住宅老龄化问题将成楼市新趋势

　　郑州市老龄委提供的数字显示，截至2007年年底，郑州市720多万人口中，60岁以上老人有93万，即每7.7个人中就有一位老年人。郑州市从1996年进入老龄化社会以来，老年人数量以每年3%的速度递增，即每年新增老年人3万左右。中国快速的老龄化进程为老年住宅开发提供了巨大的商业空间，为此，记者专访拥有开发设计老年社区经验的五合国际副总经理、德中建筑协会副主席卢求先生，请他分析我国未来老年住宅开发的市场前景，以期为相关部门和开发企业提供专业参考。

　　商机 “以房养老”催生银龄产业

　　卢先生认为，中国社会存在的三种养老方式导致不同的养老住宅需求。第一种是子女赡养。多数农村地区的老人和少数城市老人没有固定收入和储蓄，需要靠儿女提供住所、支付赡养费。过去父母完全依靠子女赡养的重要前提是多子女，但是随着目前“421”或“422”的家庭结构趋势，这样的赡养方式给儿女造成了很大的经济负担，同时也难以保证老人的生活质量。

　　第二种是社会赡养。政府有限的财力主要针对有困难的老人，如“三无老人”。社会养老负担越来越重，2004年中国养老保险达到3502亿，比2000年增加65.5%。中国目前的经济发展水平无法实现完全的社会养老。

　　第三种是自养。城市老人多为有固定收入的离退休职工，这部分老人以自养为主。在大、中城市，越来越多的老人有能力依靠自己年轻时的积累安度晚年。尽管退休后的老年人收入逐渐下降，但是他们多数拥有自己的房产。

　　据北京大学《市场与人口分析》报道，截至目前，全国离退休干部已超过6000万人，每年老年人的离退休金、再就业收入加上亲朋好友的资助可以达到3000亿~4000亿元。预计到2025年和2050年，老年人的潜在市场购买力将分别达到14000亿和50000亿元。众多养老观念已发生明显改变的60~70岁的老人将会在社会养老模式由福利型向产业型过渡的过程中，对老年住宅市场起着强有力的支撑。

　　从国外的发展经验看，由于中高收入老年人具有的较高积累和消费能力，与老年居住区相关的医疗、保健、保险、文化、社交、学习、娱乐、休闲、旅游等活动具有很高的潜在产业商机，这一行业领域统称为银龄产业。

　　同样，住宅的耐久性为“以房养老”提供了物质基础，家庭生命周期与住宅寿命周期的不一致为“以房养老”提供了可能性，而使用权和所有权的分离又为老年住宅提供了更大的价值利用空间。

　　市场 房地产开发应关注“适老化”

　　卢求认为，中国老年住宅的开发模式及目标客户群与西方国家不同，西方国家是国先富人后老，在人均GDP达3万元以后才步入老龄社会;而中国国未富人先老，人均GDP只有3000元，就较早地步入了老龄社会。对此中国既无物质上的必要准备，更缺乏心理上的准备，凸显了社会和家庭的养老压力。

　　因此，对于低收入社会保障性老年住宅，应由政府主导开发建设，而中高端养老住宅则应由市场开发解决。

　　卢求说，中国未来老年住宅开发有以下五种模式：

　　一是新建适老化通用住宅。适老化通用住宅是指在住宅开始设计和建造过程中通过潜伏性设计，把老人的各种需要考虑进去，贯彻老年住宅的必要技术措施，使得居住者一旦变老，就能及时根据需要增加必要的设施和设备，来提高老人的自主和自理能力，让老人自己照顾自己。适老化住宅的主要消费群为尚未进入老年而具有购买能力的中、青年人。

　　二是在新建居住区中开发部分老年住宅，比如在居住区中开发1~2栋老年住宅，或者在部分楼栋设置部分单元的老年住宅。

　　三是专门的老年社区。老年社区是以老年人为主要服务对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。老年社区的目标消费人群应定位于拥有高收入的中年人、富有的老人，有改善居住条件、养老条件愿望的离退休老人。

　　四是老年公寓。国外主要指城市中为老年人居住而开发建设公寓式产品，居住在这里的老年人通常生活能够自理。老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容。

　　五是养老院、敬老院。主要是由国家投资兴建的带有公益性质的老年居住设施，用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的老人，提供一定范围的医疗护理服务设施。

　　卢求认为，这五种产品中住宅适老化课题是所有房地产开发项目都应该重视的环节，无论从社会意义还是客户需求及产品卖点上都非常重要。