房，“平房”其实就是瓦房，“花园洋房”则是指两层以上的独栋别墅，“花园平房”是指两进以上的瓦房院落，“棚屋”属于简易房，“平民住宅”只对赤贫户出租，其实就是廉租房，“市民住宅”的建筑设计较好于平民住宅，租金也比平民住宅稍高，由政府主持开发、向工薪阶层廉价出租，非常接近最近建设部提倡地方政府斥资开发的公共租赁房。 我们现在的廉租房和公共租赁房一般是只出租不出售的，民国时的平民住宅和市民住宅也是只出租不出售，所以当时能在市场上流通的房屋，只有洋房、平房、花园洋房、花园平房和棚屋这五种。 简陋棚屋遍布民国南京城 五种住宅建筑质量格局悬殊很大 简陋棚屋遍布民国南京城 五种房屋的建筑质量和户型设计相差很大：花园洋房最好，一般有停车场或车库;洋房次之，但是餐厅、浴室和卫生间还是有的;平房和花园平房都是咱们中国的传统建筑形式，开窗较小，采光较差，室内不设浴室和卫生间，多数使用井水而不是自来水，排水位于地上而非地下，用砖墙或木柱承重而非钢筋混凝土承重，抗震性能较差，防火性能更差。 五种房屋类型当中，最差的要数棚屋。 为了节省土地成本，棚屋一般建在远郊，或者建在城区的荒僻路段，或者建在地势低洼、排水不良、靠近垃圾填埋场和臭水沟的地段，或者直接建在垃圾场和臭水沟上面。 为了节省建造成本，棚屋一般不用砖瓦，不用钢筋，不打地基，把几根柱子插进泥土，四周编织芦苇做墙壁，上面覆盖稻草做屋顶。棚屋的屋里屋外位于同一水平线，一下雨就进水。窗户很小，有的干脆不开窗，采光极差，屋里黑暗不能辨物。面积也很小，一所棚屋平均只有一二平方丈，不到20平方米。如果大家想象不出棚屋的具体形象，可以参考周星驰电影《长江七号》里那对拾荒者父子的住处。 像棚屋这种简陋的住宅，在民国二三十年代曾经广泛分布于南京城区内外。据民国二十五年(1936年)首都警察厅全面调查，当时南京第一区的国府站、第二区的武学园、第三区的武定门、第四区的中华门、第五区的莫愁湖二道埂子、第六区的金川门，都建有密密麻麻的棚屋，共有5万多所。这5万多所棚屋住有6万多户居民大约30万人，绝大多数都是从苏北农村涌进南京打工以及做小商贩的农民。 职业开发商较少 多为厂家和大银行兼营 80年前在南京卖房产的都是哪些人? 职业开发商较少 多为厂家和大银行兼营 据1935年国民政府内政部调查，整个南京市共有开发商800多家，其中多数是兼营房地产的，比如砖瓦厂、木材厂、铁厂、自来水厂之类，此外还有财政部持股的几家大银行。 这800多家开发商每年开发房屋多少不得而知，但是每年推出的房屋数量可以在内政部档案中查到：1931年仅推出商铺1633间、住宅6041间，1932年仅推出商铺3718间、住宅3808间，1933年仅推出商铺3637间、住宅3600间，平均每家开发商每年推出的房屋还不到10间! 房价高低 高的上亿，低的不到一万 民国住宅房价悬殊大不大? 高的上亿，低的不到一万 因为棚屋用地便宜、用材低劣，所以卖价也很低廉。 1937年，广东商人吴守礼在莫愁湖畔租赁国有土地建造了156所棚屋，每所分为内外两间，可使用面积在25平方米左右，只卖130块大洋，按购买力折合人民币不到一万元。 棚屋是简易住房，卖价低，洋房、平房等正规住宅的售价却很高。在今日南京的傅厚岗，民国二十年曾有广东商人黄记明在这里开发洋房12所，上下两层，每层两间，每所占地130平方米，建筑面积在120平方米到170平方米之间，售价是5500块大洋，按购买力折合人民币33万元。 一般来说，在地段相同、建筑面积相等的前提下，花园洋房要贵于洋房，洋房要贵于平房，而多进多重的大规模花园平房的售价，则要视占地面积和历史价值而定，有的比洋房便宜，有的则比花园洋房还要贵。1936年，南京夫子庙一带曾有前清遗老拍卖一处拥有三进大院并且带有跨院的住宅，占地11亩，成交价竟然高达210万大洋，折合人民币(现值)一个多亿! 鼓楼一带最便宜下关最高 80年前南京哪里地价最贵 鼓楼一带最便宜下关最高 从1912年民国政府成立到1945年抗战胜利，南京房价同样有一个非常明显的上涨过程。 民国初年，南京下关有居民文仲贤出售祖宅，半亩宅基，三间瓦房，屋后有一小小菜园，售价才80块大洋。此后房价缓慢上涨，直到1927年国民政府由北京迁到南京，南京房价开始暴涨，此后便一年涨似一年，截至1931年，文仲贤祖宅的市值已经涨到了3700块大洋。 国民政府财政部统计评价司资料显示，迁都以前，南京“鼓楼以北、西华门以东、五台山以西，荒烟蔓草，居民稀落”，当时全城仅有36万居民;迁都以后，一年内增长到57万;到1935年，南京城区人口已经过百万，仅次于上海、北京、广州和天津，成了当时中国仅有的5个“百万人口大都市”之一。 