华太讲堂第二十讲“老年地产路在何方”成功举办
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由中国房地产经理人联盟和北京工程勘察设计行业协会民营工作委员会主办、华太设计和中经盟规划设计委员会承办的，华太讲堂第二十讲“老年地产路在何方”在华太设计举办。在九源国际总经理江曼的主持下，万科集团商业发展部总经理钱嘉、维拓时代设计技术总监王庆、九源国际总建筑师郑黎晨和中联合设计规划所项目主管张鹏分别发表演讲，结合实际项目，介绍了他们在老年住宅设计方面的经验。
钱嘉从两个方面入手，首先是从供需的结构角度对北京的老年住宅市场的分析；其次自己做了调研，并在调研的基础上探讨老年住宅需要什么样的经营模式。最后他介绍了具体讲一讲万科的幸福汇项目，以及所思考的生意模式。相较于是建筑师，身为开发商的钱嘉更多的是从开发的角度，完成一个完整的生意模式，创造一个能够持续发展的，持续复制的生意模式的角度来探讨这个问题。
王庆则介绍了维拓时代在今年做的相关项目，并说出了自己对于这一话题的见解。他认为老年建筑的设计，作为一般化的设计技术性的方面并不是特别难，需呀从多角度来考虑。比如说使用者，运营者综合起来来考虑。他思考的重点是相关配套如何处理，怎样跟商业运营配合更好，以及如何在使用中节约成本。
郑黎晨介绍了由九源国际东前期策划、规划和设计完成的位于长春郊区的吉林省民政厅的一个养老示范服务中心项目，阐释了从产业的角度来理解项目的概念。
张鹏介绍了他设计的位于河北香河的养老住区项目。他认为对于中国的养老产业，中国人对养老的认识、对生活的态度，对老年生活如何度过。有自己突出的认识，这点在设计中很重要。
以下为论坛实录 【江曼】：大家好，欢迎大家在十一国庆节前参加我们今天的活动，在这里我代表民营工作委员会和房产经理人联盟欢迎大家。 今天咱们的主题论坛是中国养老住宅的设计研究与探讨，我们今天的论坛主要内容有三个板块，第一，有请万科集团商业发展部的总经理钱嘉总给我们分享。第二，请几家设计院的老总给我们分享项目上的一些案例。第三，老年地产未来之路的探讨，会有几位嘉宾在前边跟我们一起探讨。 我们现在就有请钱嘉直接进入我们的主题论坛，大家欢迎。 【钱嘉】：大家好，我是北京万科负责商业的钱嘉。我跟大家汇报一下北京万科在长者住宅方面的研究以及我们目前做的一些工作。这些工作都是一些探索性的，包括我们自己都不知道最后这个项目是否能够成功，所谓成功是指商业上的成功，也就是说无论是客户能够得到满意的产品，从开发商的角度来讲应该有利润的。万科其实从一开始想做老年住宅是从美国得到了一个启发，美国有一个概念叫活跃长者，为什么这样说呢？美国的“婴儿潮”（二战后出生）一代人到了现在进入退休阶段，但是他们又比较活跃，他们从自己退休之前的住所搬出来，寻找更加适合退休之后的住宅。中国的“婴儿潮”是60后出生的一代，万科看到了这个趋势，认为这个未来是一个很大的市场，并且成为在住宅细分市场当中非常大，从这一点出发万科开始做养老住宅、老年住宅，进入了这样的业务领域。 我今天讲三个方面：第一，从供需的结构方面看北京的老年住宅市场如何？第二，从自己做的一些调研，在调研的基础上来看老年住宅到底是一个什么样的生意模式比较合适。第三，具体讲一讲我们幸福汇这个项目，以及所思考的生意模式。在座比较多的是建筑师，更多的是设计行业的同事，我本人不是建筑师，所以也没有办法从很专业的建筑设计角度来探讨这个更多，我更多的是从开发商的角度，完成一个完整的生意模式，创造一个能够持续发展的，持续复制的生意模式的角度来探讨这个问题。 目前，北京市场上有一些比较知名的项目。比如说东方太阳城，这个项目的特点是采取的销售的模式，这个是卖产权的，北京东方太阳城是拥有70年住宅的使用权，他是拿住宅来做老年公寓或者老年住宅，他在法律上和产权上都没有问题。现在问题是销售掉之后后续的运营会发现没有办法控制入住的人群，最后导致的结果养老概念在销售的时候可能是成立的，但是在实际入驻之后的阶段很难成立。 另外一类就是北京将府庄园，这个地跟东方太阳城不太一样，我们了解这是福利用地，这不能像住宅这样70年产权进行散售，他采用卖50年的使用权，这50年使用权方式在法律上是比较灰色的地带。因为从中国法律上租赁的租约最长是20年，50年的使用权是什么东西在法律上比较模糊，难以界定的东西，而且更麻烦的是50年之后呢。 不管怎么说这两个项目一次性的销售模式最后都是从开发商的角度最有利的方式，因为他迅速的回笼资金，这个我就不去多阐述了。在北京市场上还有很多非销售型的老年公寓，我们觉得做的也不错，而且他们收费模式，盈利模式各有各的特色。比如说北京的太申下祥和，有一个很独特的收入模式，它收取100万押金入驻，你可以住三年，三年以后你退房我把100万退给你。实际上开发商赚的是什么钱呢？这100万押在我这三年所产生的收益。
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