1931年，国民政府内政部土地司调查并测算了南京各区的地价：(如下表) 为什么下关的地价比城中心的地价还高，可能有如下几个原因: 一是当时南京老城区已经没什么地可用来开发，所以一些炒家都到下关炒地，把地皮价格哄抬上去了，从而造成地价也高。二是当时南京的市中心有往北移的趋势，所以连带下关的地价上涨。另外，这些测算的价格都是按照已经成交的房屋价格来计算的，而当时市中心的叫卖价格有可能都比实际成交价格高，但有价无市，于是造成了这样一种现象。 房价绝对值不算高但相对很贵 当时建房成本和售房利润如何 房价绝对值不算高但相对很贵 据民国学者陈岳璘测算，从1930年到1939年，南京市普通洋房造价一般都在每平方丈270元左右(不含地价和装修费用)，开发商毛利润则在24%到45%之间。我们知道，地价加上造价和开发商利润，就是各区的洋房均价。比如说户部街一带，平均地价是每平方丈88块大洋，加上每平方丈270块大洋的造价，则洋房的平均成本是每平方丈358块大洋，再加上24%到45%左右的开发商利润，这里的洋房售价大概在每平方丈500块大洋上下。一平方丈约等于11平方米，可以计算出户部街洋房每平米均价是45块大洋，折合人民币2700元。 表面看上去，这个价位要比现在的南京房价低得多。实则不然，因为房价高低永远是相对居民收入而言的，民国房价虽低，但民国市民的收入更低。 市民买房能力 普通市民买得起也住不起 民国时期购房苛捐杂税多 普通市民买得起也住不起 1931年，南京社会调查所对不同职业不同收入的280户居民进行记账式调查，得出的结论是：南京市民家庭平均月收入137块大洋。当时一块银元在南京的购买力相当于今天60元，月收入8220元，年收入将近10万元。而如前所述，1931年户部街洋房均价只2700元，表面上看，买一套100平米的商品房，不计税费的话，只需27万元，仅仅是家庭平均年收入的两倍多而已。 然而，让人乐观的平均数背后往往隐藏着让人悲观的因素——社会调查所调查的那280户居民平均月收入虽然高达137块大洋，但是其中月收入在30块大洋以下的居民就占了144户，月收入在30块大洋到60块大洋的居民则占了73户，绝大多数居民的收入不但在平均数以下，而且远远低于平均数。 除了这个因素以外，还有一个因素也造成了民国时南京市民的购房难，那就是购房时的税费负担沉重。 举个例子，你在户部街花3000块大洋可以买幢小洋楼，折成人民币只需要18万，看起来很便宜，但是买房时你得缴契税，缴地方教员费，缴地方教育费，缴参事会经费，缴解厅自治费，缴勘察费，缴执照费，缴印花税……其中光契税就占到购房款的6%(抗战时涨到9%)，再加上其他乱七八糟的各种税费，差不多占购房款的一半了。 即使你咬着牙把所有税费都交了，高高兴兴住进了新房，以后每个月还得缴物业税。民国没有“物业税”这个说法，当时叫做“巡捕捐”和“地价税”，巡捕捐交给公安局，每月按名义房租(就是假定你把房子租出去后每月能收的房租)的7%到15%缴纳(视房屋区段和面积而定);地价税交给财政局，每月按名义房租的3%到5%缴纳(也是视房屋区段和面积而定)。这两项物业税加起来，一年得掏好几万，几年税交下来，够买另一套房了。 所以在民国，普通百姓买房的人很少，一是收入太低，买不起;二是税费太高，即使买得起也住不起。 但炒地的很多，炒房的很少 民国也有炒地炒房团 但炒地的很多，炒房的很少 普通百姓很少买房，不代表没有购房需求，在民国二三十年的南京，最主要的买家就是从北京、天津等地迁往南京的高级官员和下野军阀，这些人不差钱，即使房屋再贵，税费再多，他们也负担得起。 高官、军阀和富商们买来优质的土地和房屋，并不全为自住，一部分也是为了升值和转手。鉴于民国房屋物业税沉重，买房持有并等待升值的成本太高，所以炒地的很多，炒房的很少。但是地价既然炒了上去，房价必然也要上升。民国媒体把炒房炒地的人称之为“炒业家”，1928年到1935年间南京地价之所以平均每年能上升一倍以上，据说就有炒业家的功劳。不过在南京，真正的炒业家恐怕并不是那些购置之后囤积居奇的买主，而是开发房屋的开发商。 之所以会出现以上怪象，是因为这些开发商更热衷于囤地和囤房，以便人为制造一种供需矛盾极为突出的现象，让南京房价涨上去。有人可能会问：开发商不卖房，资金怎么回笼?如前所述，这些开发商大多属于兼营，有自己的资金来源和生财之道，搞房地产只是副业。民国学者刘岫青在调查中就发现，“银行家集资过多，屡屡在冲要地点买占土地并握住不放，人为减少宅地之供给，坐令京市房价飞涨以取利。”像这种银行家与其说是开发商，不如说是炒房团。
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